觀點直擊 | 千億目標難及 保利置業轉向維持銷售500億水平

觀點網 保利置業管理層在2020年業績會上曾表示，“十四五”期間要再造一個保利置業的目標不動搖，“十四五”爭取達到銷售一千億。

2021、2022年，保利置業的銷售額分別爲566億元和503億元，雖然2023年同比增長7%至536億元，但依然在500億元規模徘徊。

“現在看來，這個目標恐怕實現起來會比較困難，整體上還是順應市場”，董事會主席萬宇清表示。

而在3月14日，保利置業一紙公告宣佈，空缺了四個月的執行董事及董事總經理職位由保利發展曾經的“第三號人物”胡在新接任。

3月21日，保利置業在香港金鐘JW萬豪酒店舉行2023年度業績會，萬宇清、胡在新、副總經理劉忱、副總經理彭禕以及財務總監潘治平參會。

首次以保利置業董事總經理身份出現在業績會的胡在新表示，今年的銷售規模至少是可以維持在這些年的一個水平上，雖然現在來看有比較大的壓力，但還是堅信要努力的去達成。

保證現金流

“預計今年大概率還是持續會築底，房地產的市場供求關係已經發生了重大的變化。之前的‘三高’模式已被徹底打破，地產行業正在處於一個新舊模式的轉換期，但保利置業整體上還是保持了穩健的經營態勢，”萬宇清表示。

房地產行業進入深度調整階段，保利置業2023年全年收入微跌，但股東應占溢利有所增長。

2023年，保利置業實現收入409.32億元，同比減少0.5%；股東應占溢利14.45億元，同比上升77.0%；剔除投資物業和金融資產公平值變動及匯兌損益後的核心歸母淨利潤爲17.61億元，同比上升15.9%。

盈利預告中指出，公司擁有人應占溢利增長主要是由於年內結轉高利潤項目佔比減少，本年稅費支出總額顯着下降；人民幣貶值錄得匯兌虧損金額與2022年同期相比減少；及發展中物業及持作出售物業減值撥備金額較2022年同期相比下降。

毛利方面，2023年，保利置業減少至83.6億元，同比減少24.55%；毛利率爲20.42%，較上年減少6.5ppt。建銀國際此前研報認爲，約20%的毛利率還有回調空間，但同時稅率也會有所下降。

2023年，保利置業共有99個項目實現銷售結轉，結轉金額387億元，結轉面積260.2萬平方米，結轉均價爲人民幣14,879元/平方米。

按區域分佈，長三角佔33%，同比提升14個百分點，珠三角佔11%，同比減少22個百分點，西南地區佔21%，其他地區佔33%，香港地區佔2%。

相較2021年、2022年同期的結轉金額47.49億元、75.35億元，長三角繼續保持穩定上升的趨勢，增幅達71.51%，未來利潤水平更爲可期。

劉忱表示，整個行業毛利率下降是大的趨勢，長遠來看市場的價格的下降會傳導到土地市場。雖然現在是利潤率承壓，但實際上在新的市場上重新評估各項目的立項標準和土地價格的控制，毛利率會得到了一定的平穩，從自身來看，目前公司以銷售爲結轉的金額大概485億元，估計60%到70%會在2024年體現成收入。

另一方面，保利置業整體債務有所縮減，但短期壓力仍在。

萬宇清表示，2023年工作強調的第一條就是以現金流爲核心，全年經營性現金流一定要保證爲正，整個的財務要更加的穩健。

截至2023年底，淨負債率同比下降22.8個百分點至93.1%，總借貸同比減少7.7%至739億元，其中境內借貸佔88%，境外借貸佔12%。

但需要一年內償還207.95億元，佔比達28.1%，一年後但兩年內償還259.4億元，佔比35.1%，兩年後但五年內償還192.4億元，佔比26%。

保利置業兩年內需要償還的銀行及其他借貸達到467.35億元，佔比同比上升了16.2個百分點，對其考驗並不小。

2023年全年，保利置業發行人民幣40億元公司債券和人民幣30億元中期票據，推動平均資金成本下降39個基點至3.88%。如果剔除香港利息上升的因素，內地有息負債的平均成本已低至3.53%。

年內，保利置業實現經營活動現金淨流入約54億元，銀行結存、存款及現金爲316.32億元，可覆蓋短期債務。

“現在2024年面臨的市場形勢是更加的嚴峻”，萬宇清表示，經歷這個冬天之後相信一定會逐步穩定進入下一個週期，但企業要想獲得下一個賽季的入場券，還是要靠創新。

他表示，只有在這個冬天能夠自我突破創新升級，企業纔可能熬過當下。面對當下的這個情形，不會盲目樂觀，也更不會悲觀。在任何時候，管理層都會以謹慎積極的態度去進行，企業把企業基本面做好是管理層最重要的事情。

謹慎投拓

2023年，保利置業完成合約銷售金額536億元，合約銷售均價23,805元/平方米，分別同比增長7%和14%；實現銷售回籠537億元，回籠率達到100%。

單盤合約銷售金額超過10億元的項目達到13個，包括香港澐璟、崑山保利璀璨璟園、上海保利明玥宸光、寧波保利瑧譽、南寧保利領秀前城二期、上海保利瓏譽等。

從合約銷售額區域來看，長三角、珠三角合約銷售金額分別232.73億元和85.26億元，佔比分別爲43%和16%，但貢獻份額較上年下滑程度分別爲6個百分點和1個百分點，西南區域則進一步收縮至12%。

其他區域的佔比增加至21%，而香港合約銷售金額達43.30億元，佔比由2022年的3%增至8%。

對於香港全面撤辣之後樓市的發展，潘治平表示，公司已經看到了香港房地產市場成交是顯着上升的，也帶動了朗譽、澐璟項目的銷售，對香港的房地產市場還是持續看好的，也會尋找核心的項目持續在香港投資。

3月19日消息，華潤置地（海外）、保利置業合作的啓德跑道區澐璟，3月至今已累售26夥，成交金額逾9.5億港元；項目2022年底開售至今已經累沽129夥，套現近61.8億港元。

萬宇清表示，銷售端還會持續發力，進一步的加大力度去存貨，以經營性現金流爲核心，平衡好利潤和資金回籠，保證企業現金流的安全和健康。總體上，要保持一定的銷售規模和現金流的規模爲未來贏得發展的空間。

銷售業績變化的背後，也有保利置業調整土地投資結構的原因，重心從西南逐漸向長三角地區和珠三角傾斜，並側重於一二線城市。

2023年，保利置業共取得11個開發項目，分佈位於上海、崑山、蘇州、杭州、廣州、南寧和濟南。年內新增土地儲備總建築面積約182.3萬平方米，新增土儲成本約人民幣221億元，近半投資在上海，約九成投資在長三角主要城市。

其中，已開工項目有3個，分別爲蘇州園區項目、上海楊浦項目和杭州蕭山項目；在售項目有5個，分別爲上海保利印象青城、崑山保利尚雲賦、廣州保利琅譽等。

萬宇清表示，投資端會積極和謹慎，堅持以收定量，兼顧財務的安全。通過拓展優質的增量項目，帶動存量的庫存，從而調整城市佈局和貨量結構。

“在當下這種市場環境中，企業不投資會有問題，但投錯了問題更大，投資拓展代表了企業的一個進取的決心，但前提是要有敬畏心，敬畏市場、敬畏規則，所以今年管理層對於投拓會格外的慎重”，他稱。

於2023年12月31日，保利置業在25個城市共持有70個房地產開發項目。其中分佈在長三角和珠三角地區的項目總建築面積佔整體比重合計50%，分佈在西南地區和其他地區的項目總建築面積佔比分別爲29%和21%，分佈在香港地區的項目總建築面積佔比爲1%。

保利置業持有權益土儲在長三角和大灣區的佔比同比提升5個百分點；在一線城市佔比達到26%，同比提升4個百分點。

截至2023年末，保利置業總土地儲備建築面積1,669萬平方米，平均土地成本約11,258元/平方米。其中在建面積866萬平方米，待建面積803萬平方米，權益土儲1,152萬平方米。

其他業務方面，保利置業投資物業總建築面積約68.9萬平方米，資產值約人民幣89.17億元。