美降息利好氣氛 短期料提振港樓 年底或下調最優惠利率

美國聯準會宣佈降息50個基點,自2020年來首次降息,市場人士認爲,減息可望短期提振香港樓市氣氛。(中新社)

息口高企近年困擾香港樓市,近來市場有望進入減息週期,投資者憧憬降息對香港投資市場帶來正面影響。港股17日中秋假期休市,但受減息在即消息刺激,香港地產股日前已偷步上升。市場人士認爲,減息可望短期提振樓市氣氛,但由於香港銀行未必緊貼美國同步減息,高息環境可能持續一段時間,估計最快於年底才下調最優惠利率(P),加上新盤貨源充足,樓價及地產股將繼續整固。

大公、文匯報報導,近日香港地產股表現良好,不過,由於住宅樓市表現持續疲軟,大行對後市看法亦非一面倒看好。其中,摩根大通對地產股板塊後市看法較爲保守。該行指出,本地地產股自7月初至今跑贏恆指,從過去歷史來看,在首次減息前,本地地產股會短線跑贏大市。

摩通指出,利率每下調1釐,按固定負債比率計算,香港地產股明年平均盈利增長3.7%。惟美聯準會減息後,本地地產股未必可以繼續跑贏大市,因爲現時無論是住宅、寫字樓及零售的基本面持續不溫不火。

瑞銀投資銀行香港房地產分析師樑展嘉指出,香港住宅樓價年初以來累計下跌6%至7%,雖較該行年初預測全年跌幅(0-5%)爲大,但市場估計美聯準會開始減息後,香港最快今年底至明年初纔有機會調低最優惠利率,香港住宅成交量有望改善。預期今年香港樓價跌幅收窄,而明年走勢則大致平穩。

樑展嘉補充,由於美聯準會開始本輪加息週期時,港銀未有完全跟足加幅,即使市場預期美聯準會於未來12個月合共減息2釐,料港銀亦未必跟足,不能期望降息這個單一因素會對香港樓市帶來非常大的刺激作用。他認爲,未來若有更多人口流入香港,住宅租金將會企穩或進一步上升,若租金回報表現回升至高於樓按利率水平,將會利好住宅樓市需求,從而支持住宅樓價表現。

不過,瑞銀關注近期香港失業率走勢,若持續有惡化趨勢,或對香港樓價表現構成抑制作用。總括而言,該行預期明年香港樓價走勢大致平穩。

此外,美國減息料可降低企業借貸成本,連帶有利股市及樓市。不過,翻查歷史,本世紀美國3次減息週期,美股及港股都錄得跌幅。今次2024年減息週期對股市的影響有待觀察。