華福證券：2023年樓市持續回落，政策發力，復甦可期

樂居財經 李禮 1月5日，華福證券發佈房地產行業2024年年度策略。

投資要點

2023年樓市持續回落

2023年，房地產經歷需求轉弱與供給衝擊的背景下，行業景氣度持續探底。2023年11月，年化銷售和開工面積回落至2014年和2007年水平，竣工面積保持高位，開工弱同時竣工強的背景下，施工面積下行明顯；施工面積的下行，疊加房企拿地規模下降，雙方面對房地產開發投資中建安投資及土地購置費形成拖累，地產投資增速大幅低於固定資產投資增速，拖累經濟增長。

市場供需下行的特點

本輪地產週期下行與過去三輪不同，開工面積先於銷售面積下行，供給收縮幅度大於需求，住宅庫存自2020年至今呈現持續收縮的狀態。部分區域出現結構性需求復甦，但受限於收入預期、房價預期、人口結構等長期因素下行，以及民企房企出險對交付預期的影響，在當前政策環境下，整體需求復甦並不顯著。

房企經營行爲的轉變

在當前房地產行業整體利潤率下行持續拖累ROA的背景下，房企採取高週轉策略，通過提升無息負債佔比攤薄融資成本，對衝帶息債務下降帶來的土儲規模下行壓力。同時，房企保持聚焦核心城市策略，降低弱線城市土儲，提升現金流安全。在現金流優先於盈利的經營思路下，企業保持聚焦核心城市，收縮管理半徑。

政策發力，復甦可期

在當前政策發力下，華福證券認爲，商品房迴歸商品屬性，商品房價格迴歸市場化定價在本輪市場復甦過程中，將起錦上添花的作用。市場定價將徹底改變當前環境下房企聚焦城市，降低非核心，調整土儲的行爲。當前房地產市場中，核心城市供給過剩、非核心城市價格下行，市場持續縮量的負反饋過程將得到徹底扭轉。

投資建議：建議關注三條主線：1）保持拿地強度的龍頭房企：保利發展、招商蛇口、濱江集團、越秀地產；2）低估值龍頭混合所有制及民營房企：萬科A、金地集團、龍湖地產；3）持續加槓桿擴表的地方國企：浦東金橋。

風險提示：融資環境收緊超預期、房地產銷售政策變化、地產調控政策變化、引用數據滯後或不及時。

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