光大證券：維持建發物業（2156.HK）“買入”評級

事件：建發物業2022年中期營收同比+49.9%，歸母淨利潤同比+50.7%

2022年8月26日，建發物業發佈2022年中期業績公告，公司上半年收入9.97億元，同比增長49.9%；歸母淨利潤1.30億元，同比增長50.7%；毛利2.56億元，同比增長45.5%，毛利率爲25.6%。

點評：儲備面積豐富，社區增值收入顯著增長，業績確定性較強

1）儲備面積豐富，關聯方支持力度不減。截至2022年6月30日，公司在管面積3726萬平，合約面積8063萬平，合管比2.16倍，維持行業內高水平，儲備面積（合約面積減在管面積）超4300萬平，超過當前在管面積，未來物業管理業務增長有保障。關聯方對建發物業支持力度不減，上半年公司非業主增值服務收入3.4億元，同比增長51%；上半年新增在管面積422萬平，其中建發集團交付在管面積約280萬平，較去年同期115萬平有所增加。

2）基礎物管堅持高品質服務，做實做厚優勢區域。公司深耕福建，截至2022年6月30日，廈門地區在管面積突破千萬，達到1025萬平。在管面積增長的同時，公司堅持以客戶爲中心，維持高標準滿意度，綜合收繳率穩中漸增，達到65.7%，同比增加0.7pct。管理費用方面，公司上半年管理費用率爲11.3%，較去年同期10.4%略有提升，後續公司有望發揮區域高密度佈局優勢，並運用智能化手段，提高管理效率，管理費用率仍有優化空間。

3）社區增值收入翻倍，重點增值業務增長迅速。上半年，社區增值服務收入1.83億元，同比增長104%，佔總收入比重由去年同期提升4.9pct至18.4%。拆分板塊來看，家居生活業務“零售+到家”雙輪驅動，在建發物業甄選線上購物平臺提供高質量剛需產品，線下發展戶內清潔等服務，深度契合業主生活需求，上半年家居業務收入同比增長103%，爲社區增值板塊主要收入來源。智能化業務逐漸成型，隨着“智慧社區大腦”平臺的落地運行和智慧工程管理平臺的拓展應用，智能社區服務上半年收入3778萬元，同比增加1092%。養老闆塊，公司上半年中標民營類養老機構海滄區社會福利院，養老服務收入同比增長91%。

盈利預測、估值與評級：公司儲備面積高於在管面積，物管基本盤穩定紮實，業績確定性強，物業管理項目在福建地區高密度佈局，具備規模優勢，後續各增值業務條線發展成熟，滲透率進一步提升，社區增值仍有較大增長空間；資源稟賦優秀，關聯方經營穩健，穩定交付優質在管項目，同時建發集團品牌力強，在福建地區擁有較高美譽度，有利於提升公司第三方外拓競爭力。我們維持公司2022-2024年歸母淨利潤預測爲2.3億元/3.3億元/4.3億元，當前股價對應2022-2024年PE爲18倍/12倍/10倍，維持“買入”評級。