基金架構REITs開放在即 資誠指路如何投資日本不動產

PwC Japan稅理士法人金融及不動產服務部會計師高木宏於會中分享日本不動產市場現況與趨勢分析。他指出，日本目前因匯率及利率因素，商業房地產的銀行借貸成本相對低，外國投資人可以享有投資優勢；此外，近期現代化倉儲設施短缺和租金成長，顯示工業資產需求強勁，資料中心和基礎設施資產亦是受歡迎的資產類別。

PwC Japan弁護士法人律師神鳥智宏表示，日本對境外的個人或法人之不動產投資採歡迎的態度，並沒有施加特殊的限制，但要提醒相關資金進入日本時應注意外國匯率管制法規申報規定；此外，農地和某些特殊的不動產的交易，則須經主管機關覈准才能進行。

神鳥智宏進一步分享外國投資人在日本投資不動產時較常見到的投資模式，並分別說明不同架構下之資本結構、對於投資人身分之法令規範要求，以及金融監管規定等之差異，並說明目前大型私募基金和歐洲保險公司在日本房地產交易中常用之投資架構。

高木宏以稅務觀點分析日本不動產投資面臨的稅負議題，透過不同投資架構會有不同的實質稅負負擔，最高稅率總計將近41.5％，而透過不同的投資架構規劃，最低平均稅率可降至約15％。另提醒若再搭配第三地租稅協定國家安排，雖可再進一步降低稅率，但需注意適用租稅協定之要求。

資誠聯合會計師事務所金融產業服務會計師陳麗媛指出，在全球所得課稅規範下，臺灣機構投資人之海外不動產收益需在臺課稅，惟需注意不同投資架構下所取得收益之所得型態、金額及在海外已納稅款在我國抵減限額及納稅憑證格式等是否符合稅法規範。

陳麗媛表示，依據證券投資信託及顧問法部分條文修正草案，臺灣擬推出的不動產投資信託基金之課稅將與現行不動產證券化規定下對投資人採相同之課稅規定，惟此規範下針對源自海外利息、租賃所得、資本利得等海外收益分配，所得屬性及適用之課稅規範均與現行證券投資信託基金不相同，應特別注意。

資誠聯合會計師事務所金融產業服務營運長吳偉臺表示，本次「機構投資人投資日本不動產法律、稅務及融資策略」研討會，透過各領域專家說明市場動態、稅務及法規，提供給機構投資人投資日本不動產時能有更多投資架構法律及稅務觀點，並作爲投資架構決策的參考。