上海龍年首拍134億收官 5宗全部溢價成交

觀點網3月15日，隨着象嶼拿下上海龍年首場土拍的最後一宗，這場持續了2天的出讓活動以134億元成交價落幕。

根據土拍公告，上海今年第一批次共出讓5幅宅地，涉及浦東新區、楊浦區、寶山區、靜安區、閔行區，總出讓面積約14.37萬平方米，總起價122.96億元。

首日出讓的地塊兩宗，其中越秀地產7.54億元競得的楊浦長海社區002-05地塊，樓面價4.40萬元/平方米，溢價率9.58%。

隨後，華髮&中鐵置業聯合體34.71億元競得閔行區七寶鎮古美北社區S110501單元17-01、21-01地塊，樓面價5.51萬元/平方米，溢價率10%。

次日出讓剩餘三宗地塊，中鐵建&國貿搖中浦東新區北蔡楔形綠地C11-01、C11-05地塊，成交價49.75億元，樓面價5.57萬元/平方米，溢價率10%。

中建八局競得寶山區顧村鎮潘涇社區BSP0-0301單元07B-02地塊，成交價26.57億元，樓面價2.80萬元/平方米，溢價率5.56%。

象嶼競得靜安區中興社區C070202單元283-22地塊，成交價15.53億元，樓面價7.98萬元/平方米，溢價率10%。

首批“量減質升”

相比去年首批次出讓的19宗，上海今年僅拿出5宗地塊，數量縮減至四分之一，這也是2023年以來上海出讓地塊最少的批次。

據悉，上海2023年第一批次集中供地完成全部19宗地塊出讓，總成交金額519億，平均成交樓面價26089.9元/平方米，平均溢價率7.3%。其中4宗地塊底價成交，15宗地進入一次性報價，14宗地由央國企和地方國資競得。

出讓地塊數量減少極大原因還是歸於目前上海樓市行情。

近兩年來，上海部分板塊新房銷售速度放緩、庫存積壓明顯，土地供應方面也不得不保持審慎態度。

據數據顯示，2021年上海新房庫存數量39148套，2022年新房庫存54316套，到2023年新房庫存量達62907套。

此外，2023年上海全市新建商品房成交套數79742套，同比下降11%；累計成交金額6050億，同比下降7%。

即使上海頒佈“12.14新政”對市場情緒有所帶動，新房成交量有所改善，但受供給端限制，提升幅度有限。進入2024年以來，上海市新房成交量也趨於平淡。

據上海中原地產統計數據顯示，1月1-7日，上海新建商品住宅成交面積約12.05萬平方米，環比減少31.13%；1月8-14日，新建商品住宅成交面積繼續下滑至9.29萬平方米，環比減少22.94%。

話雖如此，2024年上海首批供地雖然數量少，但質量較高，成交情況有明顯好轉。

5宗地塊均實現了溢價成交，創下了自2021年集中供地以來的新高，而且有中心城區靜安中興路優質地塊，還有閔行古美、浦東北蔡、楊浦長海等熱門地塊都列入了名單。

最先成交的楊浦區長海社區002-05地塊就有5家房企（保利置業、越秀、象嶼、中鐵建、聯發）報名，僅1輪報價達到上限價格進入搖號環節，最終溢價9.58%。

打響第二槍的閔行區古美北社區地塊，參拍房企有中海，華潤，保利，綠城，建發，越秀，招商，華髮+中鐵置業，象嶼+金茂，中鐵建，安徽高速，大華，高達12家。而且時隔2年“打分機制”重現江湖，最終溢價10%成交。

上一回“打分入圍”還要追溯到2021年，2022年6月上海取消了招掛複合，也就無需打分，一直到2023年的三批次，部分地塊重啓了招掛複合拿地。

此外，浦東北蔡地塊5家房企（保利發展&浦開、中海、華髮&中鐵置業、國貿&中鐵建、安聯）參拍，溢價10%；靜安中心地塊4家房企（保利發展、招商、象嶼、上海城建）參拍，溢價10%；寶山顧村地塊2家房企（國貿、中建八局）參拍，溢價5.56%。

國貿獨特佈局

本輪土地出讓共吸引了21家房企參與競拍（含聯合體拆分），央國企仍是拿地主力軍，約佔整體的90%，而且多數是熟悉的“老面孔”，如保利發展、招商、象嶼、中鐵建、國貿等。

民企僅2家，大華和綠城，均衝着熱度最高的地塊——閔行古美地塊而來。

從參拍數量來看，保利發展共參拍3宗地，分別是閔行古美地塊、浦東北蔡地塊以及靜安中興地塊；中鐵建參與3宗地塊，越秀參與2宗地塊，而絕大部分房企僅報名1宗。

就目前市場來看，即使是央國企在地塊選擇上也格外謹慎，把重心更多放在優質地塊上。

不同於別的央國企選擇在市區以及熱點板塊強勢佈局，廈門國企國貿卻是“別具一格”，競拍的地塊多數爲非市中心板塊，如鬆上海青浦區趙巷鎮。

相信國貿此次聯合中鐵建拿下浦東北蔡地塊，也是看中了該區域的潛力。

據瞭解，浦東北蔡西部區域價格跨度非常大，目前已售罄的浦發仁恆有園，合院+高層的價格到了10.29萬/平方米；緊接着就是已經開盤的開雲艾尚裡項目，洋房均價9.8萬/平方米。

過去三年，國貿在上海土拍市場十分活躍，但大多數都失之交臂。據觀點媒體不完全統計，國貿獨自或以聯合體的形式報名了21宗地塊，參拍率29%，最後皆以陪跑告終。

自2014年入上海以來，國貿就在松江、浦東臨港、青浦打造了項目，但市區項目依舊不見身影。即便此次拿地所在的北蔡鎮，也是位於“黃金中環”，介乎於內環與外環之間，曾屬於川沙縣，也就是過去的郊區。

清末民初，北蔡有“金北蔡，銀上海”之稱，白蓮涇水滋養着這片土地，始建於1933年的滬南公路也帶來了商品貿易。

至於現在，北蔡究竟屬於市區還是郊區，也難有準確定義。

追溯到十年前，比北蔡更靠近市中心的芳華路地鐵站，每天有大批滬C（一種特殊牌照，不能進入上海市區）出租車來往拉客。

十年後的今天，當一位滬C車主詢問能否自駕前往北蔡宜家家居（位於地塊西南側，不足五公里），也能得到這樣的答覆：”滬C北至龍陽路，西至楊高南路龍陽路西北段，所以宜家不算禁區；滬南公路下，往北到宜家沒問題的，可以走。”

國貿和中鐵建此次競得地塊就位於龍陽路以南，楊高南路以東。

這次拿地中，國貿也報名了寶山顧村地塊，而無意爭搶其餘地塊，偏好恰似套上了一張“滬C”牌照。