樓市“止跌企穩”信號下有望迎改善
本報記者 莊靈輝 盧志坤 北京報道
近日，多家市場機構發佈今年前三季度房地產市場報告。數據顯示，前三季度，全國重點城市新房銷售面積同比下降超30%；二手房價格環比已連續28個月下跌，成交量同比基本持平。
多位受訪人士告訴《中國經營報》記者，進入三季度以來，“5·17”樓市新政支持效果已有所減弱，疊加傳統淡季等因素影響，樓市成交規模進一步下滑。近期中共中央政治局會議定調要推動房地產市場“止跌企穩”，包括廣、深、滬等一線城市在內，多座城市火速跟進限購調整等樓市政策，預計四季度市場有望迎來邊際改善。
成交趨弱
儘管“5·17”樓市新政帶動下年中成交量有所回溫，但今年前三季度，樓市整體成交規模仍呈下降趨勢。
中指研究院數據顯示，今年前三季度，新房市場活躍度整體偏弱，重點100城新建商品住宅銷售面積同比下降約32%，其中第三季度同比降幅約爲19%；重點30城二手房成交同比下降2%，降幅較新房明顯收窄。
但二手房交易量同比基本持平主要賴於“以價換量”。數據顯示，今年前8個月，百城二手房價格累計下跌5%，環比已連續28個月下跌。
上海易居房地產研究院全國百城庫存數據也顯示，今年8月份，全國百城新建商品住宅成交面積同比下降27.0%，相比7月份18.5%的降幅有所擴大，去化週期爲25.2個月。
二手住宅市場方面，今年1—8月份，全國22個重點城市成交套數跌幅爲3%，去年同期該增速爲正，且幅度較大爲31%。
國家統計局數據則顯示，今年1—8月，全國商品房銷售面積爲6.1億平方米，同比下降18.0%；商品房銷售額爲6.0萬億元，同比下降23.6%，較1—7月收窄0.7個百分點。
此外，市場企穩趨勢也有所顯現。
“7—8月爲傳統營銷淡季，受此影響，三季度新建商品房銷售面積、金額絕對量爲年內低點。”克而瑞方面指出，今年8月份，新建商品房銷售面積爲6453萬平方米，銷售金額爲6393億元，同比分別下降12.6%和17.2%，降幅分別較上月均有所收窄。
政策接力
三季度以來，樓市政策支持效果逐漸減弱，近期“止跌企穩”信號下，多方預計後續支持政策有望加碼並儘快落地，信心提振下市場也有望迎來邊際改善。
“‘止跌企穩’信號下，房地產政策在降低房貸利率和調整稅費方面將進一步打開空間。”克而瑞研究中心副總經理楊科偉認爲，在近期中共中央政治局會議相應要求下，預計最快10月20日的LPR（貸款市場報價利率）報價有望下調20—25BP，進而帶動房貸利率中樞進一步下移；同時將通過多種形式減免契稅、增值稅、個稅等各類涉房交易稅費，促進住房消費。
9月29日，央行落地多項金融支持房地產舉措，包括廣、深、滬等一線城市在內，多座城市也在跟進落地限購調整等樓市政策。
其中，央行發佈公告，正式啓動存量房貸利率下調事宜。根據公告，全國各地首套存量房貸利率均可降至LPR—30BP，並要求各商業銀行不晚於10月12日發佈操作細則，原則上應於2024年10月31日前統一對存量房貸利率實施批量調整。
“本次調整的房貸類型涉及範圍廣，不僅包括首套，也包括二套及以上，涉及所有存量房貸利率。”中指研究院政策研究總監陳文靜指出，此次調整後，全國各地的首套存量房貸利率均可以降至LPR—30BP，當下即爲3.55%；北京、上海和深圳的二套及以上存量房貸利率有望降至當前執行的新發放二套利率，如北京五環內二套存量房貸利率可降至3.8%，五環外可降至3.6%。
此外，上海、深圳、廣州接連發布樓市新政，涉及優化限購政策、降低首付比例、降低增值稅免徵年限等多個方面。其中，住房限購方面，上海非本地戶籍外環外社保年限要求由3年降至1年，深圳取消郊區限購，廣州則全面取消限購政策。
“本次上海、深圳、廣州快速跟進樓市新政，也是積極響應‘9·26’中共中央政治局會議的具體表現，政策力度整體符合預期。”陳文靜認爲，此次多城跟進樓市新政，預計10月各地房地產市場活躍度有望提升，也將進一步帶動全國房地產市場活躍度修復，但全國房地產市場止跌回穩仍需更多政策落地。
除住房限購、限貸、限售等存量政策進一步調整外，業內認爲後續各地將更加註重推進高品質住宅建設，並出臺系列支持政策。
“供給端政策將更加重視推進高品質住宅建設以及現房銷售試點。”楊科偉認爲，高品質住宅方面，將進一步優化計容規則提高得房率，適度調降高品質項目預售資金監管留存比例，鼓勵優質優價，不再實施新房價格指導等；現房銷售試點方面則可能提高現房銷售項目開發貸額度、延長開發貸期限、降低開發貸利率等。
值得注意的是，新房市場整體偏弱背景下，現房銷售表現明顯好於期房。今年前8個月，商品房期房銷售4.2億平方米，同比下降27.7%；現房銷售1.8億平方米，同比增長18.6%。同時，前8個月，現房銷售面積佔總銷售面積比重已增至30.2%，較2023年全年提升7.7個百分點。
（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：翟軍）