萬科2023年營收4657.4億，獲得國資大股東真金白銀支持
2023年房地產行業多重挑戰交織，高速擴張的後遺症正在加速顯現。銷售低谷與交付洪峰交錯，需求銳減與融資收縮碰頭，對房企現金流本構成挑戰。再疊加國際評級機構接連看空，房企違約風險進一步蔓延至混合所有制房企，市場擔憂情緒濃厚，就連一貫穩健的萬科也遭遇了信心挑戰。不過從年報結果看，萬科依然守住了安全底線，並圍繞產品服務，構建了面向房地產新發展模式的核心能力。
3月28日晚，萬科發佈2023年度報告，實現營業收入4657.4億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤121.6億元。在行業深度調整下，萬科堅守安全經營底線，實現經營性現金流連續15年爲正；開發業務持續提升產品力，確保近29萬套新房高質量交付；經營性業務打通商業模式，實現REITs突破，有望成爲業內唯一發行三類經營性REITs的企業。
多重挑戰下堅守安全底線，現金流連續15年爲正
2023年，房地產行業經歷了前所未有的深刻調整。銷售層面，據第三方統計，2023年全國百強房企銷售金額下降17%，近兩年累計下降51%，二手房平均價格已連續22個月環比下跌；融資層面，2023年80家房企新增融資總額同比下降28%，僅爲2020年融資額1/3；同時，房企全年發行債券金額同比下降31%，2023年債券到期規模爲發行規模的2.3倍，債券發行規模遠小於到期規模，企業資金持續淨流出；供給層面，2023年全國土地成交金額連續3年收縮，全國新開工面積9.54億平米，回到了2007年的水平，近兩年累計降幅52%。多重因素疊加，給企業的經營帶來異常艱鉅的壓力和挑戰，房企違約風險進一步蔓延。
在此情況下，萬科克服重重挑戰守住了財務安全的底線。銷售承壓之下，萬科仍實現了正向的現金流，截止2023年底，已連續15年經營性現金流爲正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內到期有息負債；剔除預收房款的資產負債率爲65.5%，從2018年76%的高點連續5年下降。同時，在行業整體融資顯著收縮之下，萬科依然獲得了各大金融機構的信任和支持，2023年在境內外合計新獲取的融資近900億元，其中境內新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%。此外，萬科緊跟國家房地產金融支持政策導向，積極向新融資模式轉型，2024年萬科包括旗下印力集團在內合計已新增落地經營性物業貸款109億元，實現資債結構持續優化。
高質量交付新房28.9萬套，打造房地產新發展模式下的產品服務競爭力
當前，伴隨城市發展和房地產市場供求關係的持續變化，構建房地產發展新模式，已成爲破解房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康的治本之策。新的發展模式下，爲居民建設好房子、提供好服務，已成爲房企核心競爭力所在。
2023年，面對市場下行的艱鉅挑戰，萬科開發業務呈現了較強的韌性。首先，全力銷售，持續跑贏大市。截止去年底，萬科開發業務實現銷售面積2466萬平方米，銷售金額3761億元，根據第三方統計，萬科2023年銷售額穩居行業第二，同比降幅顯著低於百強房企全年降幅；去化率表現也持續提升，全年新開盤項目首開當日去化率近67%，其中13個項目開盤去化率達80%。與此同時，不斷提升產品品質和交付服務，高質量交付28.9萬套，交付即時滿意度97%，客戶售後滿意度97%。爲了給客戶交付更滿意的房屋，萬科以客戶視角梳理工程優秀做法，年內共計邀請371個項目的16萬名客戶進入工地，參與樓棟主體施工、室內裝修等關鍵節點的質量共建，同時，在35個大盤項目完成社區商業、教育、交通等生活配套呈現，提升已交付入住體驗，項目入住率平均提升超30%。截止年底，10個項目榮獲魯班獎、詹天佑獎等中國建築行業大獎。爲了讓消費者踏踏實實地住進新房，在交付階段推進“交付即辦證”，年內191個項目的客戶在收房現場拿到房產證。此外，新增投資的精準度和投後管理持續優化，2023年新項目投資兌現度達88%。
租購併舉，萬科長租公寓的規模和效率持續保持行業第一，並在成本法的會計計量方式下實現了整體盈利。作爲全國最大的集中式公寓提供商，萬科泊寓共運營管理租賃住房23萬間，累計開業18萬間，佈局全國31個城市，並保持了業內領先的服務品質和運營效率，累計服務客戶超過80萬人，客戶滿意度95%，全年出租率達96%，超過60%客戶選擇續租。同時不斷升級產品體系與服務，在15個城市36個項目中打造宜居的家庭式公寓產品，在10個城市管理超萬張有品質的藍領宿舍牀位，並持續深度服務實體經濟企業，累計爲比亞迪、騰訊、科大訊飛等超過5000家企業提供住房服務，企業客戶佔比提升至23%，爲業務帶來了更穩定的客戶結構。同時，泊寓還積極響應國家保障性租賃住房政策，在23個城市納保147個項目，涉及房源10萬間。此外，泊寓積極開展社羣活動，豐富租戶的社區生活，2023 年全國門店累計組織發起了 1390餘場社羣活動，爲超10萬租戶打開生活社交圈。
好產品還需要好服務。從幫客戶看孩子，到替客戶停車，萬科物業致力成爲客戶生活的好幫手，實實在在隨時解決業主的生活問題。基於 “五好”服務的實踐，萬科物業2023年榮獲“中國住宅物業服務力TOP1企業”、“中國物業服務質量領先企業”等多項行業榮譽，併成爲第三方機構發佈的物業行業首份《物業管家發展白皮書》中的主要正面樣本。在持續提升服務品質下，2023年萬物雲實現營業收入334億元，同比增長10%，其中社區空間居住消費服務收入189億元，同比增長13%。
REITs突破助力可持續健康發展
2023年，公募REITs試點持續深入，爲萬科帶來新的發展機遇,將有效解決經營性業務資產過重，投資回收週期過長的難題。正如萬科董事會主席鬱亮此前表示，REITs對於經營性不動產的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發，能夠實現商業模式閉環，推動房企從開發商轉變爲不動產商。
萬科有望成爲業內唯一一家實現三種經營性REITs突破的企業。此前，萬科旗下印力集團發佈的中金印力REIT已正式進入詢價階段，萬緯物流REIT已於交易所正式發佈，長租公寓REIT目前也在積極申報中。經營性業務的REITs突破，不僅反映了市場對萬科多年轉型成果的認可，也將助力萬科打通經營性不動產“投、融、管、退”的商業模式閉環，實現資產和資金更高效、更良性的運轉，保障經營性業務的可持續發展。
事實上，伴隨REITs的擴容和發展，萬科經營性業務上的能力優勢將愈發顯現，爲其短期流動性和長期價值增長提供更豐富的來源。2023年，萬科商業業務實現營收91.1億元，同比增長4.6%，合計開業203個商業項目，建築面積1158萬平方米，萬科管理運營的商業項目佈局在一二線城市的佔比超過90%。萬科物流業務自2015年開啓全國倉儲網絡佈局至今，目前冷鏈倉儲規模保持全國第一，2023年實現營收41.8億元，同比增長17.2%，其中冷鏈收入同比增長33.9%。
國資大股東真金白銀支持萬科穿越週期
面對此輪極具挑戰的房地產週期，萬科除了自身全力以赴，也獲得了國資大股東的力挺和支持。2023年11月，在萬科遭遇做空危機時，深圳市國資委的積極表態，對穩定市場信心起到關鍵作用。之後深圳市國資委也協調多家國企與萬科對接，以市場化、法治化方式，推動各項具體支持措施落地。
2024年3月，印力REIT詢價公告顯示，深鐵集團擬通過戰略配售方式認購中金印力消費REIT，認購份額爲該基金募集份額總額的29.8%，認購金額約10億元；2024年1月，深國資旗下投資平臺深投控斥資，向萬科子公司收購深圳高新投6.16%的股權。不僅如此，自2017年深鐵入股萬科以來，深國資與萬科已在多領域持續、深入開展各類合作。2020年6月，萬科與深鐵共同投資成立合資公司，深化“軌道+物業”領域合作；2022年11月，萬科集團與深圳地鐵集團、鹽田港集團等6家深圳市屬國企簽署全面戰略合作協議，在城市更新、物流服務、產城融合、TOD等領域深入合作，以專業力量助力深圳的城市發展。2023年5月，萬科與深鐵合作的深圳灣睿印RAIL IN項目在深圳灣超級總部基地正式開業。可以預見，這些既不是深國資支持萬科的起點，也不會是終點，未來會有更多支持萬科的舉措落地。
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