兩會時間｜易綱：建議設立房地產預售資金保險機制 爭取三年實現以現房銷售爲主

財聯社3月7日訊（記者 李潔）今年兩會易綱關於設立房地產預售資金保險機制的建議，引發廣泛關注。

業內人士認爲，易綱這一建議有望緩解房企項目交付中存在的部分困難，對進一步完善房地產預售資金制度也有着重要意義。

3月7日，全國政協十四屆二次會議舉行第二次全體會議，全國政協經濟委員會副主任，中國人民銀行原行長，中國金融學會理事會會長易綱發言稱，建議設立房地產預售資金保險機制，允許房企依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金。

易綱表示，當前，政策的重點首先是壓實房企主體責任，發揮市場配置資源的決定性作用，然後纔是壓實地方政府責任，更好發揮政府作用。要重點支持大多數房企特別是民營頭部房企持續穩定經營，着力解決他們的流動性困難，支持房企把樓蓋好，按質按時交到購買者手中。

因此其建議，設立房地產預售資金保險機制，由中央財政或人民銀行每年按預售監管資金餘額的1%提取預售保險基金（估計約100億元/年），先考慮以三年爲限（2024-2026年），共提取預售保險基金約300億元。

同時，允許房企主體按照公司治理結構依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金，估計有約1萬億元資金可由房企立即使用；如果房企開發項目出現爛尾，由預售保險基金以該房企動用資金爲上限先行賠付。

“這一預售資金保險機制可以實現四兩撥千斤的資金撬動作用，在一定程度上幫助房企渡過難關，爭取用三年時間過渡到以現房銷售爲主。”易綱認爲，對房企預售資金使用開展專項審計，應確保預售資金依法合規使用。

“設立商品房預售資金保險制度，有助於強化購房者對期房的接受度，也有助於規避期房延期交房和爛尾的可能，將期房爛尾變成小概率事件。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

中指研究院市場研究總監陳文靜也認爲，設立房地產預售資金保險機制，一定程度可以增強預售資金提取的靈活性，也有利於擴大預售資金的保障範圍，但該機制的建立需要多個部門協同推進，還需要更多細則配合才能真正落地。

事實上，今年政府工作報告已明確提出要“完善商品房相關基礎性制度”，基礎性制度或主要包括土地管理制度、商品房預售制度、住房財稅金融制度等方面，完善商品房預售制度是其中重要的一個方面。

據悉，我國商品房預售制度於1994年正式推行，當時主要借鑑香港預售“樓花”的管理模式。

“商品房預售制度施行近30年來，在市場出現調整的背景下，相關問題也日益凸顯。”全國人大代表、浩天律師事務所合夥人會議主席朱征夫的兩會建議裡也表示，自2021年以來，多家房地產企業相繼發生債務危機，不少地方出現房地產項目停工的現象，地方政府不得不忙於“保交樓”。

“因部分企業違規挪用預售資金，導致近兩年部分項目不能順利交付，損害了購房者合法權益，使得購房者購買期房時較爲謹慎。在此情況下，不少城市加強了預售資金監管，而過度嚴格的預售資金監管，也一定程度影響了部分企業資金流動性，加重了企業資金壓力。”中指研究院市場研究總監陳文靜告訴記者。

2022年11月，銀保監會、住建部、人民銀行三部門發佈《關於商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，明確保函僅可用於置換依法合規設立的預售資金監管賬戶的監管額度內資金，置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換後的監管資金不得低於監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。

伴隨房地產行業進入新的發展階段，房地產發展新模式正在加快構建，預售制改革也在穩步推進。

“進一步完善預售資金監管是重要舉措之一，如何讓預售資金在保障項目交付的同時，可以更好減弱資金監管對企業資金流動性的影響，提高預售資金的使用效率等，可能是未來完善預售資金監管需要探討的方向。”陳文靜稱。

此外，陳文靜認爲，現房銷售試點是重要方向，之前住建部部長指出“有條件的可以進行現房銷售”，至今已有多地明確將進行現房銷售試點。

目前，海南和雄安新區等部分地區正在試點取消商品房預售制度，實行現房銷售。河南則以鄭州、開封爲試點，積極探索預售制度改革和現房銷售。

“取消預售制度可有力保護購房業主的合法權益，並迫使小開發商進行重組整合，行業集中度和行業規範性大大提高，樓盤爛尾和違約交付等問題大大降低。資金雄厚、技術過硬的優質房地產開發企業，將成爲市場競爭主力。”朱征夫稱。

其進一步表示，對銀行而言，擔保物由期房變爲現房，融資槓桿門檻提高，擔保物更集中可靠，也將降低銀行壞賬風險。對整個金融系統而言，供需兩端的槓桿率降低也有利於降低系統性金融風險的發生。

此外，朱征夫認爲，商品房現售制度有助於減輕政府監管壓力，實現公開、公正、公平交易，也有利於地方政府相關部門集中精力做好其他服務與監管等工作。

本文源自財聯社記者 李潔