年末好消息一則：鼎暉，50億，投物流

文 | 徐牧心

編輯 | 陳之琰

鼎暉投資官宣了一次規模達50億人民幣的物流投資。

完成募集的是旗下不動產投資管理的最新一支物流基礎設施基金，底層資產爲聚焦於大灣區、長三角等戰略樞紐位置的高標準現代化物流園區，總投資規模約50億人民幣。

「暗涌Waves」瞭解到，這支基金由鼎暉與京東產發以Co-GP的模式管理，LP主要爲險資，包括中郵保險、中意人壽等知名保險機構。

2022年11月，證監會發布優化調整房企股權融資“5項措施”，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金。2023年2月，中基協發佈了《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》。政策的出臺至少破解了兩個行業痛點，其一是允許投資商品住宅，其二則是放鬆持有型物業的股債比限制。

在此引導下，據悉已有鼎暉投資、深創投、高和資本、中聯前源、鼎信長城、建信（北京）、招銀國際、國壽資本等近10家機構獲得首批試點資格。

在接連設立的不動產私募投資基金中，鼎暉這一支物流基礎設施基金的差異化特點可以概括爲：經驗足、業績好、有全球視野。

鼎暉不動產投資於2009年設立，是中國最早成立的不動產股權投資基金之一。15年間，累計管理中、美、日等地的約20支不動產基金，管理規模近100億。

在更爲聚焦的物流倉儲方面，2024年3月，鼎暉倉儲物流一期基金宣佈完成交割，該基金也是鼎暉投資在獲得首批不動產私募投資基金管理人資格後成立的首支基金。其投資標的爲快運行業龍頭長期承租的現代化高標倉園區，位於全國多個重要物流節點城市，總建築面積超過40萬平方米。

其穩定收益的基本盤主要基於兩點：第一，由於電商行業已改變人們的消費習慣，作爲其基本配套，物流園的後續估值有一定保障；第二，鼎暉不動產選擇的高標倉從選址、建設上更爲完善，能支撐更高的訂單量和週轉率。

在鼎暉不動產投資管理合夥人王嵋看來，“這類兼具市場基本面以及優質租戶的項目，具備長期的投資價值。新一期物流基礎設施基金的順利募集，體現了頭部保險投資人對優質倉儲物流項目的持續關注和對中國經濟長期發展的信心”而此次新一期基金的募集也將延續鼎暉不動產在物流基礎設施領域“兼顧底層優質項目和高信用租戶”的投資策略。

據「暗涌Waves」瞭解，鼎暉不動產由一支團隊同時覆蓋中國、美國、日本等全球主要不動產市場業務。2017年，該團隊便在美國進行了大型工業物流資產包的投資，並在2022年退出時爲投資人帶來了回報。

如何規避倉儲物流市場多年發展後結構性調整的風險？鼎暉投資董事總經理孫丹告訴「暗涌Waves」，“保險機構投資人非常成熟和專業，注重投資核心邏輯，在進行投資決策時，會對項目基本面、基金管理人和資產管理人進行綜合判斷。”

險資資金量大且投資需要和負債久期匹配，因此會關注具備長期穩定收益的資產類別。收益型不動產對資金需求量大且可以長期產生穩定收益，這種“雙向奔赴”的特點使得險資對收益型不動產投資的熱情由來已久。

據克而瑞研究中心統計，2006年前後，資金實力較強的保險機構開始試水房地產，至今險資投資房地產已有近20年曆史。一般來說，歐美保險公司配置不動產資產的比例達到20%，在國內，業內普遍認爲資產組合中投資不動產的比例達到10%比較健康，而國內頭部險資在這一塊的比例僅在4%-4.5%。

除上述具備試點資格的基金外，也有一些投資機構開始發力不動產投資，其中亦頻頻出現險資的身影。2023年12月，高瓴新基建基金創立的基金管理平臺高麓集團宣佈完成的工業物流人民幣基金的募資，其投資人中也有多家保險機構。2024年1月，新華保險出資99.99億認購中金資本新基金，主要投向持有型不動產項目資產的企業。

不動產投資體量大，週期長，和實業聯繫緊密，這在一級市場投資中是較爲特別的投資類別。究竟有何特殊的投資邏輯？結構性機會是否已經顯現？「暗涌Waves」與鼎暉投資董事總經理孫丹聊了聊其中的變化、機遇與方法論。

以下爲對話——

「暗涌」：50億投資規模在今年是一個很大體量的數字。爲什麼會得到險資如此大手筆的支持？

孫丹：我們這次投資總規模是50億，在今天的市場環境下實屬不易。保險資金是目前中國不動產投資的中堅力量，這是因爲險資追求長期穩定收益，具有理性決策和耐心資本的屬性，我們這次基金投資的倉儲物流行業就非常匹配保險資金的需求。

「暗涌」：險資投資倉儲物流的邏輯是什麼？

孫丹：第一，物流的本質是基礎設施，服務的是實體經濟，受到政策支持和鼓勵。第二，這次基金項目佈局以大灣區和長三角爲主，同時項目服務的租戶均爲行業龍頭企業，有長期穩定運營的基調在，與險資的訴求匹配。

「暗涌」：那麼爲什麼是鼎暉？

孫丹：我們不動產團隊成立於2009年，業務覆蓋中國、美國、日本等全球主要不動產市場，並在各個市場都完成了多支基金的投資管理和退出，Track record獲得了認可。鼎暉也不斷努力響應行業發展號召，是國內首批獲得不動產私募投資基金試點資格單位之一。獲得試點資格後第一支落地的基金，收購了位於國內多個物流樞紐城市的多個高標倉園區，服務行業頭部租戶，反響也很好。基於這幾點，這次新一期物流基礎設施基金的成功募集也會延續我們在物流基礎設施領域“兼顧底層優質項目和高信用租戶”的穩定收益投資策略。

「暗涌」：與京東產發Co-GP模式具體是如何運作的？

孫丹：進行Co-GP的基本前提是，雙方對行業的理解吻合以及合作的理念一致，最終的落腳點是把投資收益做好，爲投資人創造出理想的回報。鼎暉不動產和京東產發的合作模式是，透明互信，各司其職，制定市場化管理機制，將投資人利益最大化。

「暗涌」：你做不動產投資已經16年了，其中的核心難點是什麼？

孫丹：我的感受是不動產投資首先資產的定價與價值需要匹配，一定要控制好成本；其次是資金的屬性和資產的屬性匹配，避免項目現金流出現挑戰而陷入困境；再次同樣重要的是，交易安排與各方訴求匹配，在合理的機制下將資產的價值最大化發揮出來。不同的項目在經濟不同發展階段，有不同的難點。我們需要根據實際的情況，進行靈活應對。

「暗涌」：給資產定價是一個非常重要的環節，鼎暉的方法是什麼？

孫丹：鼎暉不動產團隊在中國、美國、日本進行了不同物業不同形式的投資，有機會通過一手信息將各個市場進行對比驗證，是我們的特色也是優勢。以穩定收益型資產爲例，我們一方面需要對項目現金流有儘可能準確的把握，包括是否可持續、是否可以有提升空間；另外一方面要採用合理的估值邏輯，不同類型的資產和不同經濟週期，估值的邏輯都有有所不同。參考我們在美國投資的物流資產表現，我們可以看到，在低利率環境下，穩定收益型資產的估值會受益，這也是我們加大穩健收益型基礎設施配置的原因之一。

「暗涌」：險資對不動產投資的意願會隨市場變化發生改變嗎？

孫丹：我認爲保險資金會持續作爲不動產市場的重要參與者。我們看到目前國內不動產市場越來越成熟和理性，這與以險資爲代表的機構投資人積極參與是分不開的。短期或許會出現一定的此消彼長，但長期整體來看，保險資金在不動產及基礎設施領域的配置還有很大空間。

「暗涌」：此前，康橋資本CEO傅唯說“併購是一種藍領工作”。如果說，併購重組是藍領工作，股權投資是白領工作，那麼不動產投資是什麼？

孫丹：我們既是“藍領”又是“白領”。房地產的投資特點是每個項目都是一個完整的小生態，項目的工程建設、招商運營、物業管理、融資安排等，都需要考慮到，不能有盲點。同時，對身體素質也有要求，記得去年一次出差，我們團隊5天去了8個城市。不動產的單筆投資都比較大，作爲不動產投資從業者，每進行一筆投資，都感到承擔的責任更重。我們也希望，通過不斷努力，給投資人帶來好的回報。