劉洪玉：未來房價上漲會放緩 住房租賃和消費潛力巨大
本站房產訊 1月12日，由廣東省地產商會、本站房產共同主辦的“2018中國房地產全行業領袖新年峰會暨中國地產冠軍榜、廣東省地產商會青委會第一屆理事會就職典禮及粵地雲產業互聯網峰會”隆重舉行。本屆峰會的主題爲“變革與重構：房地產的新時代”，富力地產董事長李思廉、星河灣集團董事長黃文仔、清華大學房地產研究所所長劉洪玉、碧桂園集團副總裁朱劍敏等業界大咖齊聚。
會上清華大學房地產研究所所長、著名經濟學家劉洪玉帶來題爲《房地產新時代的政策和市場走向》的演講。劉洪玉表示，房地產市場的發展進入了一個新時代，出現了一些新特徵。比如，住房的市場結構發生比較大的轉變，存量供給在房地產市場上的作用越來越重要；政府開始強調用市場來供給，除了棚戶區改造外，未來政府大規模直接參與供給的活動將不斷減少；人口遷移導致的住房需求占主導地位等。
劉洪玉結合國外的一些統計數據，分析認爲，從經濟表現上看，過去我國經濟發展依賴房地產，特別最近幾年住房投資佔GDP的比重達到11%，但這種持續的高水平投入不可持續。他認爲，未來房地產市場的方向可能會有所變化，住房投資佔GDP比重下降，住房消費、住房租賃、專業服務所佔比重將逐漸提升，市場潛力非常巨大。
談及房價問題，劉洪玉指出，未來房價的變化不會再重複“一個房地產市場週期翻一倍”的趨勢，房價上漲會放緩，這是由於基本面在發生變化，而政府對房價快速上漲帶來的風險的認知也是在增強的。
以下爲演講全文：
各位來賓大家下午好，非常感謝剛纔主持人的介紹。實際上今天討論這個話題“變革與重構：房地產的新時代”是大家非常關心和討論的熱點問題。我今天給大家介紹一下，我自己對房地產市場未來一段時間的發展，以及政策的發展趨勢的學習理解的一些體會。重點就這幾個方面。主要是房地產的市場發展和政策趨向。
剛剛結束的十九大會議上宣佈，中國的經濟社會發展進入到了一個新時代。在新時代裡面，我們面臨新的矛盾，確立新的發展目標，爲了實現新的發展目標，我們提倡要用一種新的思想和理念去指導，這裡面不光是經濟領域，包括了其他很多方面。
同時，我們也做了新的部署。目標是希望到2050年能夠建成和諧美麗現代化的社會主義中國，當然我們近期的一個目標是到2020年全面建成小康社會。實際上到2020年還有三年的時間，大家可以想象在這三年時間裡面，如果要想實現這個目標，雖然已經很接近，但是也不允許我們有任何的閃失。包括房地產行業所服務的這樣一個目標，叫“住有所居”。
在十九大的報告中，對住房或者說廣義的房地產領域的一些制度、政策的趨向已經做了闡述。其中除了住房制度的問題，還涉及到土地制度、城市發展空間戰略、稅收制度的改革、金融體制和監管體系的完善、還包括供給側的結構性改革，這些內容和未來房地產行業的發展是密切關聯的。
實際上，大家可以慢慢可以看到我後面講的內容。應該說，房地產領域的基本制度和長效建設，也主要是圍繞這幾個方面。回顧房地產這幾年的發展歷程，1998-2003年是一個階段，2003-2007年是一個階段，2009-2014年是一個階段，2015-2017年是一個階段。現在到了新的發展時期，實際上有的專家認爲，現在一個完整的新的週期還沒有走完。
在過去，實際上每一次面臨房地產市場調整，尤其當調整開始比較深刻影響經濟社會發展的時候，基本上是用刺激性手段，讓它重新恢復往日繁榮的狀況。最新這一次，從2014年底的時候，我們說經濟進入了新常態，所以到了2015年底的時候，我們開始講供給側結構性改革，房地產的任務就是“去庫存”。“去庫存”大家知道了，肯定是爲了實現這樣一個目標，是需要通過財政、金融、稅收，包括很多相關政策去支持行業的發展，才能夠“去庫存”。
大家知道，到了2016年開始出現了一二線城市房價比較快速的上漲，但是實際上到了2016年中央經濟工作會議的時候，三四線城市還是要繼續“去庫存”。所以，統計顯示2017年一二線城市房價在調控政策影響下比較穩定，但是三四線城市又實現了增長。這也跟我們過去研究的規律是一致的。中國房地產市場存在一個非常明顯的“波紋效應”——如果在一個水面上扔下一粒石子，它的影響會慢慢向外邊擴散。實際上，房地產市場的變化規律，最中心的地方、先變化的地方是一線城市，指的是向上過程；向下的過程可能先變化的是三四線城市。這是一個基本的市場運行規律。到目前爲止，我們大家普遍感受到，實際上房地產市場的發展又進入到了一個非常關鍵的時期。進入一個新時代以後，房地產發展市場有哪些新的特徵？政策應該怎麼去發展？實際上，一直以來除了住房政策的目標是“住有所居”以外，市場管理政策的目標是希望保持市場平穩和可持續的發展。
關於市場的特徵，我總結成以下幾個方面。
首先從庫存的市場上可以看到，住房的市場結構開始發生比較大的轉變。從供給的角度來說，存量供給在市場上的作用越來越重要。根據機構統計數據，在一線城市二手房和一手房的比例關係上，實際上二手房已經超越了一手房。當然像一些發達資本主義國家，美國的二手房交易大概是600萬套。新房的交易過去是120萬套，次貸危機後已經萎縮，現在是80、90萬套。差不多是7-8:1這樣一個關係。所以實際上當我們的住房建成量到了一定水平以後，市場上交易的存量房的分量是越來越重要。
政府經過3600萬套保障房供給以後，開始強調用市場來供給。政府儘量不再去直接參與到供給的過程，除了棚戶區改造以外，我們認爲，未來政府大規模直接參與供給的活動會減少。政府直接供給的動機主要是因爲當時住房非常短缺，現在不是這樣一個時代了。
住房需求也發生了變化。人口遷移導致的需求占主導地位，另外，享受型需求，還有一些特殊羣體的需求在增加。過去我們經常說量大面廣的需求還會存在，但是實際上這種新的未來的需求特徵變化也非常明顯。
實際上，過去我們說經濟依賴房地產，其中一個很重要的理由是投資在經濟增長過程當中發揮了非常重要的作用。但是最近根據我們的研究，實際上住房投資佔GDP的比重7-9%，這是很多發達國家經歷的最高的投入水平。但是我們國家，從95年到現在，已經20多年時間，超過了這樣一個比例，而且最近幾年到了11%。實際上連續這麼多年的高水平投入，可能本身就是不可持續的。未來投入還會有，但是方向可能會有所變化。未來的城市更新、軟硬環境的改造、維護維修方面的投資可能會增加，根據我們的觀察，很多發達國家這一類的投資差不多是新建投資的50%，也是一個巨大的市場。
再有一個是，住房消費的比重和分量在逐漸提升。尤其是租賃住房市場需求的發展，潛力還是非常巨大的。商業房地產的投資實際上更多也是現有的空間怎麼去更新利用，因爲我們過去的規劃用途未必適合現代的需求。
還有就是對這個行業裡專業服務的需求增加了。大家看美國公寓市場裡面有一個估計，公寓出租的租賃市場給美國經濟的貢獻，有3380萬人住在出租的公寓裡面，有2000多萬套公寓，每年經濟增加值貢獻是1.3萬億美元。實際上它住了12%美國的人口，租賃市場的發展對經濟的貢獻是非常重要的。
而且我們最近也在研究中國的規律。像倫敦，它的租賃住房的需求也是處在一個增長態勢當中。所以實際上，我們發展租賃市場的概念，應該說適應了市場發展的需要。再一個也是我們這個行業結構調整的需要。在未來房地產行業在經濟增長當中的作用會怎樣呢？過去房地產行業可能是經濟增長的一個引擎。未來可能更多是持有規模、用消費、服務來維持行業的規模。
美國房地產行業佔GDP比重是一個非常穩定的水平——12%—13%。大概是我們現在水平的1倍。德國房地產行業佔GDP的比重也是11%左右。實際上，也就意味着房地產行業的發展空間是存在的。但是空間在什麼地方呢？我們現在的研究發展，跟改造、跟資產管理和運行管理的服務、跟住房租賃和消費都是密切關聯的。
還有一個我自己的感覺是，未來房地產市場上價格的變化，會不會還重複過去一次翻一倍，像我之前提到的，幾個週期基本上一次就翻一倍，延續這樣一個趨勢呢？我覺得可能會放緩。因爲基本面在發生變化，政府對市場快速價格上漲帶來的風險的認識，是越來越增強的。
再有就是，人們開始慢慢地，尤其是新一代，對住房的認識會發生變化，住房會越來越多地迴歸居住的屬性。包括未來我們怎麼去用好這些空間，怎麼去改善空間的環境，怎麼去用新技術來讓房地產行業不斷的持續的保持它的紅利，滿足這個時代的需要。
第三，我想講一下政策的趨向。我想稍微解讀一下十九大報告當中的幾句話。第一個要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。我覺得這句話爲住房市場發展的基本原則確定了一個基調，要充分發揮住房的使用功能，有效的管控它的投資功能，打擊住房投資當中的投機行爲，讓住房逐漸迴歸居住屬性。
怎麼去實現“住”的目標和“不炒”的目標呢？這其中需要有基礎性制度的建設，還有長效機制的建設。基礎制度要確保住，爲每一個人的住房提供一個安排，有一個明確的獲取渠道。爲了實現這些，住房的供應和保障，政策性的金融等制度，是要匹配的。長效機制管住炒，實際上炒容易導致市場不穩定。要想讓市場變得穩定，需要一些手段，包括統一的政策、金融的監管、城市發展公共服務的均等化、市場的規制。
我覺得房地產市場的穩定對在座的各位、還有行業內的一些專家等，其實也是一件好事。因爲不可能今天吃撐了，明天沒得吃，最好是一個持續健康的發展過程。德國的房地產市場比較穩定。爲什麼會是穩定的呢？一個是因爲德國去中心化的規劃體系。令德國的七大城市都有土地供應參與競爭的動機，也使得城鎮化體系的發展相對均衡。
第二，德國的住房市場對金融的動盪衝擊有足夠的市場韌性，對貨幣政策的變化不是特別敏感。德國的家庭普遍將住房視爲一個消費狀態，不過分看待它的升值和成爲有產階級這樣一個工具。我自己還沒有做深入研究，但我估計這和德國的稅制是有關係的。稅制的安排支持居住，但是要想獲得額外的收入非常困難，久而久之，大家不再依賴於住房獲得的收益。
第三，是德國審慎的貸款體系，隔離了住房市場和金融市場相互破壞的一種狀態。比如金融市場不好，會影響房地產市場，房地產市場不好會影響金融市場的一個傳遞。審慎貸款隔離了這樣一個傳遞。也就是德國的住房市場對金融動盪有足夠的韌性的很重要的原因。
第四，德國有發達的租賃市場，再加上住房的儲蓄制度，讓德國的家庭延後了貸款買房的需求。實際上我們長期的制度設計裡面，土地供應就是一個壟斷的供應來源，可能存在着一些問題。另外，我們缺乏有效的金融監管。我們的金融體系中，他們自己的相互競爭沒有太多底線的，基本上還是一個主力的特徵非常明顯。如果監管不到位、不清晰，很難讓房地產市場穩定。過去每次房地產市場快速上漲，跟金融的過多參與是密切相關的。
房地產稅制上，改革的初衷是保護住房的消費，對投資保持中性，避免住房投機，讓房地產投資升值能在投資者和社會之間合理分享。很早以前孫中山先生就有“漲價歸公”這樣一個理想。爲了實現這樣一個稅收目標，在入口上可以用結構化的契稅稅率來引導購買者的行爲，在出口上通過個人所得稅，來調節增值和收益的分配。
當然，對於個人唯一住房，個人所得稅不應該削弱它繼續換購一個新的房子的能力，這是一個重要的原則。在持有期大家看到比較多的是一個房產稅，房產稅從短期來看，可以作爲一個促進住房優化配置和有效利用的一個工具手段，但是中長期這個稅本身的改革目標是要成爲地方政府主要的收入來源。整個的稅制要透明公開。不是說今天變明天變，應該是一個長期穩定的稅制。
從根本上解決市場的問題，還有一個很重要的方面是，怎麼從一個行政區域範疇的發展拓展到一個城市羣的發展。過去很多資源配置是以行政區域來做文章，但是人們工作的地方和居住的地方有可能在不同的行政區域裡面。公共服務的提供往往和居住地密切相關，公共服務依賴財政收入，但稅收和工作地是關聯的。這樣有很多類似的問題需要去探索和改革。實現按照城市羣去發展，也有利於房地產市場的發展。
在一個城市羣的體系當中，不同層級的城市扮演不同的角色，相互支持相互配合。珠三角地區相對來說比京津冀要做的好，但是實際上我們還有很多工作要做。
加快建立多主體供給。過去我們強調售，未來還有租的主體，另外還要拓展低效利用的土地、集體建設用地，這些自建單位。通過一個特殊的制度安排，讓它們也參與到供給當中來。當然這個是有條件的，不是在任何地方都適用。主要是用在住房和土地資源短缺的地方。
租賃市場的供給，我們最近也在思考，多主體供給是要增加開發商的數量還是多增加開發者建房類型的數量？市場的競爭度和市場的價格是什麼關係呢？我們發現市場競爭度高，也未必是和市場價格漲得快直接相關。可能更多的直接相關是買地競爭對市場預期信號作用的結果。
所以多主體供給的核心，是去實現住宅建設用地的供給，去完善租賃住房的供給。多渠道保障，是去打破只有政府去做保障這樣一個現狀。像國際上非盈利組織、開發商的參與也是非常普遍的。
我們這套制度還沒有完全建立起來。要建立租購併舉的住房制度。本來租和買是最基本的住房消費的形式。
但是我們過去由於很多非經濟的原因，大家都喜歡買，不喜歡租。實際上有文化傳統和現有制度性歧視的原因。比如很多地方人才入戶算積分，如果買房可能算20分，租房不算分，還有入學等等很多方面。還有住房價格漲得太快，大家發現，買晚了可能一年就白乾了。
過去，我們對租賃市場重視不夠，未來發展租賃市場，就是要給老百姓提供一個願意選擇租賃市場的環境，通過改善租賃住房的供給、培育專業化的租賃企業、完善租賃的立法、建設好的服務平臺，來發展和規範租賃市場，讓它成爲老百姓選擇住房一個心理安定的一個途徑。
同時，也能夠彌補住房租賃市場發展的不好的短板。最近的目標是實現“住有所居”。什麼叫住有所居？從政策去看，最好住房渠道人人都有，住房的消費是可以選擇的，住房的價格是可以支付的，住房本身的領域裡面是公平包容沒有歧視的。另外，房子本身是安全健康的，權益能夠得到保障。這樣一種未來的政策的發展，應該對我們行業和產業有很多新的意義。包括新的產業形態、新的投資方向，融合新的科技，把它融匯到產品和服務當中，來滿足新時代的健康生活。
另外，發展租賃市場可能會給帶來很多的機會。在這個過程中，企業可能也存在一個要思考的問題。怎麼去應對從快速增長向高質量發展的轉變。因爲企業過去追求快速增長，質量未必很高。可能要去探索怎麼更合理地配置資產，怎麼處理好穩定和增長的關係，怎麼去開始關注房地產市場週期循環的影響。因爲實際上過去每個循環，似乎都沒有對我們行業產生本質性的影響。未來還會這樣嗎？值得我們思考。再有就是從單一角色到多重角色的轉變。時間的關係我就講這麼多，謝謝大家！