南財快評：完善基礎性制度，打造房地產新發展模式

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

3月5日，十四屆全國人大二次會議在京開幕。今年的政府工作報告在部署2024年經濟社會發展總體要求和政策取向時提出，加大宏觀調控力度，統籌擴大內需和深化供給側結構性改革，統籌新型城鎮化和鄉村全面振興，統籌高質量發展和高水平安全，切實增強經濟活力、防範化解風險、改善社會預期，鞏固和增強經濟回升向好態勢,持續推動經濟實現質的有效提升和量的合理增長。

強調房地產防風險

作爲關聯度高、帶動性強的支柱產業，房地產在統籌多維度發展、改革、穩定方面扮演着極其重要的角色。此次報告中，對房地產的表述首先強調的是“穩妥有序處置風險隱患”，優化房地產政策，對不同所有制房地產企業合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產市場平穩健康發展。這一基調延續了2023年底中央經濟工作會議有關風險防範的基調。

值得注意的是，此次強調“穩妥有序處置風險隱患”，意味着經歷20多年的規模高速擴張之後，行業風險點有所暴露。而風險暴露是新舊模式轉換、推陳出新的必經之路。政策需要應對的是將一個一個風險點，特別是房企違約風險有序處置，採取企業自救、債務重組、收併購、破產清算等手段各個擊破，避免風險無序蔓延。

報告還提出了“健全風險防控長效機制”，即適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關係變化，加快構建房地產發展新模式；加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度；完善全口徑地方債務監測監管體系，分類推進地方融資平臺轉型；健全金融監管體制，提高金融風險防控能力。值得注意的是，新模式、基礎性制度、管理機制等，都是新提法。

這意味着，當前穩定房地產行業和市場，控制風險蔓延，僅僅靠融資支持、需求端紓困等等可能無法解決問題，必須要轉向長效機制，也就是從源頭上的模式、制度和機制入手（而不是就問題解決問題）。而這個長效機制、新模式的着眼點，就是報告提出的適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關係變化。也就是，房地產行業和市場發展的基本面改變了。

推動“人、房、地、錢”要素配置和良性循環

首先，在新增人口放緩的形勢下，新型城鎮化發展趨勢，就是已經進入城市的人口對於“市民化”的訴求，主要就是對城市公共服務均等化的訴求，一個突出表現是3億-4億的新市民、年輕人、工薪階層、人才羣體等對於低成本、配套好、區位好的租賃住房、產權住房的需求。現在以商品房爲主的供應模式難以解決這種訴求，也是住房供求錯配、市場下行的根源。

因此，必須要從供給側入手，加大保障性住房建設和供給。基本面的另一個變化就是房地產市場供求關係發生重大變化，即存量住房規模足夠大，微觀羣體對商品房市場的預期轉弱，購買能力和積極性有所下降。這種情況下，解決結構性的住房需求、避免產生新的庫存，還能做到供需匹配，特別是要搭建新的住房供給制度，必須要完善商品房相關基礎性制度。

也就是“人房地錢”要素配置和良性循環。人的因素就是需求摸排、以需定建，摸清楚需求在哪裡？需要什麼類型的房源；房的因素就根據需求摸查，明確住房發展規劃、年度計劃對各類住房供應規模、結構和區位的安排，保障性住房供應套數和輪候，建立“配租+配售”的保障體系、“保障+市場”的平衡體系；地的因素就是以人和房的摸排決定供多少土地、供在什麼區位，要考慮低成本、職住平衡、配套完善等，最終形成項目清單並決定融資規模。

對於商品房項目融資，要依據項目“白名單”形成的“推送（住建部門）-反饋（金融部門）閉環機制”、貸款“投放-使用-償還”管理機制，在項目合規化的前提下，資金安全投放、封閉運轉，保障各方權益；對於保障性住房項目融資，要建立自下而上的項目申報，符合保障性住房認定的項目形成“清單庫”，以清單的形式自上而下落實優惠政策和資金來源。

最終，形成“以人定房”“以房定地”“以地定錢”的“人房地錢”要素配置和良性循環，包含住房發展規劃和計劃、土地供應和開發、預售和現售、保障性住房配租和配售、融資和資金監管、項目交付和物業管理等基礎性制度。當下，必須要告別過去單維度的規模擴展導向下的要素簡單循環，轉向需求導向、合規導向、供給側結構性改革導向下的要素良性循環。

因此，這個循環鏈條上的每一項制度都要完善，以適應新型城鎮化、住房供求關係發生重大變化的新形勢。打造房地產新模式、長效機制，必須要貫徹“先立後破”“穩中求進”的總基調。出於穩定上下游、穩定就業和消費、穩定地方財政等多方考慮，還要在防風險的同時促進行業和市場穩定和發展，傳統的商品房開發和銷售模式，要儘量避免快速下行。

穩樓市是穩經濟的重點之一

2022年-2023年，行業和市場體量出現下行，當前經濟面臨的壓力一定程度上與商品房體量較快下行有關。因此，穩定商品房市場依舊是2024年經濟工作的重點之一。此次報告也提出，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。值得注意的是，“多樣化改善性住房需求”是一個新提法，主要是針對當前需求結構的新特徵。

房地產供求關係重大變化，居民排浪式涌入商品房市場買房的時代過去了，住房需求轉向多樣化、個性化、分層次等。多樣化的改善型住房需求，既有租房的改善，也有買房的改善。租房的改善，比如新市民、年輕人對於配套完善、職住平衡性強、租金多層次的市場長租房、保障性租賃住房的需求。細分的話，建築工人、人才羣體等不同人羣對於“租好房”的需求不同。

買房的改善需求也一樣，既有以小換大、以舊換新，也有二套房和多套房改善，也有適老化的改善，比如北京上海推的將中心區老破小委託給長租，購買外圍租住全齡友好型住宅，還有因工作調動帶來的跨區域人口流動帶來的租買改善等等。滿足多樣性的住房改善需求，既是適應需求端的變化，也倒逼供給側結構性改革來迎合順應需求，才能讓整個市場全鏈條循環起來。

最後，報告未提“房住不炒”，一方面基於市場預期較悲觀的考慮，強調“房住不炒”會挫傷市場預期；另一方面，當前各地銷售數據顯示，投資性購房需求已退潮。但值得注意的是，不提並不意味着就可以炒房了，“房住不炒”寫入重要文件，是構建新模式的頂層設計。

從政府工作報告對商品房基礎性制度、新模式、長效機制的表述來看，落實“房住不炒”，不在於打壓行業和市場的“破”，而在於搭建新模式、新制度的“立”，即商品住房和保障性住房“人房地錢”聯動。“立”起來了，廣大新市民、無房戶、人才羣體、外來人口等通過新模式解決了體面的、公共服務均等化的、低成本的居住，本身就是“房住不炒”最大的註解。