深陷舉報門的綠城：我們正處在黃金時代

鋒靂 王文華

2021年，綠城憑藉3509億元銷售額，位列行業第7，房地產行業持續下行，土地市場遇冷，綠城卻大殺四方，四處拿地，2022年前五個月，綠城的拿地金額進入了行業前三。

張亞東給綠城制定了一個2025戰略目標。要在2025年實現6400億元合同額目標：房產開發重資產板塊目標4500億元，房產代建輕資產板塊目標1500億元，新興業務目標爲400億元。

但近期作爲國內“代建第一股”，綠城的輕資產板塊綠城管理控股有限公司（簡稱“綠城管理”）近日捲入了一場風波之中。

激進拿地、代建放貸，利息高達14%-16%，綠城已不是宋衛平那個綠城。

逆週期、高週轉

2022年上半年，多數房企面臨流動性壓力，拿地態度偏向謹慎，重點城市集中土拍熱情不高，主要以央企、國企、地方平臺爲主。依託中交集團這一央企背景，綠城出手闊綽。2022年前五個月，綠城中國以283億元的權益拿地金額、138萬平方米的拿地面積分列榜單第三、第四名。

2月，在北京首輪集中供地中，綠城力壓中海和華潤，一舉摘得朝陽區崔各莊地塊、石景山劉娘府地塊、亦莊新城地塊，總金額98.4億元，成爲該輪土拍中最大贏家。

4月，杭州首輪集中供地中，綠城斥資146.4億元狂攬7宗地塊，成爲僅次於濱江集團的第二大贏家。此外，綠城在臺州、寧波、昆明、湖州也摘得地塊。

不過，從拿地成本來看，綠城的利潤空間正在不斷壓縮。以北京首輪集中供地摘得的三宗地爲例，朝陽區崔各莊地塊的拿地樓面價爲5.33萬元/平方米，銷售指導價爲8.8萬元/平方米；石景山劉娘府地塊的樓面價爲6.06萬元/平方米，銷售指導價爲9.15萬元/平方米；亦莊新城地塊的樓面價爲3.34萬元/平方米，銷售指導價爲5.8萬元/平方米，算下來，每宗地塊的拿地成本佔銷售價的比例均在60%左右，這還不包括建安成本、管理成本及資金成本。

與北京的情況相似，綠城在杭州拿下的7宗地塊，除兩宗拿地成本佔銷售價的比例爲50%左右外，其餘5宗均超60%。

克而瑞指出：在目前的行業環境下，房企盈利難度日益提升成爲不爭的事實，從上半年上市房企的銷售均價與平均拿地成本來看，整體仍能保持拿地成本佔售價的40%以下，儘管仍保持一定安全性之下，但利潤空間持續被壓縮，但也有部分房企新增土地成本高達售價的50%以上，弘陽、大發、融信等，未來需要警惕利潤率的走低。

拿地成本佔售價40%以下，利潤空間有持續壓縮的風險，50%以上，就要警惕利潤走低，那麼綠城60%的拿地成本，如何能保證盈利，或許要打個大大的問號。

“綠城要努力像南方種水稻那樣，做到一年兩熟，年初拿下的土地，要儘快轉化成銷售額，用於當年的拿地”，綠城管理層在6月17日的股東周年大會上談到週轉率時說。

此前，綠城的項目做到平均4.3個月開工、7.3個月開盤、30.1個月交付的高週轉模式。綠城管理層表示，現在綠城從拿地到首次開盤的最快紀錄是98天，提速33%。

高週轉的本質是提高資金使用效率。行業內有做到極致的345模式，3個月開盤，4個月資金回正，5個月資金再週轉。

對於地產公司來說，如果不盡快週轉，回籠資金還款，再加上待還的融資利息，整個項目的成本算下來，不僅可能會白忙活一場，甚至還可能虧錢，下一個項目的工期也會受到影響。

再加上當前樓市銷售行情不容樂觀，對房企而言，高週轉模式實施起來並非易事。6月15日，國家統計局公佈的2022年1-5月房地產行業數據，5月商品房銷售面積及金額均實現環比回升，但整體市場仍然處於低迷狀態。5月單月商品房銷售規模仍爲年內次低，此外前5月銷售累計同比降幅仍在擴大，面積及金額的累計降幅較1-4月分別擴大2.6%和2%。

今年前五個月，房企銷售額均出現不同程度的下降。綠城前五個月總合同銷售金額約1293億元，同比下滑約39.1%。

各大城市陸續出臺刺激政策後，樓市出現回暖跡象，但觀望情緒仍佔主流，全面回暖“由點及面”仍需時間。但對高週轉的房企來說，時間就是金錢，未必等得起。

低利潤的3000億銷售額

2014年，綠城因債務問題陷入困境。“白武士”中交集團以60億元收購綠城24.3%股權，後又通過增資成爲綠城第一大股東。2018年，中交系空降的高管張亞東接替宋衛平老部下曹舟南擔任行政總裁，開始執掌綠城。

2019年7月，隨着宋衛平退出綠城董事會， 張亞東擔任綠城新任董事局主席兼總裁。綠城徹底告別“宋衛平時代”，進入“張亞東時代”。

在履職綠城前，張亞東擔任中交集團旗下的中國城鄉建設發展有限公司董事、總經理。爲迅速做大規模，張亞東爲綠城制定了“三年業績計劃”。2019年至2021年，銷售額目標分別爲2000億元、2500億元、3000億元。

2019年，綠城銷售額跨過2000億門檻，總金額2018億元，同比上漲29%。行業排名由2018年的17位進步到了11位。2020年，綠城的銷售額實現2892億元，排名再前進3位，重回行業前十，位列第8。2021年，綠城合同銷售額爲3509億元，行業排名前進到第7，再前進一名。

規模不斷膨脹的背後，綠城的盈利能力一直遭到質疑。2019年-2021年，綠城的銷售毛利率持續下滑，分別爲25.39%、23.67%、18.13%，淨利潤率由2019年的6.39%升至2020年的8.76%後，2021年又跌至7.67%。

6月22日，安永發布的一份關於房地產行業的報告顯示，2021年，中國前三十家上市房企中，平均毛利率爲21.4%，同比下降4.96%，平均淨利率爲8.97%，較上年度同期下降約4.14%。

作爲排名行業前十的頭部房企，綠城2021年的毛利率和淨利率都遠低於行業平均水平，盈利能力與其擴張的速度相比，確實有很大的差距。

對於毛利率下滑，綠城方面迴應稱，房地產行業形勢變化，行業毛利率有所下降，另外就是近年來受限價影響，公司品牌價值溢價未能充分體現。

綠城目前的壓力不止來源於盈利能力，還包括債務。截至2021年末，綠城中國剔除預收賬款後的資產負債率爲70.3%，淨資產負債率爲53.5%，現金短債比爲1.7倍，踩中一條紅線，處於黃檔。綠城中國的負債總額爲4133.98億元，同比增長25.39%。其中，流動負債總額爲3123.9億元，非流動負債1010億元。

此外，綠城還有明股實債的嫌疑。2019年至2021年，綠城少數股東權益分別爲202.8億元、317.5億元、622.1億元。特別是過去一年，少數股東權益規模翻倍。房企通常會採用附屬或隱性合同等方式避免在合併報表層面被確認爲負債，以少數股東權益的形式體現。這樣在報表中增厚了股東權益，隱藏了負債。

然而，行業發展上升期時，這樣的做法可以滿足開發商和資金提供方的各自需求，但一旦項目不達預期，明股實債就是一顆隨時會爆炸的暗雷。如今，地產銷售普遍下行，如何拆掉少數股東權益激增的這顆雷，正考驗着綠城管理層。

代建業務陷“舉報門”

除了前述的“三年業績計劃”外，張亞東還給綠城制定了一個2025戰略目標。要在2025年實現6400億元合同額目標：房產開發重資產板塊目標4500億元，房產代建輕資產板塊目標1500億元，新興業務目標爲400億元。

從宋衛平到張亞東，代建一直被寄予厚望。作爲國內“代建一哥”，綠城的代建業務最早開始於2005年，彼時，綠城獲得杭州政府城中村改造安置房項目，這也是綠城首個代建項目。2008年，宋衛平首提“綠城代建”模式，進行品牌輸出、管理輸出。2010年，綠城管理正式成爲綠城的輕資產板塊，開始接觸商業代建。

2016年，宋衛平重組藍城，將藍城的代建業務整合至綠城管理。此後，綠城管理便開始籌謀上市之路。2020年，綠城管理在香港上市，成爲國內“代建第一股”。

在張亞東順利完成“三年業績計劃”過程中，綠城管理功不可沒。2019年-2021年，綠城管理的合同銷售額分別爲664億元、745億元、843億元，分別佔綠城合同銷售額的33%、26%、24%。

代建是一種輕資產的經營模式，是專業代建公司爲擁有土地的委託方，提供除開發建設以外的其餘所有事項的管理服務，從項目定位、規劃設計、成本招採、工程管理、成本管理、營銷管理、竣備交付甚至物業服務等。代建方按比例收取代建管理費。

代建分爲政府代建、商業代建和資本代建。其中，商業代建是綠城管理最大的收入和利潤來源。2021年，綠城管理的毛利率爲46.4%，同比下降1.4個百分點，但這也遠高於綠城18%的毛利率。

綠城代建板塊綠城管理CEO在2021年業績發佈會上這樣說，“當行業大佬還在爭論房地產行業處於‘青銅時代’還是‘黑鐵時代’的時候，我們感受到的是代建的‘黃金時代’”。

截至2021年底，綠城在國內101座城市佈局了345個代建項目。

代建高額的毛利率吸引了衆多房企入局。截至今年6月，已經有超40家房企佈局了代建業務。

正當代建業務如日中天之時。近期，綠城管理捲入了一起唐山舉報事件，在行業引起了軒然大波。

6月10日，河北德融房地產有限公司（簡稱“河北德融”）發佈舉報信，直指綠城存在長期從事職業房貸、向關聯企業非法輸送利益、偷稅漏稅等違法行爲。

2019年，河北德融母公司天鴻房地產開發有限公司（簡稱“天鴻地產”）與綠城中國達成項目合作，項目名爲唐山綠城桂雨江南，綠城爲該項目提供融資和代建服務。

某些情況下，代建的業主方是中小型房企，手中有地，但資金實力不足，需要引入代建方進行墊資代建，或者爲項目融資提供連帶責任擔保。從河北德融的描述中，與綠城的合作模式就類似於此。

因此，代建之外，綠城還與天鴻地產達成借款合作，綠城中國兩家子公司分兩次藉由瀋陽全運村建設有限公司向唐山桂雨江南項目出借6億元，利率爲16%。

河北德融成立於2010年，母公司爲河北省唐山市龍頭房企天鴻房地產。2021年10月，天鴻房地產向港交所遞交招股書，目前招股書已失效。作爲一家蟻型房企，天鴻的核心業務主要聚焦在唐山市、衡水市和石家莊，招股書顯示，2018年至2020年，天鴻的淨利潤持續下滑，分別爲1.83億元、4835.5萬元、2361.3萬元。

據天鴻的說法，2019年，綠城全權代建代售管理唐山綠城桂雨江南項目，2020年-2021年的銷售回款總完成率4.47%，項目全部回款9393餘萬元，遠低於綠城中國承諾的21億元。

由於項目合作失敗，天鴻地產在償還3.87億元本息後，無法償還後續資金，瀋陽全運村建設有限公司同意展期，條件是天鴻方面在償還本金外，每年需支付14%的利息。

然而，天鴻地產則認爲，項目銷售不佳是綠城導致，且借款償還週期越長，綠城從中獲得的利息收益越高。綠城向天鴻地產放貸，存在違法違約性質。

根據天鴻地產公開的一份表格顯示，包括唐山桂雨江南項目在內，2018年6月-2022年3月，綠城金融事業部對外投放24筆貸款，總額達104億元，平均利率達15%。

河北德融認爲，綠城沒有金融房貸許可證，長期向社會不特定對象發放高息貸款謀取非法利益，且數額巨大，嚴重損害國家金融秩序。

對於河北德融的指控，綠城發佈聲明迴應稱德融杜撰不實內容，天鴻房地產開發有限公司、唐山鴻柯房地產有限公司、河北德融房地產有限公司，因嚴重違約，引發多起訴訟等糾紛案件，目前相關案件正處於司法流程中。

IPG首席經濟學家柏文喜評論稱，從目前能夠得到的信息看，河北德融舉報綠城的動機，主要是爲了在項目出現較大虧損的情況下，試圖改變自身與綠城在代建與資金合作之間的“不平等”關係，並找補項目運作未達預期給自身造成的損失或者減少損失，甚至尋求終止合作而已。

柏文喜還表示，附加於代建之上的融資服務，資金來源於綠城自身還是關聯企業，或其他融資方，這在法律上實際上都不存在合規問題。前者屬於合作伙伴之間合法合規的資金往來，而後者只是融資介紹而已，甚至向河北融德收取一筆資金介紹費或佣金也並不違法 。

在柏文喜看來，河北德融的項目虧損是市場形勢和項目質地本身原因所造成的，最多也只是項目操盤能力層面的問題，而非“融資+代建”這一商業模式的問題。

然後，事情在鬧得沸沸揚揚之後，也給行業敲響了警鐘。地產與代建同命相連，地產行業走下坡路，代建也難以獨善其身。

一旦委託方資金鍊斷裂、工程爛尾、代建方不但無法正常收取代建費，甚至還要被迫接盤項目股權。特別是2021年以來，越來越多的房企出現資金問題，代建的風險也隨之增加。這也考驗着代建公司的項目選擇能力。

在唐山天鴻地產摔了一跤的綠城管理，顯然已經意識到了這一點。2021年財報中，綠城管理稱要逐步提高商業代建項目的選擇標準，優選有土地紅利和良好資金保障的代建項目，在繼續服務優質中小私營企業的基礎上，重點拓展與各類國有企業的多方位合作，並將針對國企特點進行模式創新與流程再造。

項目標準提高後，可以進一步規避唐山舉報事件的發生，但同時，也可能會影響綠城管理的規模擴張。如此一來，代建板塊還能完成2025年1500億的目標嗎？