【實況專訪】“破發點”—莫遠明談永川高新區產城融合之路
2020年5月9日，重慶正式官宣主城區由9區擴容到21區；2021年10月18日，重慶三環高速公路合川至長壽段建成通車，主城都市區進入“三環時代”，基本實現1小時通勤圈。
如今，重慶各個區縣的發展速度有目共睹，尤其是主城區周邊幾個區縣，如永川、璧山、江津等。
其中永川不僅去年GDP達到了1144.17億元，擠進全市前7，房地產投資也實現了17.2%的年增長率；近幾年也有不少像愛情地產這類創新型房企看準永川發展潛力，選擇重倉永川。
由此，永川的區域發展模式，及板塊未來投資潛力也逐漸成爲一大市場話題。針對此類疑問，3月17日，實況時報特別採訪了京渝研究院首席研究員、重慶工商大學莫遠明教授。
（採訪現場實拍圖）
01 政策加產業，永川“產城景融合”有先天性優勢
問：您曾經在《關於重慶科學發展的三點建議》中提到：區縣的發展可以“發揮比較優勢”。目前永川的產業基本都集中在鳳凰湖板塊，這裡貢獻了2021年永川約90%的GDP。
板塊未來走的是“產城景融合”模式，那麼永川能否憑藉這種模式，在區縣中走出差異化道路？
莫遠明：總體上講是可行的。從大政策背景上講，鳳凰湖板塊有國家政策加持，在成渝地區雙城經濟圈建設背景下，它處於川南渝西融合發展試驗區與瀘永江融合發展示範區的核心位置。在重慶“一區兩羣”協調發展戰略中，永川也處於一個相對優勢的位置。
未來它要打造的是成渝地區雙城經濟圈中的樞紐節點，“一區兩羣”戰略中的重要節點。
（圖源網絡）
從自身產業上講，永川的產城景融合發展戰略已被寫入政府工作報告，而且永川去年的GDP總量突破了千億，在38個區縣中排名第七，並且9.4%的增長率也超過了排名比它靠前的6個區縣。這說明永川擁有較大的區域競爭潛力。
說到鳳凰湖板塊，它是永川經濟發展的重要增長極，數字經濟和汽博是其兩大支柱產業，而且已成體系，再進行適度的產業優化佈局，那麼在發展區域經濟的時候，就具有重要的產業支撐，區域的發展動力相對來說就比較強。
並且鳳凰湖正處於“永川向南”正核心位置，區位優勢巨大。
（鳳凰湖 圖源網絡）
至於差異化，38個區縣都要有自己的特色，以鳳凰湖板塊現在的發展模式，未來主要就是要從發展思路和趨勢去下手，圍繞兩大支柱產業加快發展，在主城都市區範圍內走出一條適合自己的路。
鑑於有以上提到的幾點優勢，它的發展勢頭我是比較看好的。
02 產城景成區縣商業突破口，人的角色至關重要
問：《重慶市培育建設國際消費中心城市實施方案》發佈後，您提出“各區縣政府要加快構建服務型政府，優化消費環境，提升消費舒適度”等觀點。
以永川目前的商業情況來看，您認爲它的消費和經營存在什麼問題？該如何解決？
莫遠明：重慶培育建設國際消費中心城市，納入主城都市區的區縣迎來了新的發展機遇。但不少區縣存在先天性不足，包括永川在商業競爭力上也存在短板，如消費人羣被主城虹吸、品牌商家難入駐等，因此如何解決產城景融合發展會成爲一個“突破口”。
（永川區 圖源網絡）
產，也就是上面我們提到的兩大支柱產業佈局。至於城和景的發展是跟人有密切關係，就比如“新型城鎮化”概念的提出，它最關鍵的核心就是人口的城鎮化，人生活在城區裡，人始終是這裡面的主體。
景，可以理解爲一個景區，沒有人的景區同樣不是一個完整體，因此在景區打造方面就要考慮交通、基礎設施、人文氛圍等打造，讓景區不僅僅滿足觀賞的作用，更能達到一個生活載體的功能，這樣就自然將人和景有機結合起來。
而且在這方面，永川還提出打造“雙城會客廳”的目標，目的在於對消費新形態進行培育，讓人在裡面發揮主體作用。
從這個意義上說，推進產城景融合發展，實際上也是一個大的趨勢，更多地強調把人的主觀能動性發揮起來，在一個良好的發展氛圍中享受高品質生活。
（永川區 圖源網絡）
再回到商業屬性上談，鳳凰湖目前是朝綜合體這方面發展，這就要考慮它的商業價值與模式開發，保持可持續發展，要從滿足公共服務層面上入手，提升它的消費舒適性。
市場的反應是及其靈敏的，當你的商業遵循了市場規律，理論上就爲保障它的價值最大化提供了可能。
03 投資選擇因人而異，房地產風險相對較小
問：在《重慶市培育建設國際消費中心城市若干政策》中包含了23條具體的政策。您之前的觀點是：最大的政策乾貨是每年統籌財政資金上億元支持國際消費中心城市培育建設。
在這個過程中，各行業還會衍生出大量投資機會，如股票、基金、房產。您認爲這三種投資渠道有哪些區別？
莫遠明：從穩定上講，相對而言，三者的排序是：房產、基金和股票。
中國老百姓投資股票一般都是個體散戶，對市場應變能力不足，再加上股票本身會跟隨全球經濟和國際形勢反覆變化，在這種情況下，受衝擊最大的就是散戶，因爲缺少一個專業的眼光去判斷股市。
相對而言，基金風險要小一些，因爲基金是我們委託專業機構來運營，畢竟專業知識讓專業機構來做要靠譜很多。但它也會受到經濟下行的影響，因此風險性也是存在的。
爲什麼說房產風險最小呢？因爲它是剛需，無論漲跌多少，人們對房子的居住需求始終都在。因此它的價值屬性也一直存在。而且房地產市場的開發時間相對較短，還有一定的發展潛力。
（永川區 圖源網絡）
它雖然也會受到經濟發展制約及政策的干預，但國家的干預性政策最終的目的是維持樓市的良性發展。因此，投資房地產領域，把握政策風向標就很重要。
綜合來講，每一種投資行爲都有風險，在選擇投資方向的時候一定要有風險預判，要理性思考，不能把全部資產都投到一個板塊上。如果手中有點閒錢，可以考慮投資，但是要找到合適自己的方式。
04 投資公寓利大於弊，選對地段是關鍵
問：房產投資其實不僅僅指住宅，還包括寫字樓、商鋪這些，目前市場對於公寓的評價兩極分化嚴重，有人覺得是一個潛力領域，有人覺得千萬不能碰。您的觀點來看，在比較優質的地段進行公寓投資有哪些好處的呢？
莫遠明：投資公寓的優勢第一個就是性價比較高，它的面積小，因此總價相對也低；
第二個就是潛力比較大，因爲公寓一般都分佈在一個城市的核心地段，區域、交通、商業等優勢巨大，片區經濟活力強，這種地方的公寓一般能實現商業價值最大化；
第三就是國家層面也對購買公寓有一些優惠政策，例如稅收降低、不納入首套房名額等。
（公寓裝修示意圖 圖源網絡）
投資公寓還要考慮到承租對象，不論是都市白領還是時尚年輕一族，他們都喜歡商圈周邊的地段，但這裡的住宅較貴，相對而言，公寓可拎包入住，便捷性優勢大。
因此只要選對了項目和地段，投資公寓還是利大於弊，但要做好長線投資準備。
05 成爲產城融合範本，愛情城要做到內外兼修
問：具體落到項目上，愛情地產打造的公寓項目—愛情城作爲永川目前最新的城市地標綜合體，落子鳳凰湖板塊，很符合您所說的“沉浸式、體驗式、互動式消費場景”。
在您看來，愛情城能否成爲永川產城融合的範本？它是否具有推動永川商業、消費這方面的經濟增長的能力？
莫遠明：從鳳凰湖板塊上講，它已被納入政府工作報告，也就是有了政策方面的兜底。
那麼下一步愛情城就是要樹立自身的品牌影響力與口碑，這個要取決於產品品質的提升，從各方面入手去迎合當地消費者心理，贏得他們的認可，但這需要一個過程，最好的方式是吸引消費者直接去體驗，去感受項目的品質和開發商的實力。
（愛情城項目效果圖）
當然，如何體現個性化也是重點工作，比如愛情城的汽車主題，因爲有了鳳凰湖汽博產業作爲支撐，就有了良好的發展基礎，這個即使是在全重慶都十分稀缺。
還有就是“愛情主題”如何與其他區縣區分開來，就比如江津也是主打愛情主題，兩者需要在表現形式上有所區別。
上面講到的幾個點都做到了，培育起了一個商業中心，順便帶動當地就業問題，最終無論是在GDP的產出上還是財政稅收的貢獻上，愛情城都會有利於永川。
（愛情城項目商業氛圍效果圖）
06 重塑人居理念，愛情地產要打的是“持久戰”
問：2021年永川的房地產投資比上年增長17.2％。您認爲永川的房地產目前是什麼狀態？未來還有什麼機會？永川的房產購買傾向會不會因爲愛情城、天空之城·萬璟這兩個項目發生改變？
莫遠明：受現在大環境影響，全國頭部房企都會謹慎考慮區縣市場，因爲投資回報率要比主城區低，在這樣的大背景下，永川能夠達到17.2%的年增長率的確不容易。
一方面是因爲地方政府的重視，另一方面也體現出永川市場的潛力，各大房企看到了發展前景，才願意重倉永川。有了開發商的資金保障，再有官方的支持，未來這個市場就容易被帶動起來。
而說到愛情城和天空之城·萬璟這兩個項目，他們的產品公寓、洋房和別墅對於永川來講是相對新的業態，但愛情地產在永川提前站位了，還是有一定的借鑑意義。
（愛情城項目效果圖）
至於如何保持項目的長遠生命力，我認爲需要把房企的經營管理理念融入到當地的經濟發展規律中，考慮怎麼滿足當地消費者的需求。
就好比永川消費者住慣了高層和小高層，現在公寓、洋房和別墅橫空出世，很多人對此不夠了解，那麼就需要一些體驗式的手段讓他們直接觀摩，眼見爲實，讓購房者親身體會這些消費新業態的居住優勢，久而久之，當地消費者的購房觀念自然會轉變過來。
當然，能讓消費者徹底接受併購買項目，還要取決於兩點：一是上面提到的品牌及質量，二就是當地的購買力。
畢竟區縣的購買力與主城還是有差距，理論上洋房單價總價都要高於高層，如果消費者預算不足，那麼你的產品再好他們也無法買單，不過永川近幾年的GDP水平在不斷提升，相信居民購買力也同樣不差。
（愛情城商業規劃圖）
同時也取決於樓盤本身的品質，愛情城和天空之城·萬璟這兩個項目想要做到改變永川消費者的購房傾向，除了上面提到的要迎合當地消費心理外，你自身的品質一定要高，要向購房者表明誠意，即愛情地產打造項目的同時要與永川共同發展，長期立足永川相互勢能，而不是賣完房我就退出市場。
房地產是關乎國民生計的大事，每座城市都需要一個健康的市場作爲經濟支撐，所以不論是一線城市還是像永川這類區縣，開發商一定要跟地方經濟社會發展結合起來做大局考慮，最終纔有利於自身項目的長遠發展。
免責聲明：
1.實況時報所有原創作品，未經實況時報授權，任何單位或個人不得以轉載或其他方式使用，否則即爲侵權，實況時報將依法追究其法律責任。
2.在實況時報上發佈的原創文章，皆爲文章作者個人見解，不代表關聯公司意見，不作爲購房意見參考，不構成任何承諾，請讀者自行判斷購房風險。
3.除原創內容及特別說明之外，推送稿件圖片均來自網絡及各大主流媒體。版權歸原作者所有。如內容侵權，請聯繫我們刪除。