理財週刊／當前都市更新面臨的十大隱形障礙
文．莊孟翰(前淡江大學產業經濟系副教授)
Ｑ：都更窒礙難行，原因百百種，根據《蘋果日報》委託「創市際」市場研究顧問公司調查，1068人當中有853人認同老舊房屋應該進行都更，其中79.2％認爲都更推動困難的問題在於「要屋主全數同意太難」，另外，有64.6％的民衆表示，「都更後房屋稅、地價稅稅負太重」以及「政府都更獎勵誘因太少」，最後則是有54.7％民衆指出，「都更後坪數減少」，這些都是當前都更難以推動的主要原因。
請教莊教授，除了上述因素導致都更難以順利推動，往前道路還有多少障礙該摒除而未摒除？
Ａ：就實務面而言，可先從最常見的問題當中挑出最重要的十點來闡述，不過，都更問題千奇百怪，以現有法令政策，恐怕還是很難解決當前所遭遇的難題。
衆所皆知，都更機制尚未建構完整，很多政策皆是由上而下，以上位者之姿做決策，並未由下而上相互整合，縱向銜接及橫向連結沒有做好串連，導致法令流於形式，所有流程看似完備，卻無法與實務銜接。
另外，公權力未能及時有效介入，行政與司法未能相互支援，發揮「一加一大於二」的乘數效果，以永春案爲例，公權力與公信力幾乎喪失殆盡，已經開工的都更案，竟因不同意戶走行政救濟之後又宣告停擺，很顯然都更機制並未建構完備，當行政與司法不同調而產生漏洞，奉公守法的老百姓更加無所適從。
二、聽證會流於形式
這次都更修法重點之一推動「聽證會」，事實上，聽證會一直都在舉辦，只不過經常淪爲布達大會，何以見得？以蘭州街、斯文裡公辦都更案來看，柯文哲市長當初也有蒞臨現場，居民也表達不同意的意見，但最後市政府仍我行我素，顯然並未充分展現聽證會應有的功能。
再以南機場國宅都更案爲例，想整合小坪數的住戶推動更新，難度更高，究竟聽證會在傾聽所有人意見之後，如何將合理、不合理及正反兩方意見加以彙整而獲得共識，也是一大難題。
「分配不均」問題也層出不窮，有分配就有不平之音，以老舊公寓爲例，正義國宅更有面臨前段商業區、後面住宅區的問題，這又涉及「建蔽率」及「容積率」議題，面臨前段商業區容積630％，但後段住宅區僅225％，其間差距2.8倍，究竟要如何分別說服，必然也是一個高難度的障礙。
再以四、五層樓公寓爲例，興建之初系以建蔽率計算基準容積，現在則是以容積率爲依據，亦即當初依建蔽率興建，計算住宅區總樓地板面積之建蔽率爲60％，現今依容積率興建則僅45％，當中足足少掉15％，其中又以一樓住戶減少的面積最爲明顯，過去「將空地比築起圍牆加蓋，還可以出租收益」，現在不但少掉面積，都更後還得開放成爲公共區域，這也難怪一樓住戶總是「礙難同意」。此一議題究竟要如何溝通才能做到公平公正，實在值得深思。
四、一坪換一坪的觀念待疏導
前一任市長郝龍斌爲加速都更，曾推出「一坪換一坪」的優惠辦法，這對於位處精華地段的都更戶而言，可真是天上掉下來的禮物。水源路四、五期整建住宅便是「一坪換一坪」的典型案例，當初以專案方式辦理，現今成爲都更戶特愛的列舉前例，「爲什麼他可以，我不能？」
不過，即使是位處精華地段的雙北市來說，想要一坪換一坪幾乎是天方夜譚，基本上，都更系經容積獎勵後將多出來的坪數出售，金額不夠，則由全體都更戶共同分擔。只是現階段有不少都更戶仍眷戀不出錢，還可分到一個停車位，此外，還可以多賺超過20％公設比的銷售坪數，更新後原住戶的資產價值也跟着呈倍數增加，過去專案留下的案例，無形中也成爲當前推動都更的另一阻礙。
都更推動與否，與市場景氣息息相關，既然市場景氣循環高低起伏，都更就難逃價格浮動影響，其間互動五大變數爲「景氣→房價→估價→共同負擔比例→分屋比例」，當中又以「共同負擔比例」及「分屋比例」最容易發生爭執，原因在於分處天秤的兩端彼此牽制環環相扣。
當景氣下滑影響房價下跌，估值必然調降，最後造成共同負擔比例提高，則分屋比例必然隨之下降，反之亦然，因此，都更要如何將「景氣因素」併入評量，任誰都無法預知。
通常都更戶總希望共同負擔費用能夠儘量壓低，以使分屋比例提高，不過，以現在都更審議過程，審議委員會通常對於容積只會減少不會增加。其次，都更戶一味想降低共同負擔比例，卻又碰上景氣下滑售價降低，一則建商也蓋不出低成本的好房子，也無法提高售價，再則也使得即將整合完成的都更案，不得不宣告放棄。
土地持分不一與「歷史共業」息息相關，有些是爲了省稅規劃所致，過去土地登記持分不一致，常以「約定俗成」方式簽約，但數十年後面臨都更整合權利變換，問題就來了，試想，當舊有建物拆除歸零後，土地持分大者必然較佔優勢，因此，就會發生舊屋面積較大，但最後卻因土地持分較小反而分到較少的坪數，這當中的落差，又有誰能作出公正的評斷？
七、違建林立依舊是最大障礙
違建林立是當前都更最大障礙，最常見的一樓住家分隔當店面出租，例如明曜百貨後面巷道，一戶住家隔成五戶小店面出租，另外也有頂樓加蓋的違建，卻隔成十數間二、三坪的「籠屋」出租，房東則坐享豐厚的租金收入。
在此情況下，要讓一樓或頂樓的房東參與都更，究竟要如何給予補償，或先經由集體訴訟，要求將共有財產據爲私有的利益歸還其他共有人，再談都更。另外，也有剛裝潢完成的店面或住家，纔剛簽下三至五年的長期租約。
上述種種都是實務上常面臨的問題，潛意識裡要他們參與都更，形同斷了金脈，究竟要如何建構合理的估價與補償機制，可就是一門相當深奧的學問。
八、危老建物更新「百分之百同意」的迷思
根據2017年第三季統計資料顯示，臺灣目前屋齡三十年以上的老舊房屋比例，全國約46.55％，新北市約42.98％，而根據《都市危險及老舊建築物加速重建條例》旨在加速都更，不過先決條件是建物與土地所有權人「百分之百同意」，只要有一戶出現異議，便會再度衍生出釘子戶的問題，只要有一戶採行政救濟，很可能再陷入漫長的訴訟紛爭。
九、釘子戶最大真無解？
事實上，以過往都更來看，最大障礙還是釘子戶問題，從各種案例發現，不同意戶可以採「行政救濟」手段，更令人不解的是，文林苑是一戶不同意戶在進行抗爭，不過，永春案反而是絕大多數的同意戶集體跳出來抗爭，同意戶高掛「我們要回家」的布條，這就呈現很大的反差。從這兩個極端案例所呈現不同的抗爭訴求來看，公權力如不能及時介入，一般民衆哪會輕易相信都更可以順利推動。
另外，也有一類「假釘子戶」的釘子戶，這類釘子戶多數爲同行插旗，先買下一戶，你在整合我也在整合，你想要都更順利進行，就得先跟我商量，這類情況也屢見不鮮。因此，在當前都更法令疊牀架屋下，如不能整合發揮「一加一大於二」的乘數效果，那麼法令再多，也無法彰顯其應有的公信力。
都更還有一個實務上的難題，臺北市精華地段的蛋黃區，都更後大部分都規劃爲豪宅，例如知名歌手周杰倫所購買的師範大學對面「和平大苑」，當中便有一戶原地主分回一百三十多坪數的房子，由原屋主的兒子居住，不過，今年收到的兩年減半的房屋稅單高達七十多萬元，如再加上地價稅與管理費，負擔得起的人必定不多，假設都更後原住戶負擔不起，最後也只有出售搬離一途。
不過，就事論事，原住戶早已習慣原居住生活圈的交通便利性，再加上醫療保健等設施一應俱全，這也難怪所有權人爲年長者最不容易溝通整合。
一般而言，並非每一個人都特意想讓自己成爲釘子戶，假設「選擇不都更」的種種隱形因素無法透視，都更法令一修再修，恐仍是紙上談兵，無法獲致實質上的突破。