臺北市租屋有多難？他花3個月透視「龐大地下市場」：月收45K↓最好租這3種
圖、文／李政諭
▍這篇是怎麼開始的
會開始寫這一篇租屋分析，是因爲在Medium上面看到Ddio寫的這篇【臺灣民間租屋資料，開源上線中】，文章裡面有寫到是透過開源協作的方法，收集租屋網站的公開資料，統整後以易於散佈與使用的方式做無償分享，希望能爲臺灣居住議題的研究與討論，提供一項基礎資料。
Ddio是以臺灣租屋案件最大宗的 591 租屋網，做爲他的首發資料來源，從去年4月開始，光是臺北市就已經累積超過20萬筆的資料，並開放70 項無隱私與著作權疑慮的資料欄位，也有計劃未來將持續增加資料來源，或是擴充更多有用的資訊欄位。
看到其實很感動，我以爲比較會關注房地產議題的人，大概會是學經歷背景跟不動產較有相關的人，能用自身技術去爬蟲獲取這些有用資料真的很棒，付出的心力其實也是希望能爲租屋環境盡一份心力。
背景相關的我當然也不能落人後，也願意一起投入心力，將這批資料做初步分析，期待能爲臺灣的租屋市場建構出現有的樣貌，提供給更多人後續應用或是研究。
▍資料說明
這次的資料，我是擷取臺北市在2018年5月到2019年9月，並且已經消除重複物件的資料，作爲分析研究的標的。
（重複物件：是指在591網站上，如果兩個物件在某些特定欄位資訊都是相同的話，則視爲同一筆不動產物件。）
Ddio在篩選資料時，就有使用共同資料欄位（ 6 項）、物件硬體資訊（所有項目）、價位資訊（所有項目）、環境&設備與限制（所有項目）來做重複物件的篩選條件。
基本上，需達到63項欄位資訊重複，纔會被視爲重複物件，也因此，在這樣的認定下，不同的刊登案件可以說有很大的機率爲同一標的。而如果是同一標的，爲避免後續計算而導致結果失真，預先將重複物件消除，僅只保留一件紀錄跟着做後續計算，也是較爲合理的做法。
591租屋網可以說是目前租客最常使用的網站，無論是案件數量，或是就我自己以及身邊朋友的找屋經驗看來，591租屋網可以說是租屋的平臺首選，其他租屋平臺還有像是好房網、樂屋網等，但使用量上就沒有這麼多了。
臺灣的租屋市場長年以來一直不透明，有多少正在出租、多少正在租用，其實政府都沒能夠有效掌握，可以說是相當龐大的地下市場。
我認爲591租屋網上面的資料，某種程度能夠代表目前臺灣的租屋市場，因爲會願意上來使用平臺刊登的人，有很大的機率是真實出租需求，也較有可能刊登出真實資訊。也因此，將釋出的資料作分析，肯定有其應用的價值。
▍如何做資料處理
資料處理的部分，我首先按照不同的房屋類別：雅房、分租套房、獨立套房、整層住家，將2018年5月到2019年9月的非重複資料篩選出來。
篩選完成以後開始着手進行資料清理，資料清理有分成標準化法、 Hampel identifier法、 Boxplot法，測試過後我是選用標準化法，將平均數正負一個標準差以外的資料都剔除掉，這方法能清掉比較多資料。
【整層住家】原先有122,455筆，剔除後剩109,654筆(90%)；【獨立套房】原先有71,708筆，剔除後剩52,765筆(74%)；【分租套房】原先有28,002筆，剔除後剩21,983筆(79%)；【雅房】原先有16,070筆，剔除後剩15,393筆(96%)。
這邊也要特別提一下，獨立套房是指擁有獨立門牌，每個房間都是一戶一門牌，而分租套房則是共用門牌，同一戶分隔成不同套房使用。
但因爲就過去租屋的相關經驗，發現實務上這兩者常常混用在一起，也因此，我認爲區分兩者的意義並不大，因爲結果會不盡真實，於是後續便將獨立套房、分租套房合併在一起計算。
資料處理的部分花了我最多時間，之後如何做呈現也是想了很久，這篇從9月到現在也快三個月了，希望出來的結果對大家有幫助。前面講了這麼久，接下來就來講這次分析的結果吧！
▍臺北市的租屋市場長什麼樣子
▲臺北整層住家租金&坪數。（點圖可放大，下同。）
臺北的整層住家，以公寓來說的話，價格平均落在26K左右，以透天來說，多了不少租金3萬以上的行政區，其中又以內湖區的價格一枝獨秀，坪數也到了64坪以上，看來有不少大格局的個案把平均水準往上拉。
而在電梯大樓的部分，部分區域坪數明顯地往上提升，士林、南港、北投區的平均價格，意外地比一些高房價地區還要高，坪數方面目前也是這三區較有優勢，但預估未來坪數也會逐漸向下修正。
整層住家對於想要成家立業的人來說，是不可避免的選擇，以坪數來說，算是可以提供不錯的生活品質。但價格相當吃重，若沒有雙薪家庭，只有一份薪水的話恐怕難以應付，而若是想住進電梯大樓則又更辛苦了，平均43K的價格水準，可能還會因爲管理費、公共費用增加，吃掉大部分的薪資所得。
▲臺北套房租金&坪數。
臺北的套房，以公寓來說，各行政區都在破萬以上的價格，平均有11K的租金水準，對學生或上班族羣都會佔去不少開銷，電梯大樓的套房坪數規劃得稍大一點，平均有10坪左右，生活品質可以提升，但相對來說價格也直接較公寓高上許多，平均多了5K的租金價格。
通常來說，會認爲租金不要佔收入三成以上，因爲會容易變成個人生活上的負擔，但光以公寓的租金水準來看，在外租屋的學生族羣恐怕會需要家庭支助，剛入社會的新鮮人，則是逼近三成上限甚至會超越，更別提想租居住品質較佳的電梯大樓了，以目前臺灣的薪資水準來負擔平均16K的租金，絕對會相當吃力。
▲臺北雅房租金&坪數。
臺北的雅房，基本上的格局都維持在5坪左右的大小，生活空間相當有限，僅能最低限度的維持基本的生活作息，也可以發現電梯大樓做成雅房的格局大小，並不會比公寓還大。
以公寓來說，平均價格大約落在6.5K左右，跟透天的建物類型差不多，而比起電梯大樓則少了0.8K。公寓雅房的價格，差不多再多5K就可以升級成公寓的套房，看來房間裡要多個衛浴設備，差不多就要準備多一倍的價錢啊…。
最後，附上一張簡單的比較表格：
▲三種房型租金&坪數比較表格。
【三種房型的價格變化】
▲三種房型的價格變化。
這是將2018年5月到2019年9月，計算不同房型在不同時間點的平均價格，來看這段時間的趨勢。
從整段時間看來，套房類型的價格在這段時間內表現相當平穩，雅房類型則都在固定的價格區間遊走，價格波動不大。兩者都維持相當穩定的價格水準。
而以整層住家來說，在電梯大樓裡的價格有緩步下降的趨勢，從原先快到5萬元，至今已經快跌落4萬大關。在透天大樓的下降趨勢就更加明顯，從將近4萬5千元直接跌到3萬以下，可以看出近年房市不振的情形下，房東爲了搶租客，租金可能也有向下修正的情形。
▲三種房型的交通便利性。
這張圖是利用資料裡的鄰近交通站數，去計算不同房型周遭沒有站點的比例。以整層住家來說，有60%的整層住家附近沒有火車站、有40%的整層住家附近沒有公車站、4%沒有捷運站。
比例上看來，整層住家相對其中兩種類型，交通不便的比例較高，但這也是因爲整層住家的筆數較多，也因此有較多筆數可能會落在沒有交通站點的地區。
【三種房型的刊登者類型】
▲三種房型的刊登者類型。
刊登者類型，是指刊登的案件是由誰發在591租屋網上面。
從刊登者的類型趨勢可以發現，物件越大就越有可能直接交給房仲幫忙處理，物件越小則多由屋主直接處理，這應該也是因爲，物件單元小的話，屋主打理起來較爲容易，而且如果每間雅房都需要請仲介處理，仲介費也會非常可觀。
而整層住家牽涉金額也較大，需要管理的細節也多，直接交給房仲協助包租代管，對屋主來說也較爲省事。
【三種房型的性別限制】
▲三種房型的性別限制。
性別限制是指該物件，有沒有將性別設爲其中一個出租條件，例如某間套房只限女性來承租。
雅房的類型，因爲住居上會與其他房客共用衛浴設施，也因此較容易會遇到性別限制的情形，從比例上顯而易見可以得知大多限制爲女性，也是因爲對女性是比較安全的選擇。
套房的性別限制，相較起來少了很多，以限女來說，比起雅房少了將近三成的比例，因爲在套房的空間單元裡可以有獨立的生活空間，也因此較不需要刻意去限制性別。而整層住家基本上則完全沒有性別限制。
【三種房型的住宅條件】
▲整層住家的住宅條件。
以整層住家周遭的生活機能來說，大部分都有相關的鄰近設施，像是超商、學校、公園等。
自報頂加的比率偏低，跟過去看房常看到頂加的經驗不同。整層住家相對套房、雅房，很明顯提供車位的比例較多，但是也只有35%的比例可以在承租時提供車位。
以整層住家需負擔的項目來說，幾乎都需要承租人自行負擔，像是水電費、網路費用等。
整層住家大部份有身分限制、產權登記，並可提供開火。性別限制的部份則是完全沒有。另外，只有三成的整層住家願意讓房客飼養寵物。
591 網站可供刊登者填的身份限制爲「上班族、學生、家庭」，只要有填，不管填幾個，都算有身份限制。
以整層住家提供的機能來說，大部份並無提供網路、第四臺，其他傢俱則大致都有附上，過去對整層住家的印象大多沒有附傢俱，數據結果有些打破印象。另外，比較意外的是竟然將近七成的比例有提供天然瓦斯。
▲套房的住宅條件。
以套房周遭的生活機能來說，大部分都有相關的鄰近設施，像是超商、學校、公園等。
自報頂加的比率偏低，也跟過去看房常看到頂加的經驗不同。此外，套房類型來說幾乎不太提供車位。
以套房需負擔的項目來說，電費、瓦斯費比較需要承租人自行負擔，網路費、第四臺費用則比較不需自行負擔，而水費則是一半一半。
套房大部份有身分限制、產權登記，性別限制的部份則是14%的比例有限制。另外，只有不到兩成的套房願意讓房客飼養寵物，將近一半的套房可以提供開火。
以套房提供的機能來說，大部份並無提供沙發、天然瓦斯，其他傢俱則大致都有附上，佔了相當高的比例。
▲雅房的住宅條件。
以雅房周遭的生活機能來說，大部分都有相關的鄰近設施，像是超商、學校、公園等。
自報頂加的比率偏低，也跟過去看房常看到頂加的經驗不同。此外，雅房類型跟套房一樣，幾乎不太提供車位。
以雅房需負擔的項目來說，電費、第四臺費用、瓦斯費比較需要承租人自行負擔，網路費、水費則比較不需自行負擔。
雅房大部份有身分限制、產權登記，性別限制的部份則是將近六成的比例有限制。另外，只有不到一成的雅房願意讓房客飼養寵物，不到四成的雅房可以提供開火。
以雅房提供的機能來說，大部份並無提供電視、第四臺、沙發，其他傢俱則大致都有附上，佔了相當高的比例。
最後，附上一張簡單的比較表格：
▲住宅條件比較表格。
▍最後來個小結吧~
這篇的內容頗多，看到最後的你真的值得掌聲！
從這次的數據分析結果來看，假設你月收入有45K，以租金上限三分之一來說，最好是租公寓或透天的套房，以及雅房的房型，否則以其他類型的租金來說，都會吃掉三分之一以上的薪資，造成個人生活上的負擔。
以趨勢來說，套房跟雅房的價格都沒有明顯的走向，因此短期之內很難看到價格會有調整。而以整層住家來說，電梯大樓跟透天大樓價格都有在向下走的趨勢。
雅房跟套房都有部分比例是限女，也因此，男性比起女性來說，租屋的選擇應該會比較少一點，男性在找房時可能會比較辛苦一些。此外，各類型皆有身分限制，非上班族、學生、家庭的身分，像是沒有正當職業、單身者，在找房時可能會較容易遇到困難。
從整體的住宅條件來看，自報頂加的比例實在是偏低，跟過去的經驗很不同，但如果刊登者不據實以報，實務上也真的很難抓出是不是頂加。另外，現在的租屋環境，對寵物也真的是滿不友善的，對於視寵物爲家人的朋友，找不到適合的住屋肯定相當麻煩。
個人是滿希望591還能再增加是否願意讓房客登記入戶籍的選項，因爲有些租金補貼如果不能登記戶籍就不能申請，這其實是對房客滿重要的條件之一，否則政策看得到吃不到，也會失去原本的用意，雖然也明白大部分房東都不太願意就是了….。
以上，就是這次探討的初步想法啦！大家還有沒有想看哪個縣市或哪個主題呢？也許之後我們可以來探討其他縣市，或是爲學生族羣探討各大校區的租屋環境。
這篇真的花了不少心力撰寫，花了快三個月的時間，希望能讓大家對目前的租屋市場有所瞭解。如果喜歡這篇文章的內容，歡迎分享給你在外租屋的家人或朋友，希望對他們能有所幫助！
● 作者李政諭，畢業於政治大學地政系，曾擔任法案助理，並參與房地產相關研究工作，終極目標是把所有困難的知識變得簡單。