天雷滾滾！舊時代大門緩緩和上，保險與地產的愛恨情仇進入新階段

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最近的萬科頗有些風雨飄搖的味道。

繼在年初傳出“疑似暴雷”，欠新華保險旗下新華資產100億元想要展期被拒絕後，近期又有煙臺市百潤置業在微信公衆號“煙臺萬林企業管理諮詢有限公司”發佈了一篇名爲“關於鬱亮操控萬科謀取私利有關情況的反映”的文章。文章中提到，以鬱亮爲首的高管人員利用萬科偷稅漏稅、挪用資金、發放高利貸、洗錢、跟投牟利等。

隨後萬科迴應了百潤置業的指控，稱煙臺市百潤置業在網上發佈對本公司和公司負責人員的惡意言論，內容嚴重失實。

而煙臺市百潤置業又在微信公衆號發文“再問鬱亮-關於對投訴的回覆”，直指萬科疑似違法行爲。

已經在風口浪尖的萬科，又傳來新消息。4月10日，據多方覈實確認，萬科濟南公司總經理肖勁已於48小時前被山東警方帶走調查。根據中國房地產報記者向萬科方面覈實情況，濟南萬科表示，肖勁因個人原因配合相關部門調查，公司運營正常，由金亞斌（石家莊萬科企業有限公司董事長）接任濟南公司總經理。目前調查仍在進行中，請以相關政府部門披露信息爲準。

公司消息面天雷滾滾，萬科股價也應聲大幅度下跌。截止發稿，萬科最新股價爲6.7元，今年年內已經跌去35.95%，較歷史最高點跌去81.6%。

萬科股價走勢，來源：同花順

而萬科如今的困境也正是過去幾年大量房企的縮影，在多方因素共用作用下，一些大家耳熟能詳的房企出現經營危機，有些甚至直接宣佈破產。

而作爲不少地產公司的重要股東以及不少項目的重要投資方，地產行業的不景氣也導致保險行業開始面臨一些難題。

1

平安信託出現延遲兌付，地產成最大因素

最近，平安信託旗下有產品暴雷的消息開始在市場中流傳。根據流傳的信息，此次疑似暴雷的產品爲平安信託福寧615號信託計劃，該產品成立於2021年9月29日，募集資金約爲7.7億元，以股權的形式投資廈門市榮璐置業有限公司70%股權，從而間接投資廈門聯正悅投資有限公司名下的“臻華府”項目。該產品到期日爲今年3月29日。

隨着產品到期日臨近，購買該產品的用戶發現產品無法正常兌付。平安信託對此給出解釋，受房地產低迷影響，標的項目去化速度較慢。“臻華府”項目總售面積（不含車位）100505.60平方米，其中住宅98546.95平米，規劃住宅1029套，商業33套，車位1029個。截止公告日，臻華府累計銷售218套（住宅21套，商業7套），收到銷售款5.23億元，去化率約爲21%。

產品公告稱，由於房地產低迷，項目開發公司正榮地產暴雷，以及銷售資金須進入監管賬戶等原因，截止公告日，該信託計劃尚無現金回收，信託計劃延期至信託財產全部變賣之日或存續受益人預期信託利益足額分配之日。

這也成爲了平安信託福寧615號信託計劃延期兌付的直接原因，對此，平安信託也是第一時間在官方公衆號上發文說明相關情況。

此外，根據媒體報道，有平安信託佳園468號集合資金信託計劃（以下簡稱“佳園468號”）投資者向記者反饋，其購買的佳園468號同樣面臨延期，且投資者將相繼赴深圳詢問產品情況。

整體來看，目前平安信託的整體規模在6600多億，此次確定延期兌付的福寧615號信託計劃規模約爲7.7億元，整體佔比非常低，所以短期來看並不會對平安信託整體運營造成大的負面影響。但不難判斷的是，地產行業的頹勢已經開始危及到不少以房地產爲底層資產的理財產品的運營安全。

2

加速切割，險企“逃離”地產股

實際上，保險行業正在加速做與地產行業的切割，特別是在房地產股上。就在本月，金融街控股股份有限公司公告稱，2024年3月19日至2024年4月2日，大家人壽保險股份有限公司通過集中競價累計減持金融街股份約3013.3萬股，佔金融街總股本的1.01%。

在此前的2021年9月6日至2021年12月22日，大家人壽通過集中競價、大宗交易減持金融街股份約1.19億股，佔金融街總股本的3.99%，並已經完成持股變動情況通知及公告。上述減持股份合計已達金融街總股本的5%。

除了金融街以外，國內一些頭部的房地產企業也遭到了保險系股東的減持。如保利發展就在去年11月公告，泰康人壽作爲持股5%以上的非第一大股東，在2023年5月至11月期間減持保利發展8176.97萬股股份，佔保利發展總股本的0.68%。同時，中國人壽傳統保險賬戶也在2023年完成對保利發展233萬股的減持。

新華保險個人分紅賬戶連續減持萬科A，持股比例從2022年中的1.77%，縮減至2023年末的0.64%。

而去年最引起市場熱議的險資減持地產事件莫過於平安清倉碧桂園。2015年4月，中國平安以63億港元（約人民幣49.5億元）收購碧桂園9.9%的股份，交易完成後，中國平安成爲碧桂園的第二大股東。

從2018年之後，中國平安開始多次減持碧桂園股票，用了5年時間減持了約一半股份， 去年8月11日，據港交所權益披露資料顯示，平安資產管理在場內出售碧桂園1409.4萬股，完成交易後，中國平安持有的碧桂園持股數減爲13.82億股，股權由5.04%降至4.99%。此次減持是在碧桂園發佈虧損公告，公開承認其遭遇階段性流動壓力之後。在持有的股份降至5%以下後，平安即便再度減持碧桂園股份，也不需要進行公告。

而根據平安在去年年底的最新披露，截止2023年三季度末平安已經不持有碧桂園股份。這就意味着平安僅用不到兩個月的時間，就清倉了剩餘碧桂園4.99%的股份。要知道此前平安減持4.91%的股份足足用了五年的時間，離別顯得十分果斷而堅決。

很顯然，險資在迅速撤離地產股。

3

緣分未結束？保司買樓熱居高不下！

但保險和地產的緣分卻似乎又並未結束。作爲對資產久期要求很高的的保險公司，儘管在地產股上保險資產進行了一波大逃離，但在“買樓”，特別是買國內核心城市的樓上，保險公司依舊保持了不低的熱情。

今年一月，友邦以24億的價格拿下了北京朝陽區CBD的博瑞大廈。而早在2022年，友邦便以50.3億元投得上海實森置業有限公司90%股權，從而將上海北外灘89街坊地產項目收入囊中，並正式揭牌爲“友邦金融中心”。僅在4個月後，友邦人壽再斥資32億元，收購上海金創大廈4棟物業組合。

上海友邦金融中心

在去年11月，中郵人壽、中國人壽先後被披露分別以42.56億元、39.1億元的價格受讓了北京市東城區的中糧·置地廣場項目和珠海一綜合體項目51%股權。

而一直被坊間稱爲“中國實際第一大地產商”的平安在過去多年均有“買樓”動作。2021年，平安人壽斥資330億元接盤凱德集團來福士資產包，收購對象包括北京、上海、杭州、寧波以及成都的來福士項目，均爲商業項目。2022年，平安人壽收購了遠洋集團旗下遠洋銳中心項目股權，總金額達到50.15億元。而在2023年，平安更是直接開啓了買買買，去年實施的大額不動產投資包括北京麗澤金融商務區南區E-06地塊項目，北京麗澤商務區D-03、D-04不動產項目等，累計投資達到了254.57億元。

如今看來，相較於購買地產公司股權進行財務性投資，購買一線核心的房產似乎成爲了保司更好的投資選擇。一是險企可以更加清晰的鑑定資產質量，主動性更強。二是受制於房地產行業現狀，開發商和業主出於套現需求，部分優質資產被擺上檯面，估值下行到相對低位，險資有充分的選擇和抄底機會。三是商業地產，特別是一些核心商業租賃，可以爲保險公司每年都帶來不錯的租金回報，根據介紹，以北京標準甲級寫字樓爲例，項目的投資回報率大概在4%-4.5%左右。

在投資地產公司股權接連失利後，“受傷”的保險公司轉身買樓，市場也並不應該感到意外。

不論我們願不願意承認，國內的地產行業供需情況已經到了一個新的週期，而保險公司對於地產行業的投資也不能像過去十年、二十年一樣通過股權投資，伴隨公司成長獲取超額收益。但是從資金屬性看，保司又不可能徹底的拋棄地產行業，所以買樓確實是一個更爲有效的投資地產的模式。

也許，一種全新的模式，一個新的時代正在緩緩走來。