簡明葳／當看房子變得像逛菜市場

▲全新裝修的獨棟房在矽谷炙手可熱，短短兩天就有百組人看屋，連傳單都拿光光。 圖文／簡明葳（Maggie Chien）

一個週末、一間擴建也裝修過的房子在矽谷（Silicon Valley）（注1），一個週末會有多少人來賞屋？猜猜看。

七月中旬，我幫客戶專賣了一間獨立屋（Single Family House）（注2），位於聖塔克拉拉市（Santa Clara），開車不到10分鐘，就能抵達未來的蘋果飛碟造型總部，週末兩天開放房屋（Open House）吸引將近百組人看房，40組人要了房屋檢查報告與屋主公開揭示的資料（Disclosure）。

七月因爲美國國慶與放暑假的關係，通常是房市淡季。然而，矽谷房市的熱度未減，同在美國西岸的西雅圖（Seattle），這兩大科技之城，再度改寫美國房地產歷史，矽谷房市已是美國平均房價之冠、西雅圖則創下今年漲幅之最。

有別於美國多數地區的買賣交易流程都是先投標出價，後續買方請來第三方做房屋檢查，再以房屋檢查報告跟屋主重新商議價格，或放棄買屋資格，矽谷買房程序很不一樣。因爲矽谷房市供不應求，屬於賣方市場，賣方爲了減少買方重新商議價格的機會，或降低買方放棄買屋的風險，賣方會事先提供公開揭示資料同時請第三方做好檢查報告。買方閱讀所有文件之後，能夠接受屋況，再進行後續投標程序。這次我們先談公開揭示資料，下次再討論檢查報告。▲無論重新裝修有沒有申請建築許可，在交易過程中都必須要充分揭示。

公開揭示資料是近20份、厚達50頁表格的總稱（注3）。在交易過程裡，買賣雙方都由經紀人涉及交易，買賣雙方並不會見面，除了親自看房，買方就是透過這份書面資料對屋況有進一步瞭解，買方也極有可能閱讀之後，因爲屋況不理想而放棄投標。

這份資料最重要的內容有兩大制式表格，一是 Seller Property Questionnaire，由屋主親自填寫，須在固定格式的表格上親自填寫回答數十題問題，其中包括3年內有沒有人在房屋內死亡、最近裝修項目、噪音、所有權、設定抵押、黴菌、寵物、房屋結構、社區等相關問題。

另一則是 Real Estate Transfer Disclosure Statement，屋主需要填表回答屋況。例如：「車庫開關有幾個？」「使用地下水還是自來水？」「房屋有沒有連結到公共下水道？」「有沒有冷氣、暖氣」、「跟鄰居的土地有沒有共用土地」，像是圍籬設在雙方土地邊界上，該房屋「有沒有任何二次施工？」或是「建築物改變格局的時候，有沒有遵循最新建築法規申請許可建造？」這些都需要誠實具體說明，因爲所有的表格都是未來當交易產生糾紛時的引證。

除了這兩大必備的表格，依照聯邦政府、加州政府地產局、各在地縣市也有不同要求。像是1978年之前的房屋，屋主就須填寫油漆含鉛警示表（1978 Lead Based Paint Disclosure）、聖荷西（San Jose）的屋主則須提供「聖荷西街樹揭示」（City of San Jose Street Tree Disclosure Form ），以避免未來的屋主任意移除市政府財產。沒錯，綠樹是市政府的財產，不是想砍就能砍的。

這些制式表格也會依據時日新增跟修改，例如2015年加州大缺水，加州政府新規定賣房之前，屋主需換省水馬桶並填寫相關表格（Water-Conserving Plumbing Fixtures and Carbon Monoxide Detector Notice）。近年來，交易過程中的詐騙案件也時有耳聞，賣方提供轉帳須知（Wire Fraud Advisory）以達警示作用。▲加州缺水，連省水馬桶等表格都包含在公開揭示資料（Disclosure）內。

所有的表格都需要誠實寫細心填寫，如果填寫不當，未來很有可能造成法律糾紛，最後都是財務損失。我曾經有個客人，買到一間賣方宣稱所有房屋裝修全無不法的房屋，未料在交屋時，市府的電力公司切換電源時發現電盤、插座違規設置，被市政府開了張數萬元臺幣的罰單、並要求限期改善，最後只能請有執照的電工，更新爲符合法規的電力設備，這些負擔當然由賣方買單。

交易糾紛千百種，許多問題也有表格無法顧及之處。2015年我的客戶已經買到了房子還支付了訂金，在交屋前日前到該房周邊散散步，那天正是舊金山知名的「Marijuana day」大麻日，卻在那晚發現隔壁鄰居正在抽大麻，當初加州大麻尚未合法，客戶毅然決然退掉房子。表格上並沒有一題是「鄰居有沒有使用非法藥物？」這件事實在難以歸咎買、賣雙方的責任，考量如果要上法院可能是雙輸局面，只能賠上部分押金了事。

在加州買房，如果投標被賣家所接受，依照合約需在三天之內存入最多可達3%押金，之後再進行貸款流程，買賣房屋的貸款流程、估價程序跟臺灣買房差異很大，未來我會專寫一篇買賣流程說明。

然而，我也遇過「很有愛」的屋主，除了官方制式表格，自己親自寫了兩頁當初買房的流程跟背景、三頁關於社區與環境的介紹吸引買方注意，也爲交易過程添了幾分人情味。

無論如何，買賣房屋牽扯的大筆金額交易，有交易就容易有糾紛，在買賣房屋之前，身爲賣方一定要細心應答，如果有無法回答的問題，一定要請教經紀人再作答，以免未來惹禍上身。很多買方在買房屋之前只關心房價，或是見識到菜市場般的人氣時，已經忘了屋況的重要性。面對一疊厚厚資料，都是隨便翻過。藉此提醒買方一定要親自閱讀，不能過分仰賴經紀人，不一定每一個經紀人都會仔細讀過，也可能雙方都會有疏漏之處，簽名買房之前，仔細閱讀所有文件以維護自身權益。

▼厚達數十頁的公開揭示資料必須仔細填寫跟閱讀，避免後續交易糾紛。

注1：美國並沒有一個城市叫做矽谷，矽谷是泛指舊金山灣周圍的科技廊道，其中包括舊金山（San Francisco）、半島地區（Peninsula）到聖荷西市（San Jose）周邊地區，如今廣義涵蓋到東灣佛利蒙在內的大矽谷地區（Fremont）與奧克蘭（Oakland）等地，以新創公司（Startup）與全球科技公司總部而聞名全球。

注2：美國房地產概分爲三大類，獨立屋（Single Family House）指的是獨棟房屋並有土地持分，另外兩種爲連棟別墅（Townhouse）與公寓房（Condo），多數不具有「個別土地持分」，而以「共有」 的形式持分土地，因此需成立住戶委員會並繳交管理費。

注3：加州買賣房屋交易所需的公開揭示資料（Disclosure），需符合加州房地產經紀人協會， California Association of realtors（CAR）規定，不同縣市也有不同要求，交易流程中需要準備下列表格： CAR Real Estate Agency Relationships、CAR Real Estate Transfer Disclosure Statement、CAR Seller Property Questionnaire、CAR Agent Visual Inspection Dis-closure 、Consent for Representation of More Than One Buyer/Seller、Water-Conserving Plumbing Fixtures and Carbon Monoxide Detector Notice、Water Heater and Smoke Detector Statement、CAR Lead-Based Paint (before 1978) Hazards Disclosure、CAR Seller’s Affidavit of Residency (FIRPTA)、CAR Market Conditions Advisory、CAR Statewide Buyer and Seller Advisory、Wire Fraud Advisory、Buyer’s Inspection Advisory、Seller Advisory，以及各縣市政府所要求的其他表格，纔算是完整的報告。

簡明葳（Maggie Chien），前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者，現居美國加州擔任房地產經紀人（REALTOR®），專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。部落格https://mingweichien.wordpress.com/。以上言論不代表本網立場。