建了鳥巢的北京城建主場發展受限，近30億押注上海樓市，明年3月項目入市

2024年，中國房地產市場步入深度調整期的第三年。過去這一年，樓市在利好政策刺激下逐步回暖，但城市間分化局面也更明顯；與此同時，土地市場冷熱不均，搶地、流拍並存，全國樓市呈不對稱復甦態勢。

好的市場變得更好，例如上海。2024年，無論是新房還是二手房市場熱度，上海持續領跑全國。新房方面，今年上海共產生了30餘個“日光”盤，其中一半以上是均價超10萬元/平方米的豪宅盤。

比如12月25日，上海六盤齊開，其中，位於徐匯濱江的中海領邸與位於普陀長風的越秀蘇河和樾府，雙雙日光。中海領邸推出118套房源，均價15萬元/平方米；越秀蘇河和樾府推出130套房源，均價9.86萬元/平方米。

市場熱度不斷向好，主張“以銷定投”策略的開發商們自然不能放棄上海戰場。於是，投射到土地市場，上海的賣地收入也是連續多年位居全國前列。尤其近兩年，上海土拍市場不斷吸引外來房企入滬搶地，在此展開了一場又一場的激烈爭奪。

北京國企北京城建算是比較典型的案例。據界面新聞了解，2024年，北京城建首次入滬拿地，並參與了多幅地塊的競拍，最終如願拿下兩幅熱門地塊，完成了這家京派房企的“落滬”目標。

以今年上海第二批次土拍爲例，5月28日，4宗地塊被擺上拍賣桌。北京城建入駐上海意圖十分明顯，一舉報名參拍了3宗地塊，併成功將楊浦長海社區地塊收入囊中。

該地塊屬於一宗“袖珍地塊”，土地面積僅0.57萬平方米，容積率1.5，規劃建築面積約0.85萬平方米，共吸引3家房企報名參拍，除北京城建外，還有保利置業和大悅城控股。最終，北京城建以4.98億元的價格競得，溢價率3.1%，房地聯動價10.7萬元/平方米。

7月初，上海開啓年內第三批次土拍，這也是上海恢復“價高者得”的首場土拍，同樣推出4宗地塊。楊浦兩宗地塊迎來開發商激烈競價，其中，楊浦區長白地塊吸引來中海、保利置業、象嶼及越秀、北京城建聯合體等4家競買人蔘拍，現場經過79輪競拍後，由北京城建&越秀地產以22.3億元拿下地塊，溢價率爲17.12%。

12月底，上海將開啓年內最後一場土拍，北京城建相關人士告訴界面新聞，此次不在計劃（拿地）之內。

作爲一家外來房企，北京城建今年勇闖上海灘，雖是運籌已久，出於積極探索新增長的出發點“南下”，但也帶着小心試水的意味，從拿地到要做出一個什麼樣的產品，都十分謹慎。

在今年來入滬拿地時，北京城建一名投拓人士告訴界面新聞，當時公司還沒有在上海成立團隊，都是從北京過來，處於兩頭跑的狀態，對於較好地塊的期待很好。拿到地塊後，他們臉上洋溢着喜悅。

集團對於佈局上海這件事本身也尤其重視。

據瞭解，5月初，在拿到上海首宗地塊之前，北京城建發展總經理曾鄒哲帶着策劃、銷售到上海調研，主題是上海市場需求、客戶喜好、新材料應用等，爲佈局上海提前探路。6月底，在拿到第二塊地之前，鄒哲又拜訪楊了浦區政府主要領導，傳遞公司深耕楊浦的決心。

不僅如此，到9月中旬，鄒哲再次到上海調研，主題依然是上海市場行情；同月，北京城建楊浦兩個項目規劃公示。11月底，北京城建發展董事長儲昭武也帶隊調研上海2個項目，爲上海團隊鼓氣。

拿到地之後，北京城建並不像許多開發商“帶方案拿地”，在投資拿地前就做好各項準備工作，拿地即開工，令整個項目從拿地到開發、銷售的週期大幅縮短，而是選擇放慢腳步，要竭盡全力融入這個城市，立足城市底蘊進行在地化打造。

所以，距離在上海拿到首塊地已經7個月了，北京城建項目遲遲沒有進入收穫期。

但同一時間拿到地塊的中鐵置業、安高&安聯等房企，都開始了銷售工作。比如5月28日安高&安聯拿下的閔行梅隴地塊項目，已於11月24日開盤；包括中鐵置業拿下的浦東世博地塊，也將於12月30日開盤入市。

“預計明年三月入市。”近日，北京城建某高管向界面新聞表示。該名人士話語間也流露北京城建對上海市場的低調、謙虛，“兩個地塊項目都是剛需定位，規劃有限制。”至於上海的佈局在集團內部佔據怎樣的地位，目前進展是否面臨難度，上述人士沒有作出迴應。

在12月中旬北京城建於上海舉辦的品牌發佈會上，北京城建領導們的發言也是盡力表現出與上海這座城市的契合，表示城建人“創新、激情、誠信、擔當、感恩”的文化基因，定能和上海的開放、創新、包容的城市品格碰撞出絢麗的“繁花”。

首入上海，北京城建將楊浦長海社區地塊項目案名定爲“國譽府”。北京城建表示，“玉”是北京城建開拓上海城市的媒介，要在五角場低密土地上打造上海第一代玉質洋房。

目前，國譽府的設計方案已公佈，預計推出建築面積約93-127平方米的三房和141平方米的四房，共76套房源，指導價10.7萬元/平方米，還未拿到預售證。

當然，對於北京城建而言，上海首個作品能否獲得市場認可對於公司在上海接下來的發展前途非常關鍵，是一戰成名還是出師不利，最終都要拿數據說話。

北京城建選擇南下入滬，除了上海市場一致受到開發商認可以外，與其主戰場增長乏力也有關係。

以本土市場北京爲例，北京城建目前在首都的銷售業績幾乎快回落到三年前的水平。

中指研究院數據顯示，2021年，北京城建以215.6億元的銷售額在北京錄得第11名，隨後開始發力，到2022年就以372.2億元的銷售額位列第四名，2023年甚至超越華潤置地、首開股份晉升至第二名，錄得銷售額449.7億元，僅次於中海地產。

也是得益於2021-2023年在北京業績的大幅提升，北京城建不僅從行業100名開外直接邁入百強，規模也實現翻倍，到2023年已躋身至TOP30之列。

但到了2024年，北京城建增長有所放緩，前11個月在北京錄得227億元的銷售額，被華潤置地趕超，排名第三。

據其2023年業績報告顯示，北京城建的營收主力來自北京、重慶、成都和海南。但在這幾個區域中，除北京區域毛利率增加至9.73%外，其餘地區毛利都面臨下降。而且，北京區域的營收也在開始縮減。

2024年，北京城建在北京同樣積極拿地，比如9月底以底價15.96億元拿下通州區宋莊鎮一宗宅地，7月份以底價19.86億元拿得昌平土城新村地塊，鮮少拿到溢價地塊。

如今，行業進入大洗牌階段，北京城建也不得不出京尋找新的增長機會。顯然，上海是其外拓的首選。

公開資料顯示，北京城建集團的前身爲鐵道兵和基建工程兵，於1983年正式成立，北京大興國際機場、鳥巢、國家大劇院、奧運村等地標建築都出自其手。北京城建集團以建築安裝爲主業，另一項主營業務是房地產開發，城建發展（600266.SH）是其旗下的地產上市平臺。

行業發展邏輯已變，上海樓市競爭愈發激烈，北京城建能否在此實現逆勢翻盤，首作“國譽府”會不會獲得市場認可，都面臨着嚴峻的考驗。