全球多頭房市 打不死的蟑螂

【文/蘇彬貴】

受到美國房市景氣熱絡的激勵,當地家居修繕零售商羅威公司等業者,股價表現活潑,持續挑戰歷史最高紀錄。

全臺城鄉炒房共襄盛舉,推升房價節節高升漲翻天,讓年輕世代的無殼蝸牛叫苦連天,直呼:天理何在?居住正義蕩然無存!最後,逼得中央銀行不得不一波波地出手打炒房,直到最近聽說是「下了重手」的第七波;儘管這一回的信用管制措施,總算的確是更爲嚴厲了,但欲知後事如何?恐怕讀者還得耐心地等待下回分解。

富裕國房市逆勢漲

央行打炒房,但上有政策、下有對策,其結果:全臺灣的房價只是「愈打愈高」。然如此窘境,也並非臺灣特有的;二一年中期,在當地房地產市場的泡沫破滅之前,中國也曾經面臨相同情況。況且,說要真正有效的來打炒房,其實也不能只仰賴中央銀行來單打獨鬥,而是需要其他相關部會的協助與配合。

說到住宅房市行情愈打愈漲、越挫越勇的這種大多頭現象,各國的情況或許有所差異,但它的確是當今全球性的一種很奇特趨勢;包括二○餘國在內的富裕國家實質房價指數,進入二○○○年之後,儘管曾經回檔,但卻還是不斷地向上創新高峰。而既然美國聯準會(Fed)已經開始降息,再加以其它有利的因素,分析師就相信,未來富裕國家的房價還會繼續攀升,全球房市超級大循環(supercycle)恐怕只是方興未艾。

美國房市去年實質價格上漲了近五%;而今年來仍持續處在熱絡的狀態。而不只是美國而已,事實上,包括:澳大利亞、德國、加拿大、紐西蘭及葡萄牙等地的富裕國家,過去幾年來,當地住宅價格的漲勢,也同樣都相當可觀。

受到二○○七年中爆發,並且延續至二○○九年的全球金融大海嘯的打擊,當時全世界住屋房地產的實質價格,平均下挫了六%左右。不過,僅經歷短暫的盤整之後,整個走勢又開始向上攀升,而且一路攀越全球金融大海嘯爆發之前的最高紀錄。

當時美國吹起「次級抵押房貸」(subprime-mortgage)泡沫,並在○七年達到最高峰。豈料隔年,全美規模第四大的證券商雷曼兄弟公司(Lehman Brothers)突如其來的破產事件,立即將這個規模史上僅見的大泡沫戳破。所幸在聯準會的主導之下,各國政府同心協力拚命搶救,耗費了好一翻功夫,才化解了原本可能快速擴及全世界的這一場大危機;房市行情又開始死灰復燃。

接着下來,無論是新型冠狀病毒疫情的爆發,抑或二二年三月間開始,聯準會爲了對抗通貨膨脹所祭出的強升息,居然對房市行情僅產生有限的影響:經過通膨率的調整修正之後,當時全球房市自最高峰以來,僅下跌了六%左右而已;而且,之後又開始回覆持續上揚的態勢。之所以如此,乃因爲富裕國家房市的供需,已經出現了結構性的變化。

【全文詳情及圖表請見《先探投資週刊》2322期;訂閱先探投資週刊電子版】