觀念平臺－新青安方案成炒房主力？

新青安房貸上路七個月，至2月底已有3.6萬戶受惠，平均每戶撥貸約725.6萬元。（示意圖）圖／本報資料照片

近期公佈的政大永慶即時房價、信義房價、清華安富房價與內政部住宅價格等四大房價指數，均創下歷史新高紀錄。主要原因之一，即爲政財政部去年推動的「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（以下簡稱「新青安」），吸引大量的民衆購屋，進而推升房價。

2000年12月起政府推動青安貸款方案，提供無房的國人優惠貸款，協助民衆購屋。去年財政部9月啓動更加優惠的「新青安」貸款，將貸款最高額度由最高800萬元提高至1,000萬元；貸款年限也由30年延長至40年；寬限期亦由三年延長至五年；利息補貼則由原公股銀行減半碼，再由政府額外補貼1碼，共計1.5碼優惠，補貼三年。

由新、舊青安方案比較可知，新方案的貸款極爲優惠。且央行3月21日理監事會議決議調升利率半碼，財政部隨即宣佈由政府同幅補貼半碼，加上原有的1.5碼，合計補貼達2碼之譜。據媒體報導，去年第四季新青安的撥貸戶數約1.8萬件，相對於同期整體房貸約5.4萬件，等於平均每三件房貸就有一件是新青安。

舊青安貸款自2000年12月推動迄去年6月底止，累計34萬餘戶申請，累計核貸金額達1.43兆餘元，平均每月申請數1,255件；而新青安房貸上路七個月，至2月底已有3.6萬戶受惠，總撥貸金額達2,640億元，平均每戶撥貸約725.6萬元，每月平均申請數暴增至5,143件，爲舊青安數量的四倍多。

依據行政院新聞稿，其政策目標系「提升政府健全房市政策效益，落實居住正義。」惟檢視新青安相關數據，恐已嚴重違逆其預設的目標，計有以下幾項謬誤：

謬誤一、破壞市場機制

去年房地產市場在升息、房地合一稅2.0、選擇性信用管制、平均地權條例上路等衝擊下，上半年交易急凍，房價逐漸趨穩，前十月全臺的建物買賣移轉棟數，每月均低於3萬棟。新青安政策施行後，移轉棟數逐月大增，從去年10月不到2.7萬棟，今年1月已達3.2萬棟，進而不斷推升國內房價。

易言之，倘沒有新青安政策，在需求減少下，依照市場供需法則，房價原有機會下修，卻因爲該政策讓需求驟增。永慶房產集團業務總經理葉凌棋預估，新青安政策發酵，預期今年上半年房市交易量，將較去年同期成長22％至25％。如此破壞市場機制，已讓房價欲小不易。

謬誤二、助長國內房地產炒作

新青安大幅提高貸款期限至40年，並調升貸款額度達千萬元，加上高額的利息補貼，又無排富門檻，儼然成爲炒房最佳工具。特別是，將繳納房貸本金的寬限期延長至五年，購屋五年內的負擔極低，而依照現行的房地合一稅規定，持有超過五年，交易所得的稅率幾乎砍半，由35％直接降至20％；若符合自住要件，持有六年，所得400萬元以內者免納所得稅，超過400萬部分按最低稅率10％課徵所得稅。該政策等於鼓勵投機者，利用新青安炒房。

謬誤三、規避居住正義政策失敗

蔡英文於競選期間，針對居住正義議題，委由學者花敬羣主導下，提出「房市三箭」政策，分別是杜絕炒作、健全租屋市場，及八年興建20萬戶社宅。

民進黨執政後，花敬羣也入閣，擔任內政部政務次長，負責房地產政策。然三大政策可謂是全數部跳票。首先是社會住宅部分，查閱內政部不動產資訊平臺數據，截至2024年3月31日，達成數已完工的社宅不到三萬戶（29,799戶），就算加上興建中、已決標待開工以及規劃中的社宅，也僅有12.7萬戶；其次，租屋市場亦未改善，瘋狂補貼的「包租代管」方案，至今有效契約數也僅有7.6萬戶；最後，炒房成爲常態，房價更是愈來愈貴，多數人買不起房。

居住正義淪爲口號，去年總統大選期間遭到社會團體與反對黨激烈批評，蔡政府被迫推出史上最誇張的補貼，以掩飾社會住宅等政策跳票的窘境。

離譜的是，政府所推出的解方-新青安，竟反成爲炒房主力，宛如飲鴆止渴，房地產成爲最大受益者。無怪乎，近期的營建股會瘋狂飆漲。