美房價漲 擴大世代財富差距

美國房屋、股票等金融資產的價格隨經濟走強而上漲，世代之間的財富差距卻愈拉愈大，增加的財富集中在已是屋主的年長族羣，令有心實現美國夢的年輕一輩望塵莫及。

根據全美房地產經紀人協會（NAR）統計，去年購屋能力已降到1985年來最低水準。亞特蘭大聯準銀也說，中位數所得的家庭，須將40%以上的收入拿來付房貸，纔買得起一間中位數價格的房屋。

房地產是美國家庭最大的財富來源，也是世代差異的根源。老一輩坐擁房屋帶來的價值，而年輕人正設法買進第一間房。

2008年金融海嘯後，聯準會（Fed）長年支持房市，砸數兆美元收購抵押擔保證券（MBS），寬鬆的金融情勢的確幫助許多邁入成年的美國人，但受惠於房價上漲的卻是年長的擁屋族。

如今Fed正縮減所持有的房貸擔保證券，成爲房貸利率居高不下的原因之一，但以往常伴隨的房價下跌卻未曾發生。

這一年多來，建案數持續下滑，限縮房屋供應，進而推高房價。在新冠疫情期間、趁利率近零時再融資的屋主，也不願放棄3%的房貸利率。移民數激增，也使購屋族數量增加。

除非住房需求放緩或供應增加，否則房價將持續攀高。Fed仍在力抗通膨，意味着房貸利率難以回落。凡此種種，財富差距預料將持續擴大。

Fed數據顯示，截至去年底，55歲以上美國人總資產攀抵創紀錄的114兆美元，佔整體家庭財富近70%，遠高於四年前的84兆美元。在30年前，該年齡層的財富佔比爲51%。

相較下，工作年齡美國人的財富比重持續縮水，不到40歲的家庭整體資產金額不足15兆美元，佔比9%，遠低於30年前的14%。在2021年，40歲~54歲年齡層的財富佔比爲近40%，去年底僅剩不到25%。

即便美股狂漲，也與X世代、千禧世代等沒有多大關係。美國家庭共持有40兆美元的股票和共同基金，近八成在55歲以上族羣手上。

舉例來說，德州退休人士蘭戴克曾在石油產業擔任工程師，已還清第一筆房貸。他還幫助成年子女負擔房貸，以儘快還清本金。考量到利率已相當高，他強調節儉和減輕債務的必要性。他想都不敢想現在借貸會有多辛苦。