竭力“恢復樓市”？2022年下半年，樓市或將出現3大趨勢

文：桐影

1998年以來，房地產市場發展迅速，對拉動就業、促進經濟發展發揮了重要作用。然而，隨着城市面貌的日益更新，房價也水漲船高。

以前都說房子保值增值是對抗通脹的最好工具。然而，隨着近年來房地產市場的明顯變化，人們開始對買房產生了懷疑，擔心輕易買房會砸到手裡，不着急下手成了很多人的真實寫照。的確，如今的房地產市場呈現出另一種景象：市場需求被透支，那些“追漲”的投機者開始自食其果。沒有人買高價起步的房子，剛需購房者在高房價的氛圍下也無力買房。

據數據顯示，1-6月商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%，商品房銷售額66072億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。

按照過去幾年的市場慣例，上半年低迷，下半年都會竭力恢復趕上來，那今年接下來的半年時間是否能夠恢復？

據專家表示，房地產市場有望在下半年復甦，但存在反覆和不確定性。他建議，要加大力度，採取四項果斷措施，助推樓市進入良性循環。一是確保下半年經濟的可持續復甦和增長，千方百計保持復工復產；二是採取有效措施化解風險；三是調整調控政策，發揮一二線城市的風向標作用；四是實施新市民安居工程，與化解房地產庫存相結合。

無獨有偶，對於下半年，房地產經濟學家任澤平也預測，部分地區的房地產市場將在第三季度或下半年明顯復甦，尤其是人口流入量大、經濟基礎紮實的城市。華夏新供給經濟學研究院院長康佳也認爲，房地產市場將在2022年下半年回暖，但距離“繁榮”還有很長的路要走，不會出現像前幾輪調控那樣的“過山車”式的搖擺。

受停貸風波的影響，今年下半年樓市走勢勢必受到影響。對此，某售樓部營銷總監表示，下半年賣房難度會大大增加。的確，對於新房銷售的工作人員來說，既要宣傳樓盤的各種優勢，又要打消人們對樓盤爛尾的顧慮。另外，目前房價走勢不穩定，受“買漲不買跌”思想的影響，很多購房者會開始觀望樓市，推遲下半年的購房計劃。

那麼，購房者是否應該在下半年買房呢？在買房之前，大家要對樓市的走勢有一個簡單的瞭解。接下來的日子裡，樓市可能會出現這三個趨勢：

鬆綁陣營的擴大

房地產業推進了經濟，但房價卻一直漲漲跌跌，讓很多人叫苦不迭。有人買房是爲了投資增值，房價漲了，對他們來說樂見其成。但是有些人把所有積蓄都花在買房上了，如果房價突然下跌，他們就會有牴觸情緒。

因此，高層應該控制房價，幫助房地產業的發展。目前，南京、杭州、無錫、合肥等地都有不同程度的購房政策鬆綁，未來會有越來越多的城市加入放松管制的陣營，人們的購房補貼和限購數目都會加大。

樓市兩極分化

從這段時間層出不窮的花式售房案例中，我們可以看到，許多城市都面臨着清除房地產市場的困難，用小麥大蒜西瓜換房的營銷案例，則是徹底將這一層遮羞布摘下。

上半年出臺樓市利好政策的城市主要是三四線城市，鑑於中國房地產市場兩極分化嚴重的現狀，三四線城市祭出大招救市也就不足爲奇了。而反觀一線城市和強二線城市，尤其是上海的樓市，可以發現樓市兩極分化越來越嚴重。對於購房者來說，要謹慎選擇城市買房。

消費者將會更加理性

購房理性除了表現在貨比三家之外，還表現在的消費者會量力而行，而不會購買超出自己消費水平的房子。雖然現在有購房貸款，但是更多的人理解住房貸款帶來的壓力，所以不會出現無腦貸款，導致無力償還的情況。

值得一提的是，上海重點園區企業在經歷了停工停產的谷底後，基本上已經全面復工。在其他企業生產線爆滿，趕進度爭分奪秒的時候，一些房企卻在忙着給總部“搬家”。

據不完全統計，自2000年以來，已有約40家房地產企業將總部遷至上海。然而，僅2022年上半年，已有約10家房企將總部遷出上海，佔當時將總部遷至上海的房企的25%。遷出的速度遠遠快於當時遷入的速度，並且遷出的大多是百億規模的房地產企業。

究其原因，有專家認爲，隨着三條紅線、貸款集中度等政策的實施，銷售規模不再是衡量房地產企業信用資質的指標，債務、現金流、償債能力成爲房地產企業融資的重要指標。"也就是說，即使在上海，房企也不一定能夠融到資金。”

此外，許多房地產企業在未來2-3年內將出現融資缺口，只能依靠項目銷售來償還債務，這將進一步加劇房地產企業銷售和償還債務的壓力。在一定程度上，如果民營企業的融資渠道不打開，民營企業的債務風險就會持續，他預計，今年下半年將會有更多的房地產企業將總部遷離上海。

無論是房企退出，還是業績下滑，都在傳遞着“市場仍難樂觀”的信息。但進一步來說，住房迴歸民生屬性的步伐會加快，因爲房地產的本質是居住，房地產企業看到自己的實力，轉向穩定發展，央企更應該履行社會責任。

對此，你怎麼看？

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