克而瑞“保交樓”仍將是房市核心點 投資或將逐步迴歸正常合理水平

2023年全年商品房銷售面積、金額爲11.17億平方米、11.66萬億元，分別較2022年下降8.5%和6.5%，降幅分別較2022年大幅收窄15.8和20.2個百分點。其中商品房銷售面積回到2014年，商品房銷售金額則略高於2016年。若與2021年行業頂峰相比，面積、金額分別下降35%和34%，行業繼續出清、延續築底行情。

從季度走勢來看，2023年行業銷售表現呈“前高中低後穩”格局。 一季度銷售迎來“小陽春”，在後疫情時期需求集中釋放下快速衝高。1-3月商品房銷售額30545億元，同比增長4.1%，累計增速自2022年以來首次轉正。其中，3月商品房銷售面積、金額分別達到14813萬平方米、15096億元，絕對量位於近一年第三高點和次高點。面積同比降幅大幅收窄，金額同比也時隔20個月轉正，達6.3%。

二季度在供應收縮、需求退潮下銷售回暖、市場復甦動能快速衰退。1-6月，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，降幅較1-5月擴大4.4個百分點，累計增速連續兩個月加速下滑，增速回歸至年初市場剛啓動水平。商品房銷售額63092億元，僅增長1.1%，增幅較1-5月大幅收窄7.3個百分點。而單月數據則更能反映市場熱度、復甦動能快速下滑的趨勢。

三、四季度中央至地方出臺一系列利好政策，且隨着供應加碼，銷售金額、面積在低位迎來邊際改善。一方面體現在自下半年以來面積、金額累計降幅雖在擴大，但降速逐月收窄；另一方面，面積、金額同比增速降幅在收窄。由此可見，當前房地產市場仍處在底部修復、邊際改善企穩的階段，市場信心和購房預期的修復正在持續進行。報告認爲房地產的優化政策持續釋放後有一定積極效應，這一點從商品房銷售金額、面積單月同比降幅企穩、收窄也可見一斑。但政策發揮依然需要過程，房地產市場正處於轉型期的調整中，延續脈衝式、波動式的修復是主旋律。

另外，在“保交樓”政策帶動下，各地加強對房地產重點項目調度，2023年竣工面積高出過去十年均值1.5%，且由於2022年基數較低，增速也是創下近十年新高。

展望未來，第一，2024年商品房銷售保持震盪修復的格局，預計全年面積、金額下降5%左右。報告認爲，房地產利好政策持續釋放後有一定積極效應，這一點從商品房銷售金額、面積單月同比降幅企穩、收窄也可見一斑。但政策發揮依然需要過程，行業仍將在底部運行一段時間。另外，城市間分化將是行業底部企穩的主旋律，核心城市抗風險性、城市韌性仍看高一線。

第二，保交樓是市場核心點和聚焦點，支撐2024年竣工面積增速維持10%-15%區間。無論從近期中央化風險的表態，亦或是地方政策舉措來看，保交樓都將是行業未來出清過程中的核心問題，住房問題一方面是金融問題，另一方面也是民生問題，因此竣工短期仍有保障和支撐。

第三，房企資金面實質改善尚需時日，“無錢無地”的局面使2024年新開工增速預計仍將維持在-15%左右。短期新開工意願大幅提升難度較大，資金壓力仍是懸頂之劍，多數房企銷售回款重心在“保交樓”。另外，拿地大幅下滑之下企業新開工規模也將受到負面影響，僅靠央國企開工並不能扭轉開工弱格局。

第四，土地、新開工等先行指標底部震盪影響開發投資繼續小幅下滑，預計2024年跌幅維持5%-8%之間。值得注意的是，隨着保障性住房落地以及城中村改造的加速，房地產投資額仍將有一定支撐，或將逐步迴歸正常合理水平。