貨幣政策重回“適度寬鬆”，樓市能分幾杯羹？

14年後，“適度寬鬆”的貨幣政策首度迴歸。

12月9日，市場普遍關注的中央政治局會議公報公佈。

會議明確提出“穩住股市樓市”、“實施更加積極的財政政策”。

對貨幣政策的表述，由之前的“穩健的貨幣政策要靈活有效”，變爲“適度寬鬆”。

貨幣政策轉爲“適度寬鬆”之後，宏觀經濟全局和房地產都會受到很大影響。

上一次貨幣政策“適度寬鬆”，可以追溯到2009年。2008年，美國次貸危機爆發，引發全球範圍內的金融海嘯，導致美國等發達經濟體需求萎縮。爲應對外部環境的激烈變化，我國的貨幣政策驟然180度轉向。從2008年的“從緊”，跳過了中性、穩健，直接轉爲“適度寬鬆”，並持續到了2010年。

那兩年間經濟領域最重要的事件，就是“四萬億救市計劃”。雖然一部分人有不同看法，但無論如何，中國經濟還是憑藉四萬億救市計劃，以及與之匹配的適度寬鬆的貨幣政策、積極的財政政策闖過了危機，在當時全球經濟增長中一枝獨秀，以至於在後危機時代，在全球範圍內引發了關於“中國模式”的大討論。

那兩年間，藉助寬鬆的貨幣政策環境，房地產市場迅速企穩、復甦，此後進入一個長達將近10年的單邊上揚週期。

在那之後的十年，買房是最重要也最正確的人生決策。

當“適度寬鬆”重新迴歸時，環境頗有些似曾相識的意味。上一次適度寬鬆，是應對外部環境驟變觸發。這次也是。特朗普當選，其對華關稅的大幅提升已在預期之內，全球範圍內右翼思潮，使得冷戰結束以來的全球化經濟運行受到極大挑戰。中國經濟面臨的外部衝擊可想而知。

於是，“適度寬鬆”歸來。

“適度寬鬆”的“適度”是什麼程度？意味着什麼？一句話就能解釋：自2000年以來，關於貨幣政策“最爲積極”的表達，就是“適度寬鬆”，純粹“寬鬆”就沒有出現過。因此，就以“寬鬆”來理解，應該沒有什麼大錯。

這就是說，2025年，我們將迎來十幾年來“最爲寬鬆”的貨幣環境。最直接的影響，就是貸款變得容易、便宜了。

根據央行的統計數據，2024年10月社融總額存量403.45萬億元，同比增長7.8%。請注意，是同比，這樣的數據，是在9月政治局會議部署一系列增量政策後得到的，其時貨幣政策仍然是“穩健的貨幣政策要靈活有效”。

“適度寬鬆”的口徑正式實施後，這個關鍵數據，恐怕還會出現可預見的增長。而社融規模，往往直接體現經濟運行的活力。

中國長久以來建立的信貸和金融框架，決定了貨幣政策口徑首先在B端，也就是企業端最先見到效用，具體到房地產，就是房地產企業要先於普通購房人，分到“寬鬆貨幣”這杯羹。

以涉房信貸爲例。根據央行數據，到今年三季度末，房地產開發貸款餘額13.79萬億元，同比增長2.7%，增速比上年末高1.2個百分點，前三季度增加6385億元。這也是在貨幣政策“穩健、要靈活有效”的口徑下取得的。當貨幣政策轉爲“適度寬鬆”後，這一數據仍然會有可預見的增長。

也就是說，房企在2025年獲得貸款的環境要比2024年更爲寬鬆，這一點很重要。爲什麼？因爲事關預期。

當前房地產市場的預期是最重要的問題。影響預期有兩大方面因素，其一是整體經濟局勢，也就是居民對於收入增減的看法和判斷；其二是對房地產企業的預期影響。如果房企現金流持續緊張，降價走量勢必蔚然成風，而越降價，房子越沒人買，現金流越緊張，反過來就又要降價，造成負向循環。

如果房企現金流問題不得以改善，樓市預期也就無法修復，更奢談扭轉。

貨幣環境“適度寬鬆”後，房企獲得新開發貸的難度降低，同時，銀行依規展期、續貸的可操作性也大大增強，房企現金流承受的壓力將大爲減小。再加上過去1~2年，絕大部分房地產企業已經收縮拿地，土地購置、工程款等大額支出大爲減少，這使得房企現金流進一步改善成爲可能。

現金流壓力降低後，房企砸盤降價的動力將大大減弱，而“被逼砸盤“是過去一段市場房地產市場價格“超跌”的根源所在。當房企有條件少幹這樣的事兒的時候，市場價格預期就具備了進一步修復的可能性。

這個“適度寬鬆”，就是匹配着“止跌回穩”這個目標來的。要回穩，先要穩住預期。

這是第一杯羹，看起來比較鮮明，而第二杯羹是購房人的，看起來要模糊一些。

從理論角度而言，寬鬆的貨幣環境，應該能夠帶動市場資金價格，也就是利率持續下行。如果僅從邏輯上看，房貸利率還會繼續下行。

但是，最近多個城市的房貸利率重新上行，重新回到“3以上”，似乎與上述基本邏輯相悖。這無疑是綜合考慮銀行息差帶來的經營風險等方面的因素之後帶來的結果，息差過小，銀行會承受壓力。

這的確是現狀。但是，當貨幣政策轉爲適度寬鬆後，存款利率也勢必下行，銀行在負債端的資金成本也會下降。當前的利率形成機制是一個報價機制，資金豐沛時，商業銀行也不會報出更高的資金價格，這在一定程度上，會帶來LPR利率的下行。

當前，鼓勵購房，“止跌回穩”是重要目標，對房貸利率實施“加點”，是很難想象而且十分怪異的。因此，我們斗膽展望，未來房貸利率並非沒有進一步降低的可能。

這也是一杯羹。

還有另外一杯羹，不得不說。就是高淨值人羣，尤其是銀行的優質客戶，通過各種方式獲得銀行資金支持的“閘門”變得更鬆了。當銀行變得更“有錢”之後，銀行的優質客戶，可以採用各種方式，從銀行獲得更多的貸款資金，而這些資金，可能在一定程度上，會用於與購房有關的資金中轉。

我們說得很含蓄了，什麼意思相信諸君都明白。

由此帶來的最直接的影響，就是改善型，尤其是高端改善型市場的階段性機會。關於這一點，話就暫時講到這裡。

我們相信，“適度寬鬆”的貨幣政策和更加積極的財政政策一起，再加上增量政策的逐步落地發揮效用，2025年無論是經濟全局，還是房地產，都會更加企穩向好。

在良好預期的同時，我們也做一點提醒，如今，與14年前的環境有些許不同。14年前，中國居民部門槓桿率相對偏低，而經歷了4萬億救市和後來的一輪“去庫存”，居民部門的槓桿水平已經有了一定水平的擡升。在這樣的情況下，進一步將居民部門的槓桿控制在合理水平，資產負債表才能修復。

無論何時，這纔是小到房地產“止跌回穩”，大到經濟全局“行穩致遠”的終極答案。

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