探索去庫存新政，多地不再新建安置房

21世紀經濟報道記者李莎 北京報道日前徐州出臺樓市新政，明確不再新建安置房，鼓勵國有企業收購存量商品住房用作安置房。

在去庫存大背景下，今年以來，徐州、資陽、常州、無錫等地均明確表態不再新建安置房，合肥提出原則上停止安置房用地供應。

房票安置是各地徵地補償安置的重要渠道，2022年以來，受樓市銷售不振和庫存壓力等影響，多地重啓房票安置，至今已有數十個城市推出相關政策。今年以來，無錫、合肥、常州等地加大房票安置力度，包括延長使用期限、加大補貼力度、擴大使用範圍等。除此之外，今年各地也在探索直接購買商品房、團購商品房、存量安置房調劑等徵地補償安置渠道。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者表示，多地徵地補償安置方式的轉變，是對4月中央政治局會議提出的消化存量房產和優化增量住房相結合的房地產管理新基調的落實，也是對6月7日國常會明確的解放思想、拓寬思路消化和盤活存量房產要求的探索。

李宇嘉表示，各地政府根據當地情況制定具體的安置政策，將對去庫存帶來積極影響，未來不僅是三四線城市，一二線城市也可能會推廣相關政策。

多地不再新建安置房

日前，徐州推出16條房地產新政，其中明確，不再新建安置房，鼓勵國有企業收購存量商品住房用作安置房。

克而瑞數據顯示，6月徐州新房成交12萬平方米，環比下降18%，同比下降17%。上半年徐州新房合計成交65萬平方米，較去年同期下降47%。徐州去庫存壓力較大，6月庫存量爲290萬平方米，去化週期爲22.7個月，較去年同期增加29%。

無獨有偶，6月13日，江蘇省又一城市常州也在新政中明確，非社會資本受讓土地未實質性開工建設的安置房項目一律不再建設，一律不再新增安置房用地供應，不再新建安置房。有安置需求的地區，可採取直接購買或以房票購買商品房的方式用於安置房。

常州情況與徐州類似，新房銷售表現欠佳，面臨較大的庫存壓力。前述機構數據顯示，6月常州庫存量達484萬平方米，去化週期34個月，同比大增55%。

21世紀經濟報道記者不完全統計發現，今年以來，徐州、常州、資陽、無錫均明確不再新建安置房，合肥也明確，除了政策另行規定外，全市原則上停止安置房用地供應。另外，鄂州在4月出臺的新政中提出，原則上不再新建集體土地上的安置房，已批未建的也不再建設。

2022年、2023年也有多地推出類似政策，包括信陽、鄭州、溫州、海東、麗水等等。

“不再新建安置房主要是因爲當前市場銷售不斷下滑，多地去庫存壓力較大。”中國社會科學院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強對21世紀經濟報道記者表示，不再新建安置房，意味着不再新批安置房建設用地，從土地供給端減少市場供應。

重慶大學管理科學與房地產學院教授周滔進一步向21世紀經濟報道記者表示，我國房地產市場經過多年高位運行後進入了緩衝期和消化期，大量城市，特別是三四線城市新房庫存持續累積，繼續新建安置房會進一步惡化市場供需關係。因此，採取“非實物安置”的方式消化新房存量是一個地方政府常用的“去庫存”手段。

多元化安置助力去庫存

房票安置是多地重點推行的徵地補償安置方式，這一政策在上一輪棚改高峰期中得到推廣，2022年以來，受新房銷售承壓等影響，房票政策重回大衆視野，在更多三四線城市推廣開，並向超大、特大城市擴散，至今已有數十個城市出臺相關政策。

在明確不再新建安置房的城市中，信陽、鄭州、溫州、麗水、無錫、合肥、常州等地也力推房票安置。今年以來，部分城市進一步加大房票安置力度，包括延長使用期限、加大補貼力度、擴大使用範圍等。

如5月1日，無錫在新政中明確，允許延長房票使用期限，延長期不超過一年；在一定時間內購房的，按購房使用房票金額給予5%~7%的補貼；擴大房票使用人範圍，全市通用。

中指研究院市場研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，房票安置能對市場銷售產生一定帶動作用，助力去庫存。但開展房票安置的資金短期仍以地方財政爲主，地方財政承壓，房票安置執行的難度也相對較大。另外，李宇嘉認爲，相較安置房，房票安置的商品房房源價格相對高，房源區位也難以完全滿足被徵收對象的需求。

今年官宣不再新建安置房的城市也在探索其他徵地補償安置渠道，比如直接購買或團購商品房、存量安置房調劑等。如鄂州在4月樓市新政中明確，要積極推行團購商品房安置。

但落細落實新的安置渠道也要疏通堵點。以購買商品房作安置房爲例，王業強表示，這需要大規模資金投入，目前地方財政壓力較大，依靠銀行貸款如何實現長期的資金平衡等問題還需要進一步考慮。另外，收購商品房作安置房僅覆蓋土地和建安成本，企業還要自行消化大量管理、營銷、財務費用以及各種稅費成本，房企需要承擔更大的資金壓力。除此之外，安置房的需求存在一定條件限制，市場房源很難完全匹配。

但整體而言，在受訪專家看來，各地徵地補償安置渠道從新建安置房轉向消化存量房，將對去庫存、緩解當地樓市壓力帶來積極影響。

但周滔認爲，這種影響或有限。一方面，基於安置所產生的需求對現有新房存量而言是杯水車薪，且貨幣安置亦會受二手房市場的分流，不能根本上改變現有市場的需求結構。

另一方面，對地方政府而言，以往依靠棚改、舊改等驅動城市片區拆遷的條件在於房地產市場的繁榮，房企能夠且願意拿地或者參與一級開發、一二級聯動開發，但是目前房地產市場的狀況並不能有效激勵房企的有效投入。因此，目前的拆遷安置由過去的“土地財政導向”變爲“民生導向”，其規模與過去不能同日而語。

從目前來看，不再新建安置房的城市以三四線城市爲主。周滔認爲，這主要是因爲三四線城市的去庫存壓力更大。不再新建安置房是地方政府應對房地產市場形勢的一種政策選擇，很多地方政府將安置模式的轉變視爲調控房地產市場的手段，這會產生政府間模仿學習的情況，至於會不會成爲大趨勢還要看房地產市場未來的走勢。

王業強則表示，隨着“517”政策的實施，央行3000億元保障性住房再貸款的落實，未來會有更多城市推廣這一政策，庫存壓力較大的城市或大城市周邊的衛星城市或率先推廣這一政策。