杭州土拍龍年“首戰”打響，七宗地溢價吸金逾百億

2月27日，杭州龍年宅地首拍正式打響，7宗地塊總起價93.7億元，全部溢價出讓，最終杭州單日吸金111.6億元。

此次土拍依舊延續“價高者得”的政策，沒有對溢價率設限。

參拍房企基本上都是杭州市場的“熟面孔”，包括綠城、濱江、坤和、大家、興耀、建發、建杭、偉星、招商、保利、中海等，仍然是“杭州本地龍頭+央國企+小規模民營房企”這樣的組合。

最熱的安琪兒燈具市場地塊宅地，共吸引14家房企參拍，經過一個半小時、44輪謹慎競價，最終地塊由濱江集團奪得，溢價率達到24.44%。

該地塊最突出的是“限價優勢”，6年前，同板塊樓盤開盤價格已經達到58600元/平方米，後來杭州開始對新房限價，多年未漲，如今新房限價依然是46500元/平方米。

而與該地塊一路之隔的樓盤，均價已經超過了8萬元/平方米，同板塊還有樓盤均價超過6萬元/平方米。

如此看來，“一二手倒掛差”仍然是房企判斷地塊價值的重要因素之一。

不過，在溢價之下，該地塊最終出讓樓面價已經達到36240元/平方米，房企的利潤空間不大。

除了這宗大熱門地塊，濱江還與央企華潤以及杭州本地國企“西站樞紐開發有限公司”聯合拿下雲城商住地，總價16.2億元，溢價率爲16.56%。

此外，在30輪競價後，杭州市場另一個本土龍頭綠城拿下了三裡亭地塊，該地塊距離杭州傳統中心區武林廣場只有3公里，距離地鐵口僅約400米，最終地塊溢價率達到17.7%，總價19.3億元，樓面價34825元/平方米，新房限價47400元/平方米。

剩下的宅地則被多家民營房企分食。

近兩年逆勢發展的杭州興耀房地產拿下下沙宅地，地塊總價11.2億元，溢價率達到13.71%。

杭州西湖房地產、杭州海威房地產拿下蕭山區未來總部姊妹地，溢價率分別爲18.54%和20.03%；東新地塊也被杭州西湖房地產拿下，溢價率爲19.29%。

總體來看，此次土拍7宗地塊溢價率在13%-25%之間，6宗地塊溢價率超過16%。

在本次土拍中，以獨立及聯合體名義拿下兩宗地塊的濱江集團，一向是杭州土地市場的最大買家。去年濱江合計拿地32宗，其中就有26宗都位於杭州。

濱江方面表示，2024開年頭兩個月，濱江集團已獲取土地5宗，全部位於杭州，今年將延續“深耕大本營”的戰略。

杭州貝殼研究院院長上官劍表示，杭州龍年首拍7宗地塊的行情，反映出房企對杭州市場的佈局熱情仍在，開發商用真金白銀對杭州樓市投下了信任票。

“三裡亭、城東新城、東新園三宗地塊，條件優越，未來區域供應小，是改善首選板塊之一，開發商敢於高溢價拿地。雲城地塊，東面是世界級的雲門公園，和鐵路、主幹道都有一定的距離，且有10%商業配套。未來總部基地啓動區地塊，區位優勢明顯，限價較爲嚴格，本身區域有產業發展預期，離亞運村也不遠，後續發展預期較好。”上官劍認爲，此次土拍杭州拿出來的地塊質量都比較高，這也是吸引較多開發商搶地的重要原因。

除此以外，上官劍認爲2024年春節後超預期降息，大大增加了房企拿地的動力。2月20日，人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈當日貸款市場報價利率（LPR），5年期以上LPR爲3.95%，較前值下降25個基點，遠超市場預期，創下了2019年LPR形成機制改革以來最大降幅。

總體來看，曾走出多年“獨立行情”的杭州樓市可能正面臨熱度走低。據克而瑞浙江區域的統計數據，2023年，杭州市區共成交新房102254套，總成交面積1409.6萬平方米，對比2022年，分別上漲了5%和14%。而2024年1月杭州新房市場降溫明顯，全市商品房供應面積約41萬平方米，同比持平，成交面積僅爲50萬平方米，不及去年同期的一半。