SOHO中國面臨收入下滑壓力，去年淨虧致使全員減薪

新晉董事會主席徐晉補位後，SOHO中國發出首份年度財報。

據SOHO中國最新披露，2023年公司實現營業收入約16.79億元；歸屬於母公司股東淨虧損約1.80億元；毛利約13.79億元，同比下降約4.1%；來自經營活動之歸屬於母公司股東淨利潤（剔除投資物業估值變動以及一次性稅費）約2.69億元；物業租賃業務毛利率約82%。

“回顧2023年，對SOHO中國而言，是充滿挑戰和考驗的一年。”該公司直言。

SOHO中國的主要業務爲房地產開發、物業租賃及相關服務，其中出售物業單位爲其貢獻的收入較少，去年僅668.3萬元；租金收入提供了大部分營收，去年大約16.71億元。

受商業地產整體市場影響，SOHO中國旗下各物業出租率並不算高，年底出租率穩定在了78%，該公司直言“這並不算一個十分亮眼的數字”。其中，北京項目中，銀河及朝陽門SOHO去年出租率僅56%、望京SOHO去年出租率僅60%、前門大街項目出租率也僅67%。

“在過去一年裡，商業地產市場受到了多方面因素的影響，包括全球經濟增長放緩導致租金和出租率持續下行，消費模式的變革和數字化轉型更加劇了市場的競爭。”SOHO中國表示。

在收入下滑的壓力之下，SOHO中國正儘可能降低成本。公告披露，去年公司招待費用幾乎壓縮到了零，年末不得不作出全員減薪的決定、每一分錢都要合法地使用。“我們每個人、每個公司都像是在經受拉伸和壓力測試的材料，能否承受巨大的外部壓力，是對我們的重要考驗。”

債務及資金問題，是SOHO中國面臨的更大隱性壓力。

公告表示，2022年8月，SOHO中國旗下子公司“北京望京公司”收到當地稅務機關的稅項繳納通知，要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO項目塔1和塔2的相關土地增值稅17.33億元，自稅款滯納之日起按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

截至2023年12月31日，該公司已支付土地增值稅1.26億元，尚有20.43億元的土地增值稅和相關滯納金未被償付。土地增值稅的滯納，導致SOHO中國合計42.03億元的銀行借款本金有可能出現交叉違約，原定還款日在2024年末後到期的借款，可能會被要求立即償還。

根據稅收徵收管理法，當地稅務機關還可能採取其他強制措施，包括但不限於扣押、查封、依法拍賣或變賣相關物業，以及就滯納土地增值稅處以不繳或者少繳的稅款50%以上五倍以下的罰款。

截至2023年末，SOHO中國的流動負債超過流動資產的規模爲73.7億元，集團與主要現有借款的貸款人簽署了補充協議、修改還款計劃，涉及借款金額共72億元，包括集團於2022年12月未按期償付的借款5968.2萬元。期末，SOHO中國銀行借款及其他借款共計158.84億元，上述借款以其持有的賬面價值爲539.43億元的投資物業作爲抵押，同期非受限的現金及現金等價物爲7.69億元。

當下，SOHO中國的創始人已隱於幕後。早在2022年9月，潘石屹夫婦辭任SOHO中國職務後，徐晉便被任命爲SOHO中國執行董事和聯席CEO。去年7月21日，北京千禧房地產開發有限公司發生工商變更，潘石屹卸任法定代表人、董事長等，由徐晉接任。

公開信息顯示，徐晉2001年2月加入SOHO中國，歷任人事行政部總監、採購部總監、副總裁。在聯席行政總裁和擔任董事會主席之前，她曾擔任SOHO中國副總裁，負責資產和物業管理。

2023年10月12日，SOHO中國在港交所發佈公告稱，自10月11日起，執行董事及公司聯席CEO徐晉被任命爲董事會主席。在業內看來，這意味着SOHO中國在企業治理上進入職業經理人時代。

不過，從股權結構看，潘石屹夫婦仍爲公司的實控人，Cititrust Private Trust(Cayman)Limited以信託受託人的身份持有SOHO中國63.93%股權，而潘石屹夫婦及其子女是該信託受益人。

徐晉帶領下的SOHO中國，能否闖過當下局面，仍存在變數。“展望2024年，我們面臨很多未知和變化，但是我們沒有理由悲觀。”該公司表示。

展望市場環境，戴德樑行最新發布的報告顯示，2024年一季度，北京寫字樓市場成交的小幅回升令全市空置率下調，環比下降0.4個百分點至18.3%。租金方面，一季度北京全市租金環比下降2.4%，同比下降8.4%至每月每平方米290.7元，五大核心商圈租金環比下降1.7%。

戴德樑行表示，截至2027年，北京寫字樓市場新增供應將達144.7萬平方米。其中2024年爲供應高峰，體量約爲45萬平方米。“下半年隨着經濟和市場活躍度的逐漸恢復，預計年底租金水平將趨於穩定或迎來觸底拐點。未來幾年，隨着企業經濟效益的好轉、新興產業的快速佈局和相關政策的不斷推進，北京寫字樓市場租賃需求有望得到提升。”