公租房續簽租金大漲引熱議，大量入市的保障房租金該怎麼定？
“保障房房租真的開始漲了，深圳已有公租房項目租金上漲66%”——近期，類似的消息屢見網端，實際情況究竟如何？
根據住建部數據，僅今年上半年，全國已建設籌集保障性住房112.8萬套（間）；根據中指研究院《2024中國住房租賃企業研究報告》，截至2023年底，全國保障性住房和公租房已籌集573萬套（間）。
以百萬套爲單位計的公租房、保租房在短時間內入市，已經深刻改變了我國的住房市場格局。而這些規模龐大的房源，其租金水平該怎麼定、怎麼收？這不僅關乎住房困難羣體的實際生活，也關係到正處於起步階段的住房租賃市場未來的發展。
近期，多個核心城市的地方政府就保租房、公租房出臺細則，將租金與市場參考價掛鉤，實施兩到三年一次的動態調整，並規定了房租上漲上限；也有城市修改公租房承租細則，提升了承租門檻，導致不符合新辦法的承租人面臨“變相漲租”。
總體來看，“租售並舉”作爲我國構建房地產新發展模式的重要一環，租金的整體價格機制還在探索之中。一方面，多數地方政府期待隨着運營水平的提升，保租房項目的租金能夠穩步提升，再通過發行REITs（房地產信託基金），建立起可持續發展的模式；但另一方面，公租房和保租房的大規模入市，提升了市場的競爭激烈程度，導致市場租金水平下行，這也會導致保租房項目租金的同步下行，目前不同城市的租金趨勢已呈現分化態勢。
續簽政策調整背後的漲價爭議
近日，深圳龍崗公租房項目漲租金一事受到關注，有消息指，部分公租房項目的租金甚至一次性漲幅超過了66%。實情究竟如何？
記者查閱深圳市龍崗區住房和建設局官網看到，該局於今年8月初發布《關於丹郡花園等15個公共租賃住房項目承租家庭續簽資格審覈結果的公示》，其中稱該局於近期開展對公租房丹郡花園等15個項目承租家庭的續簽工作，共有770戶家庭符合續簽條件。而這些符合條件的承租家庭，可自主選擇按照原辦法或新辦法的配租條件執行續簽。按照老辦法續簽，就要承受租金上漲。
原來，深圳龍崗這批公租房的租金原本是按市場租金的30%執行，而深圳去年8月1日起實施公租房新辦法，新增覈查申請人的可支配收入與財產，根據相關規定，選擇按照新辦法續簽的，承租家庭應先提交收入財產覈對申請，若審覈通過限額標準的，租金按照市場租金的30%執行，續簽時將不再適用原辦法。
那些不符合新辦法要求、仍想按照原辦法續簽的承租家庭，也不會被直接騰退，但租金要漲爲市場租金的50%。
以丹郡花園爲例，市場基準租金是54.3元/月/平方米，作爲公租房的原租金是16.3元/月/平方米，按照新辦法續簽，租金基本無變化，而按照原辦法續簽，租金就漲爲27.2元/月/平方米。
這樣算下來，那些想按原辦法續簽的公租房承租家庭，就要面臨租金漲幅超過66%的情況。除了丹郡花園，還有另外13個項目均有這樣的漲幅。
那如果想要租金不漲，申請者要滿足怎樣的財產限額要求？根據深圳市住房和建設局，公租房申請家庭和單身居民收入限額人均年可支配收入爲54000（含）元以下；財產限額爲：3人及以下家庭（含單身居民）財產66萬元（含）以下；4人及以上家庭財產87萬元（含）以下。
在深圳市人民政府辦公廳主辦的“深圳政府在線”網站上，就有網友提出這一公租房收入與財產限額不夠合理，人均年可支配收入爲54000元以下，就意味着在深圳工資只有4500元/月。而深圳市住房和建設局則回覆稱，如果居民不符合公租房輪候申請條件，也可留意後續推出的保障性租賃住房（即“保租房”）。
2023年8月，國務院審議通過《關於規劃建設保障性住房的指導意見》，該意見規定，保障性住房重點針對住房有困難且收入不高的工薪收入羣體以及城市需要的引進人才等羣體。保障性住房分爲配租型和配售型兩種，其中配租型包括公共租賃住房（公租房）、保障性租賃住房（保租房）。
根據深圳相關政策，保租房和公租房的配租對象並不相同，保租房一般來說面向新市民、青年人、各類人才，以小戶型爲主，限定租金水平；而公租房則面向住房困難的戶籍居民以及爲社會提供基本公共服務的一線職工（如公交、環衛等）。
顯然，公租房面向的羣體收入更低、住房面臨的困難更多，而保租房的租金水平也會顯著高於公租房。今年7月，深圳市住房和建設局起草了《深圳市社會主體出租保障性租賃住房租賃管理細則》，面向社會各界徵求意見，其中規定，社會類保租房租金不高於市場參考租金的90%。
多地出新政動態調整保障房租金
深圳新政後公租房針對部分承租人漲租金一事，引發社會輿論對公租房、保租房未來漲租金的擔憂。
當下，大規模的公租房及保租房在短時間內入市，其租金水平該怎麼定？近半年多來，多個核心城市的地方政府出臺政策。
記者發現，多數城市選擇將保租房、公租房的租金水平與市場租金掛鉤，實行動態調整。而在此之前，它們的租金是較少有變化的。
8月20日，河南鄭州正式出臺《鄭州市保障性租賃住房管理辦法》，對保障房租金水平進行了具體規定。該辦法稱，保租房的租賃合同期限一般不超過3年，租金原則上不超過同區域同類型住房市場租金的90%。市場租金髮生變化時，保障性租賃住房的租金將實行動態調整，調整週期不超過2年。
8月15日，重慶發佈《重慶市公共租賃住房管理辦法》，其中提到重慶的公租房租金三年動態調整一次，租金爲商品房市場租金的60%。
今年2月，北京市住房城鄉建設委發佈《關於規範本市保障性租賃住房租金管理工作的通知（徵求意見稿）》，其中提出，保障性租賃房租金應低於同地段同品質市場出租房屋的租金，且年漲幅不能高於5%。利用企事業單位自有土地建設的保障性租賃住房，應在同地段同品質市場租賃住房評估租金的9折以下定價。
綜合來看，未來公租房、保租房的租金水平，肯定會低於市場參考租金，但不會再是一個固定值，多數城市都規定租金水平兩年或三年動態調整一次，隨着市場租金上升或下降。
那麼對於公租房、保租房的承租人來說，市場租金未來趨勢如何，也將影響他們未來用於住房的支出。
近年來，隨着房地產整體下行，全國範圍內的市場房屋租金水平有所回落。
諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，截至2024年7月，全國大中城市租金掛牌均價同比已連續9個月下跌。
7月原本是個傳統租房旺季，一方面恰好是畢業季，有不少剛畢業的大學生進入租房市場，另一方面，9月份即將開學，也有“陪讀大軍”會在學區周圍租房。
但諸葛找房的數據顯示，截至今年7月，全國大中城市租金掛牌均價爲34.81元/平方米/月，環比微降0.01%，同比下跌1.83%，總體租金並沒有繼續升高，反而在6月的基礎上趨落。
諸葛找房數據研究中心認爲，目前住房租金持續上漲的動力不足，一方面仍與當前居民就業及收入預期不足有關，住房消費降級的影響尚在；另一方面，7月租金環比由漲轉降持續受到部分弱二線及三四線城市的拖累，畢業季效應下，人口向核心城市流動，以致低能級城市租賃市場的活躍度下降明顯。
此外，該機構表示，保障性租賃住房加速入市，也導致市場租金缺乏上漲動力。
不過，也有官方機構給出了不一樣的觀點。8月9日，央行發佈2024年第二季度《中國貨幣政策執行報告》，其中指出，未來我國有租房需求的人口超2億人，隨着經濟的逐步恢復，長期看租金仍有望穩步上漲，過去十年我國CPI中房租分項年均上漲超1.2%。若假定未來仍能長期保持這樣的租金增長率，相較於既定的購房成本，租賃住房總的收益率在靜態租售比基礎上有望提升至3%以上，將高於多數資產回報率。
專家：中長期來看租金有上漲可能性
從實際項目來看，部分城市的保租房確實在漲價。
7月19日，“中金廈門安居REIT”在上交所網站披露其第二季度報告，報告顯示，中金廈門安居REIT二季度實現收入1965萬元，同比增長2.4%，中金廈門安居REIT基礎設施資產出租率爲99.51%，租金收繳率保持100%。項目租金保持穩中有升，截至6月30日在租的租約平均單價爲33.50元/平方米/月，較去年同期增長3%。
“中金廈門安居REIT”是全國首批保障性租賃住房領域的REITs項目之一，也是福建省首單基礎設施公募REITs項目，原始權益人爲廈門安居集團有限公司，底層資產爲兩個保租房項目，面向廈門市無房的新就業大學生、青年人、城市基本公共服務人員等新市民羣體。
據瞭解，這兩個保租房項目實行租約一年一簽，運營方對後續租金上漲充滿信心。而項目在過去一年內，也確實實現了3%的平均租金增長。作爲全國首批保障性租賃住房領域的REITs項目，該項目的運營機制、租金定價，未來或許會成爲保租房業內一個重要參考樣本。
不過，也有城市保租房租金隨市場動態調整後走低。據克而瑞統計，今年上半年，上海集中式公寓和保租房租金就雙雙走低。
早在2022年，上海就出臺細則，規定面向社會供應的保租房租金價格應在同地段同品質市場價格的90%以下，出租單位對保障性租賃住房租賃價格可以按年度調整，年增幅不高於5%。
上海的保租房供應量一直走在全國前列，根據克而瑞長租監測的數據，截至今年6月，保租房的供應量已突破13.8萬間，相較於去年年底增長了35.8%，顯示出強勁的增長勢頭。而與此同時，市場化長租房的供應量也達到17萬間。保租房的大規模入市，加大了上海租賃市場的房源供給，顯著提升了市場的競爭激烈程度，是導致市場租金水平下行的核心原因，浦東新區、松江區、閔行區今年上半年的租金坪效較去年下跌最爲顯著。
鏡鑑諮詢創始人張宏偉對記者表示，從房地產行業內的經驗來看，目前核心一線和強二線城市的市場租金還在下行，未來三到五年，隨着經濟的恢復，租金確實有上漲的可能性，未來五年若進入一個貨幣政策寬鬆的長週期，房價有機會重新步入上漲通道，一般來說租金也會同步上漲。不過，租金上漲也是一個長期的、穩步的過程，需要具體項目通過各種運營手段實現提升，也許要經過10年甚至20年的時間，在租金逐年穩步上漲後，才能實現央行報告中所說的“租賃住房總的收益率在靜態租售比基礎上提升至3%以上”。