上半年450餘條樓市政策發起“猛攻”，各地去庫存舉措將加快落實｜年中經濟“瞭望塔”
21世紀經濟報道記者李莎 北京報道2024年上半年，房地產市場延續調整態勢，新房銷售表現不佳，二手房“以價換量”特徵明顯，房地產開發投資仍面臨下行壓力。
爲穩定市場，房地產政策持續推出，穩市場、去庫存、防風險成爲上半年房地產政策的關鍵詞。在需求端，放鬆限購，支持住房“以舊換新”，降低首付比例和房貸利率，將購房與生育政策、落戶政策相結合等“一攬子”政策相繼出臺；在供給端，合理控制和優化宅地供應，推進保交房，支持地方國企收購存量新房，妥善處置、盤活存量土地等政策陸續出臺。
政策效果逐漸釋放，6月樓市成交有所改善，但房地產行業深度調整的基本面並未扭轉，市場信心尚未恢復。下半年，房地產政策有望繼續優化調整，各地去庫存舉措或加快落實。
230餘城出臺房地產支持政策450餘次
4月30日，中共中央政治局會議首次提出，要統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施；5月17日，央行發佈多項房貸新政，下調首付比例和公積金貸款利率，取消全國層面房貸利率下限、推出保障性住房再貸款，同日自然資源部明確準備出臺處置閒置、盤活存量土地政策措施；6月7日，國常會提出要充分認識房地產市場供求關係的新變化，順應人民羣衆對優質住房的新期待，着力推動已出臺政策措施落地見效，繼續研究儲備新的去庫存、穩市場政策措施。
上半年中央、各部門多次部署房地產工作，進一步明確政策調整方向的同時，釋放更加積極的市場信號，提振市場預期。
隨着政策調整窗口進一步打開，地方政策調整的步伐加快。據諸葛數據研究中心不完全統計，截止到6月26日，各地出臺房地產支持政策451次，覆蓋230餘個城市；其中，新一線城市擔當調控主力，政策優化調整超90次。從政策內容來看，包括放鬆限購限貸、支持住房“以舊換新”、優化公積金貸款政策、發放購房補貼等。
“517”央行房貸政策出臺之後，各地加快落地房貸新政步伐。前述機構不完全統計發現，取消房貸利率下限、降低首付比例的省份已超過20個，首付比例進入“15%時代”。北上廣深四個一線城市全部跟進，其中廣州房貸政策相對更寬鬆，北京、上海和深圳首套房首付比例低至20%、廣州最低15%，北京、上海和深圳首套房貸利率調整爲不低於5年期以上LPR-45BP，廣州則取消了房貸利率下限。
今年上半年，重點城市限購頻次調整明顯高於以往。諸葛數據研究中心統計發現，上半年約有53個城市調整限購政策約155次。一線城市限購政策調整主要集中在優化非核心區域限購、支持多子女家庭購房、降低購房社保或個稅年限要求等，除了廣州取消120平方米以上限購外，北京、上海和深圳核心區域限購仍較嚴格。目前，除了天津和海南之外，其餘城市均已退出限購。此外，優化公積金政策及購房補貼仍是高頻政策，占上半年總調控數量的近6成。
住房“以舊換新”成爲上半年各地政策調控熱點。中指研究院監測發現，截至6月25日，已有超85城推出住房“以舊換新”措施，包括“國企收舊換新”和“中介優先賣”兩種主流模式。另外，今年上半年，特大城市開始將支持購房與落戶政策相結合，5月以來，武漢、杭州、瀋陽、南京、佛山等城市發文支持買房落戶。
各地需求端支持政策如雨後春筍般涌現，供給端政策也不斷優化調整。土地是新房供應的源頭，今年4月，自然資源部提出要合理控制新增商品住宅用地供應，限制甚至暫停庫存量較大城市宅地供應，各地供地規模整體縮減。與此同時，北京、上海、深圳、杭州、青島、福州等地對土拍政策進行優化，涉及突破甚至取消地價上限、放鬆“70/90”政策、優化銷售限價等。另外，針對當前盤活房地產存量土地存在的利用難、轉讓難、收回難等問題，自然資源部會同國家發展改革委等部門研究出臺了18條政策措施。
上半年加力去庫存的政策取向凸顯。支持地方國企收購已建好未出售新房成爲各地力推的去庫存模式，爲推動存量商品房去庫存，央行設立3000億元保障性住房再貸款。6月20日，住建部明確，收購存量房作保障房的範圍擴圍至全國縣級以上城市。
核心城市限制性政策有待放開
系列政策帶動疊加房企年中業績衝刺，6月重點城市樓市成交有所改善。
克而瑞監測發現，6月北京、上海、廣州和深圳商品住宅成交面積環比分別增加21%、66%、48%和38%，二手房成交面積環比分別增長12%、38%、45%和4%。包括一線城市在內，6月重點30城商品住宅整體成交面積環比增長17%，同比下降19%，成交面積創年內單月新高。6月重點22城二手房成交面積環比增長7%，同比增長24%。
但縱觀上半年，全國房地產市場仍在調整過程中。中指數據監測發現，上半年重點100城新房成交面積同比下降約四成，成交規模處近年同期低位，市場活躍度偏弱。二手房表現好於新房，1～5月重點25城二手房銷售同比下降13%，6月同比或轉增，但二手房市場“以價換量”特徵仍然明顯。
東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀經濟報道記者表示，每輪房地產政策放鬆，特別是購房門檻降低後，都會釋放一部分剛性住房需求。可以看到，一線城市和熱點二線城市剛需羣體較大，因此政策拉動效應較爲明顯；反之，在其他剛性需求相對較低的城市，政策刺激效果較弱。需要提出的是，在樓市預期未能根本扭轉的背景下，這類剛需釋放過程往往是脈衝性的，難以持續。
王青判斷，下半年房地產政策將延續漸進優化模式，不會大放大收。政策調整將主要考慮兩個因素，一是有效控制房地產行業波動對宏觀經濟的影響，重點是防範風險外溢；二是避免有可能引發後期房價大幅上漲的強刺激政策，特別是要避免過多經濟資源投入到房地產行業，掣肘經濟轉型及高質量發展。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶向21世紀經濟報道記者表示，下半年房地產供需兩端政策有望進一步優化調整，各地去庫存相關舉措或將加快落實。
曹晶晶進一步對政策趨勢進行分析，在需求端，放開核心城市限制性政策仍是優化的重要方向，預計一線城市將繼續優化限購政策。各地降低房貸利率和交易稅費等仍有空間，同時各地有望加大居民購房補貼。另外參考南京、鄭州住房“以舊換新”模式，並結合“房票”政策，下半年或有更多城市出臺配套政策，進一步促進置換需求釋放。
在供給端，曹晶晶表示，一方面，合理控制以及優化新增商品住宅用地供應成爲政策發力點，預計政策將聚焦優化土拍規則，取消限價政策、取消遠郊區容積率1.0限制等；另一方面，項目“白名單”政策將深入推進。除此之外，各地收儲已建未售新房的節奏或加快，收回閒置存量土地、盤活存量土地的配套政策也有望加速落地。