魯政委：前瞻海天一色的桅頂 房市悄然新變

文|興業銀行首席經濟學家 魯政委

“只有當還沒有出現大量的明顯的東西的時候，當桅杆頂剛剛露出的時候，就能看出這是要成爲大量的普遍的東西，並能掌握住它”，這並不容易。但是在大轉折點附近，往往就是這種情況，信息仍然好壞夾雜，還不都是齊刷刷的好消息，但事情已悄然在變化。我國眼下的房地產市場，正在悄然出現這種情況。

從2024年1月，住建部和國家金融監管總局推動建立城市房地產融資協調機制以來，該機制在實踐中不斷完善，商業銀行不斷加大對“白名單”項目的支持力度，疊加中央層面從“房住不炒”向“嚴控增量”、促進“止跌企穩”的政策調整，以及近期打出“四個取消、四個降低、兩個增加”組合拳，這些政策所釋放的累積效應正在逐步顯現。

一是城市房地產協調機制以項目爲中心，精準滴灌更有效。

該機制以城市爲主體、以項目爲中心，區分房地產集團債務風險和項目風險，集中有限資源推動在建已售住宅項目交付。特別是2024年5月以來，國務院政策例行吹風會明確提出“保交房”配套政策，要求分類處置在建已售未交付的商品住房項目建設交付風險，各部門通力合作、地方政府堅決行動、房地產企業積極努力，保障廣大購房人權益。

10月，國新辦新聞發佈會指出城市房地產融資協調機制要將所有房地產合格項目都爭取納入“白名單”，合格項目“應進盡進”、已審貸款“應貸盡貸”、資金撥付“能早儘早”，不僅在金額上滿足項目合理融資需求，更要在時效上跑步向前，表明各項政策在實踐中進一步規範、精準、有力，有助於後續房地產項目分類推進、早日交付。

人民銀行發佈的數據顯示，2024年上半年房地產開發貸款餘額環比2023年末增加8900億元，規模超過了2021-2023年間任何一年全年的房地產貸款餘額增加額；2024年1—6月，新增房地產貸款金額累計同比轉正至27.6%。截至9月末，商業銀行已審批“白名單”項目超過5700個，審批通過融資金額達到1.43萬億元，支持400餘萬套住房如期交付。從協調機制項目貸後情況來看，項目納入協調機制之後，雖還未交付，但大大提振了居民信心，項目去化情況較納入協調機制前幾月明顯好轉。

二是房企風險基本見底。從銀行房地產貸款不良率數據看，2024年上半年末上市國有大行和上市股份制銀行房地產業平均不良貸款率已出現回落，扭轉了此前房地產業不良貸款率上升的態勢，房地產業資產質量逐步企穩。

從房地產債券市場違約情況看（參見圖表1），Wind數據顯示，2024年以來（截至2024年10月11日）境內地產債違約（含展期）數量、逾期金額（本金和利息）分別爲73只、274.2億元，其中，絕大部分涉及的主體均在2024年前已違約，而2022、2023年境內地產債違約數量分別有182只、206只，違約金額分別達1406.5億元、1370.0億元。與違約情況變化相一致，境內民營房地產債信用利差（比較基準爲同期限國開債）自2024年2月以來明顯下降，境外中資美元房地產債到期收益率也由2023年第三季度末的近30%下降至目前的約10%。

三是房地產市場逐步改善態勢隱現。從新房銷售來看，若以前一年（2023年）的商品房銷售面積作爲本年度商品房銷售的計劃目標，今年截至目前商品房銷售面積完成進度已和去年相當、且快於2022年（參見圖表2）。

自9月底一線城市樓市政策調整以來，北京、上海、廣州新房銷售明顯好轉，剔除節假日推盤因素影響，10月8日至11日，北京、上海、廣州商品住宅日均成交套數分別爲201套、315套、330套，較9月日均成交套數環比增長86.6%、24.7%、106.6%。從一線城市商品房價格來看（參見圖表3），一線城市新建商品住宅銷售價格環比已在今年5月觸底，之後環比讀數逐漸回升，其中上海新建商品房價格環比已無負值。

從資本市場對房地產市場的影響來看（參見圖表4），通常在股市總體上漲一到兩個季度之後，股市上漲帶來的財富效應會顯著增強人們的購房意願，從而促進商品房銷售提升，當前資本市場的積極變化將給房地產市場帶來利好。

編輯 陳莉 校對 付春愔