瑞銀樑展嘉：優才及高才通有助支撐香港住宅市場 對住宅樓市仍有信心

智通財經APP獲悉，香港樓市自撤辣後未見明顯好轉，瑞銀投資銀行香港房地產分析師樑展嘉表示，自樓市撤辣後，香港住宅庫存去化速度加快，預期今年一手樓銷售約1.7萬間，庫存水平約30個月，與歷史平均比較仍偏高，所以短期對樓市的壓力較大，但以只要捱過這個庫存週期，加上不斷有優才通及高才通來港，租金預計將企穩或持續上升，因此他對住宅樓市仍有信心，預期明年香港樓價大致平穩。

市場預期美聯儲9月降息，樑展嘉指，年初預期香港住宅樓價今年跌0%至5%，今年來樓價大約跌6%至7%，與預期的趨勢相當，基於美聯儲局9月降息，而樓價對利率的敏感度高，相信或可刺激成交，有助樓價保持穩定。香港在美國上次的加息週期沒有跟足加息幅度，所以即使市場預期美國於未來12個月會降息2%，估計香港最快要明年初纔會調低最優惠利率(P)。

寫字樓方面，他表示，目前中環寫字樓空置率約13%，基於新供應源源不絕，2025年西九龍又有甲級寫字樓落成，但寫字樓新吸納量不多，寫字樓供應要到2026年才見頂，寫字樓租金要到2026年底才見底。

香港地產股方面，樑展嘉認爲，要評估地產股是否會減少派息，要留意發展商的槓桿水平、現金流、大股東持股比例及短期債務情況四方面，若發展商槓桿高，申請貸款或進行再融資時，銀行會相當留意其非現金減值部分，或會因此要求更高的利率，變相影響發展商的盈利能力。

談及零售方面，他表示，訪港內地旅客無論人數或消費能力均不及疫情前，目前內地旅客數目相當於2018年70%至80%，香港本地零售亦受到海外出遊及北上消費的衝擊，基於內地服務及產品價格遠低於香港水平，即使美元貶值10%至20%，香港的服務及產品吸引力亦較遜色。