捂盤23年！李嘉誠，7.6折拋售北京物業……

拿到預售證一年多之後，李嘉誠在北京的最後一個房地產項目御翠園開售！

10月26日，當時備案價接近10萬元/平方米的御翠園，直接推出50套僅7.6萬元/平方米的特價房，遭到瘋搶。

據網友爆料，當天上午10點多，售樓處門口有1000多購房者在門外排隊等着看房，售樓處裡邊已經擠滿了人。據說售樓處負責審覈的手機都卡機了。

不過，據證券時報致電該項目售樓處進行求證，一位銷售人員告訴記者，上週五開盤的是50套特價房，已經賣完了，價格區間是每平方米7.5萬元至7.9萬元之間，50套不全是傳聞那麼低的價格。

“現在已經沒有特價房了，均價在每平方米8萬多，具體價格還要看您要多大面積的哪一層哪一套，我們都是‘一房一價’。”上述銷售對證券時報記者說，該項目建委指導價是每平方米9.98萬元。

該銷售人員表示，項目是上週五下午6點開盤的，到夜裡10點多，50套特價房就賣完了。這兩天售樓處一直在陸續加推，加推一批賣一批，總共要推400多套房，有時是一個單元推，有時是部分樓層推。

另有房產中介告訴證券時報記者，該項目是準現房，預計今年底交房，周邊二手房售價在每平方米8萬元以上，這個項目現在是倒掛在賣。“這可能是開發商的銷售策略，因爲已經準現房了，想快速銷售回籠資金。”他說。

新盤價低於二手房價

據北京市住建委官網，“御翠園”備案名爲“逸翠園”，定位爲城市高檔低密住宅，有平層和聯排產品可以選擇。御翠園於2023年7月18日取得預售證的共有9棟，包括3棟平層、6棟聯排別墅，准許銷售面積達到9.32萬平方米，共473套房，其中77套聯排別墅，396套高層產品，擬售均價在9.07萬元-9.97萬元/平方米區間。

除了這9棟住宅以外，御翠園還有5棟平層住宅和12棟聯排別墅未在銷售名列。

此前坊間傳聞稱，在正式取得預售證之前，2022年底，御翠園的“吹風價”在10萬元/平方米以上。該項目位於北京朝陽區姚家園，屬於朝青板塊，距離望京和國貿均只需二十分鐘車程，因此有“CBD後花園”之稱‌。

另外，項目周邊的配套較爲齊全，距離將在年底建成的地鐵3號線朝陽體育中心站僅百米，周邊商業包括國貿、燕莎、三里屯、朝陽大悅城等，未來還規劃了華潤萬象城。因此該項目一直深受北京精英人士的關注。

和周邊同品類的二手房相比，作爲新樓盤的御翠園，售價比周邊二手房的價格還要低。根據貝殼平臺的信息，緊鄰御翠園的逸翠園目前小區掛牌均價爲87314元/平方米、御翠尚府掛牌均價爲86660元/平方米、觀湖國際掛牌價96896元/平方米、泛海國際均價超過10萬元/平方米。

捂盤23年

地價暴漲40多倍

雖然正式售價遠低於預期，但是李嘉誠仍然在這個項目上賺得盆滿鉢滿。

2001年，李嘉誠旗下的和記黃埔以約7億元的總價，拿下了這塊40萬平方米的姚家園地塊，當時的樓面價僅1750元/平方米。

拿地4年後，長實開發的一期逸翠園纔在2005年開盤，隨後便陷入了漫長的馬拉松式“開發”階段。距離拿地20多年後，該項目二期御翠園纔在今年開盤入市。

作爲這宗地塊最後開盤的項目，御翠園的售價也最高，即便按照最低銷售均價7.6萬元/平方米計算，與23年前1750元/平方米的樓面價相比，御翠園的單價暴漲超過40倍。

事實上，今年以來，李嘉誠旗下在內地及香港推出的多個樓盤都通過打折方式銷售，最高降幅曾達到5折。

今年7月，李嘉誠旗下位於東莞的“海逸豪庭”項目以5折價格拋售在售房源，最低單價1.3萬元/平方米，相較最高點時3萬元/平方米的售價，相當於打了5折。

此外，李嘉誠旗下企業在香港開發的港島南港鐵站項目藍色海岸（Blue Coast）於4月6日開盤，開盤價較同區域其他樓盤價格低了6000港元以上，這一價格被稱爲“撈底價”，與周邊的二手房價相比，相當於打了7折，引發萬人搶房潮；4月22日，長江實業位於香港沙田半山的豪宅項目名日·九肚山，單位定價也下調了23%至32%；5月19日，長江實業在香港新界洪水橋推出“#LYOS”住宅項目，包含14套分層單位和14套複式戶，售價最高下調了25%和32%。

對於旗下項目頻頻降價的原因，長實集團主席兼董事總經理李澤鉅在2024年度股東大會上表示，“樓盤的定價不可一概而論，定價是按照每個物業不同條件，包括所在位置、交通、周邊環境，以及當時市場環境而釐定。”（來源：中國基金報、證券時報）

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務所 謝炎燊、陳慧霞

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