REITs日漸受追捧，年內最高漲幅40%，資產類型也加速擴容，醫藥行業首單即將上線

財聯社12月16日訊（記者 吳雨其）今年7月，國家發改委發佈了《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目常態化發行的通知》，公募REITs正式進入常態化發行階段。

Wind數據統計顯示，以基金成立日口徑計算，截至12月15日，今年以來共成立了27只REITs，發行規模達到615億元，平均發行規模爲23億元。整體發行相較於2022年以及2023年的數量上的13只、6只，和規模上的419億元、201億元均呈現大幅增長。

REITs市場不僅在發行數量和規模上達到了新的高度，且底層資產類型的持續擴展也帶來了新的資產類別，爲資產運營商提供了重新評估資產價值的機遇。

此前，上交所信息顯示，中信建投瀋陽國際軟件園RETI、匯添富九州通醫藥倉儲物流REIT、國泰君安濟南能源供熱REIT均在12月內更新項目狀態爲“已反饋”，其中，匯添富醫藥物流倉儲設備爲該資產類型的首單公募REITs。

公募REITs總市值達1617億元

進入12月，3只公募REITs面世，分別是中金重慶兩江REIT、工銀蒙能清潔能源RETI以及華泰南京建鄴REIT，上市交易金額分別爲10.09億元、10.67億元、10.17億元。2024年以來，REITs上新速度提升，截至目前年內已上市了25只產品，值得一提的是，全市場已上市REITs共有59只，其中四成產品均爲今年上市。

從待上市的REITs看，Wind數據顯示，目前正處於“已申報”階段的共有5只，其中中航京能光伏REIT爲擴募申報；“已受理”的爲3只，國泰君安臨港創新制造產業園REIT、華夏基金華潤有巢租賃住房REIT爲擴募，中信建投瀋陽國際軟件園REIT爲首發；4只REITs爲“已問詢”階段，7只爲“已反饋”；還有華安外高橋倉儲物流REIT在內的5只產品已通過，離上市只差臨門一腳。

市值方面，截至最新數據披露顯示，交通基礎設施類REITs目前市值最高，達到689.79億元，生態環保類爲31.88億元、倉儲物流爲138.04億元、園區基礎設施爲256.67億元，保障性租賃住房、能源基礎設施、消費基礎設施以及水利設施市值分別爲97.72億元、188.95億元、198.13億元、16.97億元。

REITs是作爲實現不動產證券化的重要手段。2020年4月，我國從基礎設施領域切入，啓動REITs試點工作。2021年6月，首批9只基礎設施REITs上市。當前公募REITs市值爲1617.14億元，交易金額達到1407.33億元。

據平安證券研報顯示，2024年二季度經營權類REITs收入見底企穩。從22-23年經驗看，經營權類REITs會領先產權類REITs企穩。如果政策持續有支撐，2025年REITs收入和現金流或迎來小幅改善。

發行來看，2025年發行規模預計在510億元左右，高於2024年外的其他年份。據滬深交易所，已詢價且預計在2025年1月上市的45億元，另外，已進入審批程序的，預計在25年上市的263億元。參考2024年經驗，預計200億元可能在2025年新增進入審批程序、且在2025年上市。

年內REITs上漲10%，跑贏債券

被資金追捧的REITs類產品業績如何？

截至12月13日，今年以來REITs產品區間漲幅均數爲10.93%，相較之下，該產品跑贏債券（萬得債券指數型基金指數漲幅爲4.61%）、跑輸股票（萬得股票指數型基金指數漲幅爲14.14%）。節奏主要受權益走勢、REITs政策、季報業績和供給節奏影響。

具體來看，區間上漲最多的是華夏北京保障房REIT，達到40.89%，其次是中金廈門安居REIT，漲幅爲39.72%，嘉實中國電建清潔能源REIT、紅土創新深圳安居REIT、富國首創水務REIT漲幅均超過30%，博時蛇口產園REIT、中金山東高速RETI在內的10只REITs漲幅均在20%以上。

從漲幅表現來看，保障房、水利設施居前。除倉儲物流外，均獲得正收益。倉儲物流板塊受到貿易業務量下滑影響。從夏普比率來看，剔除上市時間較短的水利設施後，保障房與交通基礎設施板塊表現最好。

產品跌幅方面，嘉實京東倉儲基礎設施REIT區間下跌最多，爲14.99%，紅土創新鹽田港REIT、易方達廣開產園REIT、華安百聯消費REIT、華泰寶彎物流REIT、招商高速公路REIT跌幅超過5%。

平安證券指出，穩定板塊在25年可能仍受青睞，關注一級發行項目的機會；週期性行業中的質優券可能有估值錯殺機會；產業園、倉儲物流基本面及供給壓力大，相對建議規避。

展望2025年，若政策持續支持，REITs基本面有望見底修復，但政策的力度與延續性有一定不確定性；而進入常態化發行後，REITs的發行效率提升，供給放量的線索相對明確，供給壓力超過往年。當前REITs的估值較低，REITs指數處在歷史18%分位數，與股、債相比也有一定估值優勢。

REITs資產類型持續拓展

今年以來，REITs擴容是多方位的，資產類型也在不斷增多。

據財聯社記者瞭解，日前匯添富九州通醫藥倉儲物流REIT狀態更新爲“已反饋”，據相關人士介紹，該產品預計在今年年底面世。匯添富九州通醫藥倉儲物流REIT爲國內首單醫藥物流倉儲設施的首單公募REITs。

上述人士表示，相較於傳統的保障性租賃住房、倉儲物流、交通基礎設施等資產類別，醫藥物流倉儲設施這一底層資產類型因其獨特性而顯得尤爲特殊。這也讓此次上新的九州通醫藥倉儲物流REIT或將成爲國內REITs市場中的稀缺資源。

記者瞭解到，該項目的底層資產位於武漢市東西湖區，總建築面積約爲17.2萬平方米，截至2024年3月31日，不動產評估值爲11.7億元。醫藥倉儲物流REITs作爲新的資產類別，也具備一定的行業壁壘。

對於公募資產的評估價值，九州通也表示，“增值率預計保持穩定。我們的估算方法基於現金流折現，現金流穩定，投入資產成本全國趨同。增值率的變化主要受CPI和各地不動產變化影響，目前CPI增長較低，增值率應較爲穩定。”

除了上述產品，今年以來也有多隻“新”REITs上線，如11月8日，首單水利設施REIT——銀華紹興原水水利REIT在深交所正式上市，其底層資產爲紹興市湯浦水庫工程。此前，3月12日和14日，首批3單消費基礎設施REITs已分別在滬深交易所上市，分別是華夏金茂商業RETI、嘉實物美消費REIT、華夏華潤商業REIT，對應底層資產包括購物中心和社區商業等。

隨着這些REIT產品的相繼上市，基礎設施REITs試點範圍進一步拓展至水利設施和消費基礎設施等新領域，不僅豐富了資產類型，也爲投資者提供了更多元化的投資選擇。

我國REITs市場運行三年來，資產類型不斷擴展，目前已覆蓋保障性租賃住房、倉儲物流、交通基礎設施、能源基礎設施、生態環保、水利設施、消費基礎設施、園區基礎設施八大類。

根據監管部門對REITs項目的分類標準，可申報REITs的資產類型十分廣泛，包括文化旅遊基礎設施、養老設施，以及符合國家重大戰略、發展規劃和產業政策要求的其他基礎設施項目。這爲未來REITs資產類型的持續擴展和市場規模的不斷擴大提供了廣闊的發展空間。