“豪宅專業戶”瑞安房地產收入降了，毛利率漲了

中新經緯3月22日電 (薛宇飛)21日，瑞安房地產有限公司(下稱瑞安房地產)公佈了2023年全年業績報告並舉行了業績發佈會。瑞安房地產有着“豪宅專業戶”的稱號，它在上海開發的多個住宅項目的售價都超過10萬元人民幣/平方米，而2023年銷售的武漢天地項目，創下了武漢預售價新高。

2023年，瑞安房地產實現營業收入97.52億元，同比下降37%，收入跌破百億元關口。但同時，該公司的利潤率水平保持在較高水平，2023年的毛利率爲52%，同比提高9個百分點。

上海豪宅銷售額下降 單價回落

業績報告顯示，2023年，瑞安房地產實現合約物業銷售額113.96億元，較2022年的272.19億元下跌58%，其中住宅物業銷售佔63%，其餘由商業單位銷售及其他資產出售所貢獻。對於合約物業銷售額下跌，該公司解釋，主要是由於推售的時間安排所致，公司計劃於2024年及以後推出更多發展項目，具體取決於市場復甦情況、發展項目的施工進度，以及政府審批預售的時間。

從住宅物業銷售價格看，瑞安房地產上海數個在售項目的銷售均價均在10萬元/平方米以上。其中，上海太平橋翠湖天地雋薈住宅項目的銷售均價達到16.22萬元/平方米，不過，該項目在2023年只賣出900平方米，合約銷售額爲1.46億元，在合約物業銷售額中佔比較低。

據瞭解，翠湖天地是上海較爲知名的豪宅社區，根據貝殼找房App顯示，翠湖天地二手房價格基本在20萬元/平方米以上。對於未來的銷售，瑞安房地產透露，上海太平橋地塊臨湖的最後一個住宅項目——翠湖天地6期預計將於2024年第四季度開始銷售。位於上海楊浦濱江南岸的翠湖濱江，是結合文化古蹟保育與開發的高端低密度住宅社區，預計於2024年下半年啓動預售。公司持續看好上海高端住宅市場，這兩個項目將爲公司提供更多的銷售資源，創造持續穩定的銷售收入。

瑞安房地產住宅銷售額最高的項目是武漢天地，該項目2023年的銷售均價達到了6.48萬元/平方米，當年度的銷售額爲40.62億元。瑞安房地產稱，儘管武漢的住宅市場在2023年顯著放緩，但武漢天地-雲廷三期推出的所有住宅單位在開賣首日即售罄，6.48萬元/平方米的平均售價也創下武漢預售價新高。

整體看，瑞安房地產2023年住宅物業銷售的平均售價爲5.67萬元/平方米，較2022年9.42萬元/平方米下降明顯，該公司稱，這是由於年內上海以外地區平均售價較低的項目佔合約物業銷售額的比例較高。

商業物業銷售方面，武漢光谷創新天地的合約銷售額佔到了全部商業物業銷售額的絕大多數，爲24.97億元，該項目的銷售均價爲1.38萬元/平方米。瑞安房地產表示，武漢光谷創新天地是2023年武漢辦公樓銷售市場成交面積和成交金額的雙料冠軍。

收入下降明顯 毛利率維持高位

2023年，瑞安房地產實現營業收入97.52億元，同比下降37%，對於收入下降，該公司稱，主要由於已確認物業銷售下跌所致。

瑞安房地產的收入主要來自於物業銷售和租金收入。2023年，該公司來自於物業銷售方面的收入爲58.98億元，較2022年116.95億元降幅過半。58.98億元的物業銷售收入中，主要是來自上海蟠龍天地項目確認的55.01億元收入。

2023年，包括合營公司及聯營公司所持物業，瑞安房地產的租金及相關收入總額達32.43億元，較2022年增長了16%，其中76%來自上海的物業組合。租金及相關收入增加，主要得益於上海蟠龍天地及上海鴻壽坊的開業帶來的租金貢獻。

上海鴻壽坊於2023年9月開業，但到2023年12月，其65%權益就被瑞安房地產出售給了大家人壽，初步作價12.06億元。交易完成後，瑞安房地產向上海鴻壽坊項目提供資產管理服務。該公司表示，該交易符合公司的“輕資產策略”，透過與長期投資者建立戰略合作伙伴關係，擴大資產管理組合。

2023年，瑞安房地產的毛利因收入減少而下跌24%，降至50.45億元；毛利率提高了9個百分點，提升至52%，主要由於物業投資的毛利貢獻比例上升所致。2019年-2023年，瑞安房地產的整體毛利率維持相對較高的水平，分別爲51%、51%、41%、43%、52%，這在當前的上市房企中已不多見。

從淨利率的表現看，該公司的淨利率變動幅度較大，2019年-2023年的淨利率分別爲24%、-5%、13%、9%、14%。

一年內到期債務超百億 公司迴應

截至2023年年末，瑞安房地產現金及銀行存款合計89.17億元，同比下降33%，其中，抵押予銀行的存款爲31.72億元，僅能用於公司指定項目的受限制銀行存款爲20.33億元。也就是說，刨去受限制資金後，該公司的現金及銀行存款不足40億元。

截至2023年年末，瑞安房地產的總債務爲319.33億元，同比下降5%；淨資產負債率爲52%，同比提高7個百分點。從借貸到期年限看，一年內到期的負債爲120.13億元，佔總債務的37.62%。

在業績發佈會上，瑞安房地產財務總裁及投資總裁孫希灝對此進行了迴應。孫希灝稱，公司未來的融資計劃與過去幾年的財務管理是一致的。首先，短期內預計不會有大的支出或者新投資，需要保守一點。其次，公司一直有多元化的融資資源，也包括出售一些非核心資產，未來也會加大融資渠道建設，繼續堅持健全、保守的財務要求。此外，爲了降低外匯風險，今年會進一步增加人民幣貸款。

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責任編輯：魏薇 李中元