孫宏斌： 當下、詩與遠方的佈局
3月29日11點，融創中國董事會主席孫宏斌準時出現在了融創中國（01918.HK）2018年業績發佈會的現場。而兩個小時前的投資者會議上，人頭攢動，不停加座，孫宏斌一出場就掌聲雷動。
最近的五個月時間，融創的股價翻了一倍。在經歷行業預期轉變，下半年市場降溫後，孫宏斌交出了一份精彩的2018年度答卷。
2018年，融創及其聯屬公司實現合同銷售面積約爲3027.9萬平方米，合同銷售金額約爲人民幣4608.3億元，合同銷售金額同比增長27.3%。
然而，孫宏斌表示：“我並不關心股票表現。”一向務實派的孫宏斌，這兩年被公衆認爲選擇了“詩和遠方”，或許，“在路上”纔是孫宏斌一貫的風格。
融創把2019年銷售目標定爲5500億元，目標增幅約爲20%。孫宏斌稱，沒有把未來增長率作爲非常重要的指標。數據的背後，融創正在積極控投資、降槓桿。
未來，這一節奏仍將繼續。
“現在位置挺好的”
現在正是融創最舒服的狀態，位居行業的第一陣營，堅持走高端精品的路線。
行業天花板難以打破時，“穩”不僅是地產市場與政策的主題，也是房企的主題。過去一年，融創主動放緩投資、降槓桿，在前期資產儲備下，迎來一波業績生長。
報告顯示，2018年融創投資業務現金流出淨額爲340.8億元，主要來自於集團直接投資或收購股權獲取新項目，以及文旅城項目建設支出。目光拉長，便可看出融創收斂力度多大。2017年，這一數字爲1201.69億元，是2018年的三倍多。
控速放緩之下，融創在2018年卻實現營業收入1247.5億元，同比增長89.4%，毛利潤311.4億，同比增長128.5%；淨利潤174.5億，同比增長50%；公司擁有人應占利潤165.7億，同比上漲50.6%。每股基本盈利3.79元，同比上漲37.3%。
過去2016~2018年，融創按年實現的合同銷售金額分別爲1506億元、3620億元、4608億元，三年合同銷售金額複合增長率達75%。
此外，隨着部分併購而來的低毛利資源影響因素的逐步消除，集團毛利率也逐漸迴歸，2018年至25%，較2017年的20.7%提高4.3個百分點，權益淨利率也提升至12.4%。
董事會建議2018年度向股東分紅派息，提議末期股息爲每股人民幣0.827元，較2017年每股0.501元派息方案增長65.7%。若獲股東大會批准，預計融創2018年派息總額將逾36億元。
2018年，融創主動控速求穩，財務降槓桿也在持續。融創中國行政總裁汪孟德表示，融創在過去兩年間積極降低債務總額和負債比率，進一步優化資本結構、增強財務彈性和安全性。
截至報告期末，融創總資產7166.60億，同比上年末的6231億增長15%；所有者權益731.07億，較上年末的606億增長21%；現金餘額1202億，同比增長24%。
去年，公司經營業務現金流入淨額520.5億元，投資業務現金流出淨額340.8億元，融資業務現金流出淨額104.3億元，現金流繼續爲正。集團債務淨額與資產總額比率爲15.2%，較2017年同期19.7%繼續下降。
“之前是快速成長階段，下一個階段是穩健增長階段，槓桿率持續下降，財務指標持續釋放。”汪孟德說。
“今年買地要非常小心”
融創將去年成績歸爲城市深耕的結果。數據顯示，2018年，融創旗下有16個城市公司銷售金額超100億元，其中重慶、青島超300億元，上海、杭州、鄭州和濟南超200億元，北京、成都等9個城市居百億規模。
孫宏斌追求高質量增長，激烈的市場競爭下，不進則退，保持原位也絕非易事。
融創正在穩步增長。克而瑞研究中心最新發布的《2019年一季度中國房地產企業銷售排行榜》顯示，融創今年一季度銷售金額達797億，較去年同期的718億元增長超11%，繼續保持平穩增長。
融創的優勢在於前期對土地市場的精準把控。據孫宏斌介紹，2015至2016年間，融創已完成全國核心城市佈局；2016到2018年間，集團提高拿地標準，並基本停止公開市場拿地。2018年10月至今，繼續聚焦於核心一二線城市的市場機會，強化在覈心城市的土地儲備優勢。
報告期內，融創新增土地儲備約4820萬平方米，權益土地儲備約2631萬平方米，平均土地成本3723元/平方米。基本完成中國所有一線、二線及強三線城市佈局，並劃分爲北京區域、華北區域、上海區域、西南區域、東南區域、廣深區域、華中區域及海南區域進行管理。
截至去年底，融創總土地儲備面積2.56億平方米，對應貨值3.55萬億，其中70%~80%都是通過併購獲取，土地平均成本爲4181元/平方米，對應同期超過15000元/平方米的銷售均價，利潤空間較爲豐厚。
融創方面透露，集團2019年總可售貨值7834億，約84%位於一二線城市。按照2019年5500億元銷售目標計算，預計2019年銷售去化率要達到七成左右。此外，目前集團賬面有超5800億元已售可結轉資源，將在未來2~3年內相繼轉化爲收益。
但談及2019年市場，孫宏斌依舊悲觀。“很多人看我們拿地，覺得我們樂觀，其實我們特別悲觀，2019年房價不能漲，這是政治底線，是不會放開的。我們對今年的市場非常悲觀。”
因此，孫宏斌認爲在拿地上要非常小心。近期多地土地市場出現回暖甚至出現偏熱、高溢價率等現象，但房價大幅上漲的可能性極小，拿高價地風險很大。具體到融創，“公司在拿地方面一直沒有目標，有好機會就拿，沒有好機會就不拿。”
“房地產是絕對核心主業”
房企多元化永遠是繞不過的命題。恆大許家印發力新能源汽車，碧桂園楊國強佈局新農業和機器人。但當談及融創“多元化”業務時，孫宏斌表示，我們沒有多元化，我們就是房地產+。
此前3月25日，融創宣佈戰略升級，成爲“中國家庭美好生活整合服務商”，發力文旅與文化板塊。目前，其文旅集團主要包括收購萬達而來的文旅城；文化集團包含東方影都、樂融致新和樂創文娛資產。
孫宏斌並不稱其爲多元化業務。“這兩個業務是長期的，希望逐步培養，讓它五年、十年後有個特別好的規模。我們沒有多元化，當下主要是心無旁騖地把地產做好，地產增長空間還是很大的。”
從其業績報告可見一斑。2018年，融創物業銷售收入錄得1177.1億元，佔94.36%的絕對比重。文旅城運營收入20.3億元，佔比1.63%，較2017年佔比1.65%略有下降。
孫宏斌有自己的打算，“文旅、文化業務看的是5~10年後的表現，現在處於培育階段。”他說，這些資產投資成本都很低，未來其價值可以值5000億。並表示，融創投資文旅、文娛要花的大錢都已投完，後面不需要大投入，除非做新項目。
“未來，房地產開發業務是我們的絕對核心主業，我們現在的佈局、土地儲備、產品競爭力都會讓融創保持比較穩定的增長。”汪孟德表示。
IP文化需要時間積澱，融創表示將嚴格控制非地產業務投資，重點提升現有資產的運營和盈利能力，培育成爲未來新的增長點。
而孫宏斌的當下，以及“詩與遠方”的佈局正在慢慢合攏。