商業故事丨碧桂園海內外加減法

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

碧桂園的資產大騰挪拉開了序幕。

在境內，碧桂園於近日在廣州產權交易所掛牌5項位於廣州的資產項目；在境外，碧桂園還在着手洽談位於澳大利亞、英國等地的資產。這些行爲，都指向了一個事實：碧桂園正在盤點具有變現價值的資產，用於保交付以及債務重組等當下重要的任務。

在資產處置的同時，碧桂園的境外債務重組也在加速推進中。

近日，碧桂園發佈公告稱，已經委聘畢馬威擔任境外債務重組的主要財務顧問，其將在各財務、法律顧問的協助下繼續評估流動資金狀況，建立與所有債權人的合作溝通平臺，共同制定整體方案來全面解決當前境外債務風險。

碧桂園此舉，並非“甩賣”。雖然在有意識地接洽潛在的買家，不過碧桂園實控人楊惠妍家族還是想盡力保住一些具有長期持有價值的資產，保留長期經營的“火種”。典型的是，楊氏家族不想碧桂園的債務危機累及兄弟公司碧桂園服務，早在出險之前就已將之進一步切割。

在今明兩年度過交付高峰後，迅速“瘦身”的碧桂園，還要解決現實的生存問題。縱使資產盤活動作不歇，碧桂園也需要留住火種，應對更遠的未來。

卸下里程碑

作爲以不動產開發爲主的房企，碧桂園手中並沒有大量的持有型資產。

本次在廣州產權交易所掛牌的資產，是碧桂園在一線城市中爲數不多的商業物業資產。根據廣州產權交易所公佈的數據，碧桂園掛牌的這些項目包含寫字樓、辦公樓、酒店、公寓樓等多種物業，合計擬轉讓價格38.18億元。

在碧桂園這一批資產轉讓中，擬轉讓價格最高的項目是廣州增城區鳳凰城酒店。這一項目位於碧桂園鳳凰城，這是一個對碧桂園有里程碑意義的項目，由碧桂園創始人楊國強親自拍板拿下。作爲一個萬畝大盤，碧桂園鳳凰城持續開發多年，目前居住人口超10萬。

鳳凰城酒店的出讓價格是12.6億元，其是廣州東部最大的五星級山水主題式酒店，目前處於抵押狀態，現狀爲經營。

同在鳳凰城的持有型資產還有永旺商業物業，其擬轉讓價格爲2.5億元，目前帶有永旺租約，但是也在抵押狀態。

除了這一大型酒店以及永旺外，碧桂園本次還計劃出讓位於增城區和番禺區的寫字樓項目，以及位於白雲區的公寓樓項目。

其中，番禺寫字樓項目其實類似於商務公寓，根據公開資料，這一項目可售貨量約1438套，戶型爲4.5米層高複式、3.2米層高平層，項目產權獨立清晰，證載用途爲辦公，有抵押，現狀爲空置，擬轉讓價格11.52億元。而人和公寓樓則有630套公寓，目前也處於抵押狀態，擬轉讓價格3.84億元。

可以看到，碧桂園此次出讓的資產雖然位於一線城市，但是都屬於去化的“老大難”項目。一位熟悉廣州市場的人士告訴21世紀經濟報道記者，“現在商業項目交投是非常不活躍的，一般是能夠產生很大收益的項目，價格也合適纔會有可能成交。”

上述人士分析稱，碧桂園此次掛牌的資產產權雖然比較清晰，但是都在抵押狀態，這是交易的“障礙”。“幾個公寓樓項目也不好找買家，這幾年廣州的公寓行情都比較淡。”

可供對比的數據是，中指研究院數據顯示，2023年廣州的公寓成交總套數是1.4萬套，相比起2019年高位的過2.8萬套已經跌去許多。一位瞭解上述交易的人士也對21世紀經濟報道記者透露，“本次掛牌的最終結果還沒有落實，不過目前還沒有強意向的買家出現。”

退爲上策

境內項目擺上貨架的同時，碧桂園海外也在梳理資產。

2024年1月25日，市場消息稱，碧桂園有意出讓位於倫敦的住宅項目。這一項目由碧桂園聯合一家香港基金於2018年拿下，代價約爲8000萬英鎊，碧桂園計劃投資約4億英鎊建設這一項目，按照計劃將建造785套住宅公寓。

在此之前，碧桂園還傳出退出澳洲市場。

根據市場消息，碧桂園澳洲子公司Risland Australia已就出售悉尼一宗地塊所持的股權達成協議，在協議完成後，碧桂園將全面退出澳洲市場。碧桂園此次出讓爲折價出售，Risland計劃開發4500至5000套住宅、四所學校和一個零售購物中心，不過截至目前， Risland僅完成了約三分之一的土地開發。

碧桂園方面迴應21世紀經濟報道記者稱，目前澳洲項目在積極接洽中，推進順利的情況下，有望在上半年完成資產出售（因爲分期收款）。公司將按照相關披露要求適時向投資者披露澳大利亞項目處置的細節，並確保處置資金的合理使用，按法律順序進行償付，確保公平公正對待所有利益相關方。

碧桂園所出讓的這些海外項目，都具有開發難度較高，進度較慢的特徵。碧桂園選擇在此時放棄，不失爲合理的選擇。

除了對這些持有型的資產進行接洽出讓外，碧桂園對不能帶來正向收益的股權投資的項目也採取果斷堅決的剝離態度。2023年12月14日早間，碧桂園宣佈，以30.69億元的價格向萬達系或其指定方轉讓珠海萬達商管1.79%股權。

碧桂園從這宗交易中錄得了1.6億元的虧損，對於虧損交易的原因，碧桂園表示，這能提前鎖定較爲合適的交易價格和退出路徑，以規避未來退出時點與金額的重大不確定性，有效保障其戰投股權資產變現的價值，將對公司有利。

在更早之前的2023年8月，碧桂園還將持有的廣州亞運城項目26.67%股權出售給中海，總代價約12.91億元，徹底退出亞運城項目。

火種不滅

碧桂園的當務之急，是保交付與債務重組。

碧桂園董事局主席楊惠妍在2024年工作會議上表示， 2024年集團的重點工作仍然是保交付、保經營和保信用，2024年碧桂園預計交付量超48萬套，仍然是天量的交付任務，公司上下要從資金、資源以及個人狀態上做好充分準備。

天量的交付任務當前，碧桂園2024年的壓力不會小。碧桂園方面表示，公司正積極採取措施自救，開源節流、降本增效，努力促進銷售、盤活資產，積極拓展融資渠道、推進債務重整。目前，公司9支境內債券已成功展期，境外債務管理措施也在有序推進。

楊惠妍也稱，雖然公司現在面臨困難，但夢想中的碧桂園從未改變。家族肯定與公司共命運，會全心全意、真心真意地爲公司的發展努力，目前正在盡力盤活資產。

據悉，碧桂園目前正在進行境外債務的重組，目前已經聘請畢馬威擔任境外債務重組的主要財務顧問，也在與債權人持續溝通中。公開資料顯示，目前，碧桂園存續的美元債共計15只，當前餘額爲99.1億美元。其中，2024年到期的美元債券共有兩隻，分別爲將於1月27日到期的9.65億美元債、4月8日到期的5.37億美元債。

保交付與保信用的前提下，碧桂園還需要努力造血，但目前的現實情況並不樂觀。

碧桂園管理層認爲，2024年預計市場仍將在低位徘徊，城市銷售表現分化加劇，民企和央國企分化仍會加劇。碧桂園總裁表示，“沒有銷售，就沒有造血。要在政策窗口期，緊跟政策大勢，抓住機會獲取支持，同時嚴守保交付底線，做好存量和增量銷售，不斷恢復企業的造血功能。”

在交付需要天量資金、債務重組又需資產支持的境況下，碧桂園採取資產騰挪，也就理所應當。一位瞭解碧桂園的人士也告訴21世紀經濟報道記者，“價格合適的前提下，對資產出讓不採取回避的態度，但是不會‘甩賣’的，肯定還是要保住有價值的核心資產。”

楊氏家族多次放話與公司共命運，從現實操作中，曾經的女首富也並不願意放棄她手中具有價值的資產。

去年，在碧桂園出險前夕，碧桂園董事會主席楊惠妍向國強公益基金會（香港）捐贈了碧桂園服務20%的股權用作慈善。雖然碧桂園和碧桂園服務沒有股權關聯，但這仍被視作是一種“資產隔離”，是楊氏家族爲了保全碧桂園服務的一種策略。

碧桂園眼前的“退”是爲了應對生存難關，留則是爲了在更遠的將來活得自在。進退去留，考驗碧桂園管理層的智慧。