上海4宗地攬金超148億元，中海、華潤年內首度拿地

10月25日，上海第六批次土拍落幕，4宗地塊全部成功出讓，總建築面積50.59萬平方米，分別來自楊浦區、寶山區和閔行區，共攬金約148.44億元。

本輪出讓中，楊浦區定海社區地塊位於上海內中環，由中海和保利置業兩家房企參與競買，經過19輪競價，最終中海以32.13億元的總價摘得，成交樓面價6.92萬/平方米，溢價率2.32%。這也是本輪出讓中唯一一宗溢價成交的地塊。

上海中原地產市場分析師盧文曦認爲，定海社區地塊由2塊地組成，總面積不過2萬平方米，其中G2-5（137街坊）地塊面積較小，同時兩幅地塊被道路分割開，建造設計等都考驗開發商能力。

“中海今年還未在上海的公開市場中有所建樹，這幅土地算得上是及時補倉。”盧文曦表示。今年以來，中海憑藉中海順昌玖裡等項目在上海市場獲得了廣泛關注，在前三季度實現全口徑銷售額超415億元，位於各大房企之首，超出第二名綠城中國約200億元。

華潤置地也在本次成功實現補倉，以46.11億元的底價拿下了寶山區大場鎮地塊，總建面約23.29萬平方米，這也是本輪出讓中總價最高的地塊，成交樓面價約1.98萬元/平方米。這也是華潤置地今年首次在上海市場拿地。

公開信息顯示，該地塊屬於豐翔路TOD項目，總體量約60.2萬平方米，規劃爲住宅、辦公樓、商業用地。2023年10月的第三批次土拍中，華潤置地斥資超70億元摘得該項目中的部分地塊，當時總體量約37萬平方米。

據好地研究院，去年10月，在拿下地塊的當天，華潤置地便進行了規劃公示（住宅），並在今年3月首開，迄今開盤6次，總供應量1278套，共15.1萬平方米，已經去化1156套，是今年上海成交量最大的盤，去化率（按面積）達90%，總銷售額已經超90億。

該項目即爲中環置地中心·潤府項目，是上海1-9月成交套數和成交面積的“雙料冠軍”。另據克而瑞上海，華潤置地前三季度實現全口徑銷售額約194億元，這也意味着，該項目在其中貢獻了近一半銷售額。近期，項目的最後一批房源也即將上市。

其餘兩宗地塊均位於閔行區，其中浦江地塊由象嶼地產以41億元摘得，成交樓面價約2.92萬元/平方米；華漕地塊由上海城投以29億元拿下，成交樓面價約3.35萬元/平方米，均爲底價成交。

這是9月底樓市重磅新政後的首輪土拍。從近期市場表現來看，上海一二手房都呈現出較好的熱度。9月30日至10月17日，上海一手房成交26萬平方米，日均成交1.4萬平方米，同比增加40%；二手房成交10739套，日均成交597套，同比增加80%，市場活躍度明顯提升。

儘管當前樓市走勢轉好，但從這次土拍結果來看，房企拿地熱情尚未被近期市場變化所左右。

盧文曦分析，這一方面和這次土地質地有關，所有土地由多幅小地塊組合而成，開發商投入成本相對較高；另一方面，市場雖然在轉暖，但是房企還是要面臨更多自身壓力，比如資金的流動性、保交付等。此外，雖然近期市場在好轉，但是一些房企會擔心政策持續性問題，因此面對投資房企會比較保守。

好地研究院也認爲，本次土拍缺乏熱門地塊，4宗地塊屬性都不算十分優質，閔行華漕地塊周邊不成熟，且大虹橋市場熱度衰退、二手房價下跌；閔行浦江地塊和楊浦地塊周邊的配套或居住氛圍也有所欠缺。此外，上海新房市場前期表現較爲低迷，新房去化慢，也影響了房企拿地積極性。

克而瑞上海指出，本批次土拍熱度不算高，原因之一在於土拍市場的參與者有所減少，去年1-9月平均每宗地塊有9家主體參拍，今年則降至4家，玩家少了，土拍熱度降低也在意料之中。

值得一提的是，整體來看，今年土地供應縮量較爲明顯。克而瑞上海統計顯示，截至9月30日，上海供應207萬方，僅完成去年全年的22%。按照現行供地節奏，預計全年一共9批次，總建面不足500萬方。