爲什麼堅定看好深圳樓市？

原創 劉博團隊

隨着央行射出“三支箭”，深圳樓市突然火了。（517樓市新政：首付最低15%；取消購房利率下限；下調公積金貸款利率）

短短几天，深圳各大開發商紛紛傳來捷報，售樓處燈火通明，中介機構報告也顯示看房量和成交量均大幅上升。

這時候，市場上出現兩種截然不同的聲音：

一些觀點認爲深圳樓市的繁榮只是短暫的，政策效應一旦消退，市場將再次陷入低迷。

而另外一些人則認爲，市場已經觸底，當前的政策將有助於市場恢復，並開啓新一輪增長。

相信這也是大多數持幣觀望者所糾結的地方，現在，到底是不是買房的好時機。

我們的觀點是，可以堅定看好深圳樓市。

最主要原因，是深圳房地產市場告別了“高供應時代”。

土地供應與房價之間存在直接而深刻的聯繫，正如美國自由主義經濟學大師托馬斯·索維爾在其著作《房地產的繁榮與蕭條》中所強調的觀點：減少土地供應往往預示着房價的上漲。

以20世紀70年代的加利福尼亞州爲例，當時其房價迅速攀升至美國最高水平，遠超全國平均值，而這一時期加州人民的收入增長、人口增長卻低於美國其他地區。

這種現象表明房價的飆升並非單純由人口增長驅動，而是源於加州制定的嚴格限制土地使用的法律法規。

在深圳房地產市場，你能看到相似的情況，回顧過去十年深圳居住用地供應情況：

2014年居住用地成交：1宗

2015年居住用地成交：4宗

2016年居住用地成交：3宗

2017年居住用地成交：2宗

2018年居住用地成交：9宗

2019年居住用地成交：12宗

2020年居住用地成交：31宗

2021年居住用地成交：38宗

2022年居住用地成交：34宗

2023年居住用地成交：13宗

2024年，截止5月24日，居住用地成交：1宗

從2019年到2020年，深圳樓市迎來一輪快速上漲行情，還記得當時華潤城潤璽一期的爆火，引發深圳市場搖號代持、百萬茶水費、假離婚炒房……

爲了抑制樓市過熱，深圳當時出臺了史上最嚴的“715新政”，並開啓了深圳樓市的“高供應時代”。

在2020年以前，深圳居住用地供應往往是1宗，4宗，3宗，2宗……

而到了2020年以後，深圳的居住用地供應大幅增長，2020年31宗，2021年38宗，2022年34宗。

在2023年，深圳樓市已經偏冷，居住用地供應也開始大幅縮減，降低至13宗。

而到了2024年，深圳真正告別了“高供應時代”，截至5月24日，深圳居住用地僅供應1宗。

在居住用地供應充足的時期，市場上的新房數量較多，購房者的選擇也隨之增加，形成了典型的買方市場。在這種市場環境下，買家通常擁有更大的議價能力，房價相對穩定或增長緩慢。

相對的，當政府對居住用地的供應實施限制，市場上可供開發的土地數量隨之減少，就會出現供不應求的局面。這種供需失衡將推高房價，使市場轉變爲賣方市場，房價上漲通常較爲顯著。

你現在去買房，可能感覺中介態度很好，房子也隨便挑，但是當這些庫存消化完畢，深圳可能再度陷入“一房難求”的局面。

堅定看好深圳樓市的另一個原因是：區別於北上廣，深圳城市的開發度最高，土地空間最少。

從長遠看，像2020-2023年的居住用地高供應，是不可持續的。

2015年，深圳制定了《深圳市基本生態控制線管理規定》，這份文件規定：到2020年深圳的基本生態控制線不變，即劃出不少於974平方公里不可開發的土地，大約佔深圳1997平方公里的一半。

去掉生態控制土地，在剩餘可開發的1023平方公里中，深圳建成區面積已到達927.96平方公里（2020年），意味着可新增土地面積不足100平方公里。

這不到100平方公里的土地中，還涵蓋了居住、商業、產業、交通、公共服務設施等各種用地。

“十四五”期間，深圳計劃供應居住用地不少於 15 平方公里，如果按照理想的居住用地供應占比30%來計算，“十四五”之後，深圳僅剩約15平方公里的住宅用地供應。

不僅土地資源稀缺，深圳的人口增長也是最高的，而住房自由率則是最低的。

2023年末，深圳市常住人口爲1779.01萬人，創歷史新高；比上年末增加12.83萬人，同比增長0.73%，增量位居北上廣深之首。

從2018年到2021年，深圳常住人口的住房自有率從34%下降至23%，隨着常住人口規模的擴大，住房自有率不斷下降，租房人羣不斷擴大。

因此從本質上看，深圳自然擁有強勁的購房需求。

假設深圳進一步放開限購，並落地首付比例最低至15%，會造成什麼影響？

這不僅會讓深圳本地的購房需求得到充分釋放，也將吸引全國富裕家庭的資金流入，深圳房地產市場可能會經歷價格和交易量的快速上升，從而推動整個市場的繁榮。

縱觀全國，2024年調整土地供應計劃的有三類城市：

第一類城市，逆勢而上，雖然市場不好，2024年住宅供地面積依然大幅增長。

如煙臺，2024年住宅供地同比將增長61%，還有廈門，2024年住宅用地供應量（面積）將同比上升53%。

第二類城市，順勢而爲，大幅縮減2024年住宅用地供應量。

除了深圳，還有東莞，2024年住宅供地面積同比下調了62%！

看下圖，你能感受東莞有多狠，這個人口超千萬的超大城市，住宅供地計劃僅約爲珠海的40%，而珠海人口僅247萬。

第三類城市，各類保障房、共有產權住房、租賃住房的供地面積爲零，只供應商品房用地。

如鎮江、揚州，2024年均取消了各類保障房的供應，全是商品住宅用地，因爲保障房的供應會一定程度衝擊商品房市場，不利於去庫存。

這說明許多城市的經濟發展水平和財政狀況不盡相同，這在很大程度上影響了各地房地產市場的表現。

如深圳和東莞等經濟更爲健康、財政狀況較好的城市，沒有必要依賴銷售土地來解決短期財政困難。

這些城市在房地產市場管理上可以更爲靈活，例如在市場表現不佳時可以選擇減少賣地，以避免過剩和價格下跌。

還有一些經濟發展較慢、財政壓力較大的城市，即便房地產市場表現不佳，仍需通過賣地來解決財政困境。這些城市可能將土地銷售給城投公司以獲取融資，用於支付地方公務員的工資等日常開支。

通過這些對比，你可以更深入地理解不同城市獨特的市場動態，以及其背後的經濟因素。