萬科土拍大棋 時隔四年28.8億包攬廣州南站三地塊

觀點網 時隔四年，萬科再度出手廣州土地市場 。

12月17日，廣州共出讓4宗地塊，均位於番禺區，總成交價接近34億元。其中，綠城以總價5.08億元擊退龍湖競得番禺廣場TOD旁的中銀南地塊，而剩餘的三宗廣州南站商務區宅地則由萬科獨自包攬，總成交價28.8億元。

萬科此番出現，讓市場深感意外。自2020年12月21日，萬科在與華潤、金茂、越秀地產的地塊爭奪戰中大獲全勝後，其在廣州土拍市場便再無身影。

同時，在2023年度股東大會上鬱亮提出“瘦身健體”一攬子方案後，萬科今年即便是在其他城市的土拍，拿地前也是再三斟酌。

據觀點新媒體不完全統計，2024年前11個月，萬科僅拍下11宗地，涉及9座城市，總地價約60億元。而其中最爲大頭的一筆是在上海寶山，萬科支付權益地價10.84億元。

因此，市場紛紛好奇，究竟是什麼地塊能讓勒緊褲腰帶的萬科再次出手？

一盤大棋

“萬科通過舊改方式在廣州南站區域已經佈局多年。”對於時隔四年再度在廣州拿地，萬科廣佛公司相關人士迴應稱，此次競得的地塊本身也是公司此前開發的片區地塊。

據觀點新媒體此前報道，早在2011年，萬科就與番禺石壁一村和石壁四村簽訂了項目合作開發協議，共涉及15宗地塊，總計容建面約126萬平方米，並由萬科負責土地整理、規劃、前期工程建設和後續開發。

2013年11月，萬科與石壁村合作的項目正式開工，採取“村出地、開發商出資、建成物業分成”的開發模式，計劃打造爲大型城市商業綜合體項目，即如今的超大綜合體萬科世博彙。

後來，受軌道交通建設等客觀原因影響，部分留用地不具備開發條件，閒置了下來。直到2023年底被政府收儲，今年年初調整規劃後，重新掛牌出讓。

據今年年初，廣州規劃和自然資源局掛出《廣州南站興業大道南片區（BA0405規劃管理單元）控制性詳細規劃》公示。

用地佈局由商業商務用地調整爲二類居住用地、商業商務用地、中小學用地等。總計容建築面積由39.88萬平方米調整至38.87萬平方米，較現行控規減少1.01萬平方米，其中居住用地建築面積23.36萬平方米，商業商務用地建築面積13.38萬平方米，中小學用地建築面積1.83萬平方米。

而萬科此次拿下的BA0402105、BA0402074-2、BA0402074-1三宗地塊即圖表黃色部分。

地塊兜兜轉轉還是迴歸萬科手中，然而時隔十三年，周邊局勢已變。

13年前的廣州南站，就像一部叫好不叫座的電影，儘管已是華南地區客流量最大的高鐵站，但商業與人居氛圍還未顯現，一度被視爲單純的交通樞紐。而彼時的萬科，賭的是南站的未來。

十三年過去了，萬科再度加碼廣州南站，此時賭的還是未來。“公司持續看好廣州南站板塊潛能，本次獲取地塊也將緩解片區內住宅、教育和商業配套功能的稀缺。”

然而，萬科廣佛公司迴應的話語，似乎也在一定程度上暗示了廣州南站仍處於成長階段。

萬科的棋局

作爲商務區地帶，廣州南站早期便規劃並建成了衆多寫字樓，諸如李錦記大廈、萬科世博彙、路福聯合廣場、中建四局總部大廈以及奧園創越大廈等。

可論吸引力，廣州南站商務區相較於萬博CBD、琶洲CBD以及科學城等商務區仍存在一定的差距。

據統計，南站目前已有超過2500家企業入駐，而萬博CBD吸引了超過2.2萬家企業，琶洲CBD更是吸引了3.5萬家企業，科學城則匯聚了超過15萬家企業，且這些區域入駐的企業中，TMT行業佔據了相當大的比例。

值得注意的是，新鴻基地產目前也加入到了廣州南站的推手隊伍當中，將打造對標香港ICC的廣州南站ICC。該項目東廣場的的商業部分已在全面動工，其中2萬平方米商場已封頂，兩棟寫字樓也將分別於明年2月封頂和7月封頂，計劃於2026年正式運營。

這也就意味着，萬科又多了一位強勁的對手。目前萬科在廣州南站的商業喜街 Hey Block，儘管出租率達 90%，但入駐品牌多爲餐飲，在零售業上還有所缺乏。後期如何和 ICC、花城匯等商業抗衡，這就要看其後續的調整和發展。

至於廣州南站周邊的住宅項目，體量並不大。據貝殼APP顯示，距離廣州南站最近的項目新鴻基地產峻鑾，均價4.5萬元/平方米；其次是廣州城投嶺南府，均價4.5萬元/平方米；臻尚苑，均價4.3萬元/平方米。

從去化率情況來看，以上項目的銷售速度似乎還需提振。

據廣州官方數據，廣州城投嶺南府項目於2022年9月23日開盤了兩棟，截止目前去化率爲47.21%，還有一棟樓宇在2023年拿了預售證，但至今仍未推出。而臻尚苑項目更是早在2015年9月開盤，僅一棟樓，去化率58.44%。

而新鴻基地產峻鑾也同樣如此，自去年6月開盤至今，已售出套數也僅65套。

儘管市場對萬科未來住宅項目的去化率有所擔憂，但憑藉教育資源上的優勢，以及實用率超100%的新規產品，還是讓市場對其項目保持了一定的關注與期待。

萬科此次的住宅項目，新增36班九年制學校，從幼兒園到小學再到初中，一條龍配置。此外，該地塊也將是目前南站片區唯一一個戶型新規後產品，陽臺佔比可達20%，實用率超100%。

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