深圳部分城市更新推進遇阻，多個項目被爆拖欠村民過渡費

樓市下行、城市更新受阻，深圳一批村民陷入無法按時獲得過渡安置費的困局。

過渡安置費（簡稱”過渡費“）指的是拆遷人（開發商/項目合作方）在拆遷過渡期對原業主可能發生費用的補償。在深圳，不少城市更新項目的過渡費按照被拆遷房屋的面積計算，例如，深圳市龍崗區有項目過渡費按照“20元/月/平方米”支付。

第一財經梳理人民網留言板上的信息發現，近一年來，深圳有超過10個城市更新項目的居民稱，舊改項目的開發商拖欠過渡安置費數月，另外，還有城市更新項目存在停工的問題。

延遲的過渡費

位於羅湖區翠竹街道的金鑽豪園被稱爲“深圳最難改造”的舊小區之一，於2010年被列入深圳第一批舊住宅小區改造範圍。一直到2018年，金鑽豪園城市更新單元一期項目實施主體才確認公示，爲深圳新華城房地產有限公司。2019年，該城市更新項目正式開工，然而，直到2024年，該項目都還未交付。

今年以來，金鑽豪園的原業主多次在人民網留言板上稱，工地長期處於半停工狀態，從2020年起，過渡安置費就沒有按合同規定發放。

對於金鑽豪園項目存在的問題，羅湖區翠竹街道信訪辦回覆稱，項目單位存在資金短缺等問題，區職能部門正協調項目單位籌措資金，確保項目順利建設，以及支付相關過渡安置費。另外，羅湖區政府已成立工作專班，研究解決金鑽豪園項目盤活事宜，目前，已促進第三方國企介入項目，並就項目盤活的相關事宜達成一致意向，明確項目將採用後進先出模式，引進增量資金開展盤活工作。

與上述城市更新項目類似，深圳不少城市更新項目都因爲資金鍊緊張而拖欠原業主的過渡費，與此同時，城市更新項目的建設進度也放緩，其中，就涉及佳兆業、勤誠達、恆裕集團等房企。

今年7月，龍崗區五聯竹頭背、嶺背坑舊改項目的居民反映，該項目的過渡費已拖欠一年多，另外，項目的開發商目前股權已經被凍結，詢問是否會影響項目的正常進行。深圳市龍崗街道回覆稱，已督促意向實施主體及時履行支付義務，對方表示目前正多渠道籌措資金。

據悉，該項目的意向實施主體爲深圳市保達房地產開發有限公司，而該公司由深圳市勤誠達地產公司（下稱“勤誠達”）、深圳市保利房地產開發有限公司分別持股50%。勤誠達是深圳本地房企，成立至今已27年，近年來，勤誠達的住宅項目爲了快速回籠資金，以5折價格違規銷售，後被暫停。企查查資料顯示，勤誠達集團已經是失信被執行人，並且被限制高消費。

專注豪宅開發的深圳本地房企恆裕集團，近期也出現資金籌措困難的情況。今年6月，深圳市龍崗區龍東社區上井地塊土地整備利益統籌項目原業主反映稱，開發商停付過渡費。

官方回覆稱，該項目的合作方爲上井股份合作公司、恆裕集團。該項目正在開展第一塊留用地的開發建設工作，同時正在完善項目其他用地報批手續。因房地產市場環境嚴峻，資金籌措較爲困難，同時需要對第一塊留用土地進行開發建設進行資金投入，影響了公司資金週轉。爲了及時解決項目涉及過渡費拖欠問題，街道於6月6日再次約談項目合作單位，要求其加快籌措資金用於支付相關過渡費。項目合作單位表示正在籌集資金，一旦資金到位，立刻按協議支付過渡費。

曾被稱爲“舊改之王”的佳兆業集團，如今也陷入城市更新項目推進不暢的情況。今年5月，有村民在人民網留言本上稱，紅朱嶺舊改項目的房子已經被拆7年，拆遷過渡費停發了一年多。對此，龍崗區平湖街道約談項目合作方佳兆業集團，佳兆業集團表示，目前房地產市場環境普遍嚴峻，紅朱嶺項目近期出現資金困難、推進放緩的情況，公司正在多方籌措資金支付過渡費。同時公司積極尋找合作方，當前項目已與國企進行對接中，一旦成功，可以重新盤活項目。

佳兆業位於龍崗區阪田街道的城市更新項目也陷入停滯。今年5月，居民反映稱，阪雪崗科技城11號城市更新單元（下稱“科技城11號”）建設主體爛尾，新雪社區舊改陷入停滯，廠房人去樓空荒置幾年，

對此，龍崗區城市更新和土地整備局稱，2022年至今，龍崗區政府多次督促佳兆業處置相關資產，已籌集支付科技城11號的過渡費2128萬元。紓困方案方面，龍崗區主動對接十多家國央企以及債權方、資產管理公司，並編制多版處置方案，希望找到“善意第三人”盤活項目，加速項目處置，但因房地產經濟下行，項目經濟可行性差等原因，暫無企業明確接盤。

融資、銷售兩難

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉對第一財經記者表示，近年來深圳不少城市更新項目進度放緩，表面上看，是因爲資金緊張，而實質是，按照目前商品房銷售情況來看，舊改後的商品房入市，銷售收入可能不足以覆蓋舊改項目的成本，開發商從而放慢了城市更新的步伐。“這些項目大多是在房價快速上漲時期簽約或者批覆的，補償原業主的價格相對較高，現在房價下行，銷售去化放緩，尤其對民營房企來說融資難度加大，房企的銷售預期也減弱。”李宇嘉表示說。

李宇嘉表示，隨着深圳人才房、配售型保障房的入市，市場上的剛需房源不及改善型住房受歡迎，而對於一些城市更新項目來說，彼時審批規劃的產品與當前市場需求可能存在一些差異。因此，他認爲，推進城市更新項目的進程，可以在規劃、拆遷補償標準、容積率、商辦的配置標準等方面進行調整。

此前，深圳一城市更新公司的工作人員對第一財經表示，當前房地產市場下行，開發商對城市更新項目的推進動力不足。其公司在深圳的一城市更新項目已經具備開發建設條件，公司資金也比較充足，但考慮到公司目前在深圳仍有多個新房項目在售，而當前深圳新房市場價格戰競爭激烈，銷售去化速度較慢，“即使房子建好了，去化也是個難題”，因此其公司還未對相應地塊進行開發。

今年以來，深圳限購條件放鬆、首付比例下調、二手房業主持續降價，在上述因素影響下，深圳二手房成交量上升，但新房市場銷售情況仍然不佳。樂有家研究中心統計的數據顯示，今年上半年，深圳二手房過戶21394套，同比2023年上半年上漲32%，成交套數均高於2022年、2023年同期；新房售出12135套住宅，同比減少25%。截至今年6月，深圳新房住宅的去化週期爲24.8個月。今年7、8月，深圳新房成交量依舊處於2500套左右的低位。

樓市低迷，能順利推進的城市更新項目數減少。過去幾年，深圳的城中村改造規模，在全國範圍內排在前列，據合一城市更新統計，截至2024年8月11日，深圳有1041個項目被納入城市更新計劃，但只有538個走到實施主體公示這一步，即從2010年以來，只有一半的城市更新項目改造獲得重要進展。

當然，實施主體確認後，也並不意味着進入安全區，就像上述的金鑽豪園項目，儘管已經開工建設，仍然出現了資金緊張，項目陷入停滯的問題。

合一城市更新統計的數據顯示，2024年上半年，深圳已有5個城市更新項目失效，寶安有4個、坪山1個，涉拆除重建用地面積約55.17萬平方米。截至2024年6月18日，正處於計劃失效期仍未調出城市更新計劃的項目共計55個。

李宇嘉認爲，已經失效的城市更新項目，說明多年來沒有投資主體願意介入，或者規劃方案審批不能通過。他表示，這些項目可以常態化推進綜合整治或拆整結合。綜合整治主要是基於消防安全、房屋結構安全的考量，對社區的水、電、燃氣、網絡、道路等公共配套進行修繕，補齊短板。