觀察：豪宅市場又“火了” 長期走勢需理性分析

近日，今年深圳樓市第一個“日光盤”誕生：位於福田區的海德園項目在近日開啓線上選房，116套房源開盤當天售罄，均價爲每平方米12.85萬元，成爲今年以來深圳首個開盤即售罄的項目。據瞭解，這也是該項目第4次實現了開盤“日光”的戰績。

不只是深圳，越來越多城市的豪宅項目走出了屬於自己的“獨立行情”。今年3月，上海的中海·順昌玖裡開盤日光，憑藉約196.5億元的銷售成績刷新樓市開盤紀錄。此外，也有市場消息指出，杭州、成都、重慶等城市的多個高端住宅項目接連入市並迅速售罄，豪宅市場似乎蘊含着巨大的需求市場。

記者採訪了幾位參與上述項目“打新”的購房者，這些項目之所以備受市場關注，除了地段好、配套較優以外，更重要的是儘管經歷了市場價格的下跌，但這些項目的價格與周邊二手房形成了顯著的“價格倒掛”。也有業內人士表示，在下行市場中，豪宅保值能力相對更強。此外，豪宅客戶經濟實力強，置業意願更強，因此就出現了高端產品的銷售好於剛需產品的情況。

不過，記者在深圳南山、福田區走訪時發現，與處於價格倒掛的一手豪宅不同的是，二手豪宅業主降價出貨的現象也時常出現：“業主急售”“百萬裝修低價出售”等字眼着實吸引眼球。有數個片區的資深房產中介經理表示，一些新房項目“日光”只是局部高溫，豪宅其實也走不出獨立行情。此外，深圳中原地產研究中心的統計數據顯示，2024年上半年深圳豪宅僅有4個項目獲批，批售面積環比下滑62.5%，同比下滑49.8%，供應明顯回落。成交方面，上半年深圳豪宅成交1329套，環比下降46.9%，創六年來同期新低。

今年，房地產政策主基調保持寬鬆，側重點轉向“去庫存”。在調控政策密集出臺的背景下，一線城市樓市也發生了較爲明顯的變化。以深圳市場爲例，在一系列重磅政策利好加持下，深圳樓市第二季度後半程活躍度明顯回升。深圳市房地產中介協會的數據顯示，今年上半年深圳二手房買賣合同共計錄得26864套，較2023年下半年增長23.7%，與2023年上半年相比增長28.8%。

與此同時，一些豪宅項目的再次熱銷也在一定程度上體現出樓市的“回暖”。不過，有機構統計的數據顯示，政策實際惠及且能真正帶動實現成交的羣體，依然以改善型客羣爲主，剛需羣體裡存在“接續不上”的問題。樓市的長期走勢仍需更多時間來驗證，“日光盤”的背後也要理性分析，避免盲目跟風。