剛需天堂or投資大坑?廣州“1字頭”剛需盤大起底
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同樣預算，你選擇買哪裡？
看上去價格“差不多”的板塊，買家應該如何選擇？雖然也是決定住郊區，但是要爲距離犧牲居住空間呢，還是爲了一步到位放棄成熟配套？在價格相若的板塊當中糾結，又應該如何做出更加合理的抉擇？本站房產帶你剖析！
根據今年4月份公佈的《2019國人工資報告》，廣州平均月薪8423元。在全國月薪過萬人數佔比排名中，廣州排名第六，排在北京、上海、深圳、南京以及杭州後面。
不知道大家的收入有沒有拖後腿？
假設以此平均月薪推測“供房能力”，夫妻兩人大概還能負擔得起廣州的“1字頭”萬元盤，前提當然是①有收入相當的對象，且②已經準備好首付款。
雖然買買君既沒有對象，也沒有首付款，收入也沒有跑贏平均水平，但毅然義無反顧，含淚跑到廣州遠郊，讓大家知道“1字頭”到底能住上怎樣的新房！
▲增城區
▲從化區
置業萬元盤的拷問：這還是廣州嗎？
色彩絢麗的小蠻腰地標，高聳入雲的廣州東西塔兩大地標寫字樓，燈光閃閃的珠江夜景。這是很多想象中的居住在廣州的日常……
▲廣州地標
當然，大家都很清楚，在廣州“1字頭”的新房的生活，跟上述的場景，還是有一定的距離？那究竟是多大的距離？
▲增從主要板塊與市中心距離
從上述表格可以看出，距離市中心較遠的從化溫泉鎮板塊，約有84公里遠，參考房價均價12500元／平，自駕車走高速，參考時間也要一個半小時；相對較近的增城永和板塊，也有接近43公里，不堵車的情況下，1個小時也是需要。
這些板塊到底在哪裡？
這裡的生活如何？
先看看成交熱度較高的增城區，廣州客比較熟知的板塊有大盤雲集的新塘板塊、荔城板塊、朱村板塊等，但由於這些板塊開發比較早，交通便利，配套比較齊全，這幾年價格漲幅明顯，已經全面突破2萬元的價格線！
對於預算有限的買家，只能退而選擇這些成熟板塊“輻射”的周邊新興板塊，如永和板塊和石灘板塊，因此這兩個板塊的置業熱度也相對較高。
▲增城區板塊示意圖
去年底地鐵14號線正式開通，從化區也終於進入“地鐵時代”，加速邁進“廣州一小時生活圈”，價格相對低窪的從化區新房，從最初的“溫泉度假”印象，也開始進入了剛需置業的視野。
相比之下，面積較大的從化，目前商品房開發也主要集中在四大板塊。從化老城區街口板塊，投資客爲主的溫泉鎮板塊，還有交通比較便利的江浦板塊和太平鎮板塊。
▲從化區板塊示意圖
雖然增城區和從化區均爲不限購區域，但由於區域定位不一，兩者有比較明顯的發展差異，因此，也是適合不同需求的置業者。
增從兩區對比，增城區自然優勢更加明顯。一是近年來廣州“東進”發展趨勢明顯，增城區地處穗莞深黃金走廊和廣深科技創新走廊的重要交匯點，在粵港澳大灣區的發展戰略下，佔據發展先機。尤其是近幾年間佈局的重要交通規劃，未來增城將擁有東部交通樞紐中心（TOD）、廣州新東站、正果機場等核心樞紐，發展前景還是領先從化好幾個馬頭。
而從化目前還是以旅遊業作爲主導，今年也吸引了一些知名的企業總部進駐，如蘇寧華南總部、立白集團從化總部等。由於旅遊業的發展不宜過度過快開發，因此，從化想要經歷大蛻變，相信需要不短的時間。
所以，從成交熱度看，增城也確實比從化更爲火熱。下面，買買君選取幾個板塊進行PK，一起看看增從“1字頭”的窪地盤到底怎麼選吧。
永和板塊PK太平板塊
價格：14000-18000元/平
這兩個板塊都是增從兩區與廣州市中心距離較近的板塊，相當於區域“橋頭堡”的位置。
增城區的永和板塊，原來是工業區和村落爲主的板塊，這幾年隨着區域舊改的推進，土地資源的釋放，憑着臨近新塘板塊和價格優勢，稱爲剛需置業的熱門板塊。
從距離上看，永和板塊和新塘板塊與廣州中心區的距離較近，而從永和板塊駕車到新塘板塊核心，也僅約20分鐘，未來可能更短。但房價上的差距，兩者還是比較明顯，新塘新房報價大部分已經突破2.3萬元／平，部分甚至高達3.5萬元／平，但永和板塊還是“1字頭”爲主，當然，如今也逐步逼近2萬元的價格線。
▲永和板塊臨近多個成熟板塊
置業永和板塊的優勢在於以距離換空間，20分鐘的車程，就可以享受新塘當下和未來的成熟配套，其二，隨着板塊的舊改推進，未來發展還是有所期待。比較明顯的缺點在於，板塊內的配套段時間內難以補上，教育配套是短板，目前板塊也沒有地鐵，根據規劃也要等到遠期的23號線，並且目前在售的新房選擇並不多。
永和板塊旁邊的新塘中國首個TOD項目凱達爾國際廣場預計在今年全面投入使用，這裡將規劃有7條軌道線路，目前可通過13號線換乘5號線，直達珠江新城，交通優勢還是很明顯。接下來，永和板塊未來發展能否在旁邊沾光？還需要看政府的規劃。但有距離上的優勢，還是值得關注。
▲新塘TOD
合景譽山國際是永和板塊的標誌性樓盤之一，開發時間接近10年。項目增城區廣園東新新公路中段(增城中新鎮)，是一個大型城市綜合體。佔地面積約18000平方米，總建築面積254萬平方米，規劃有大型購物城、五星級喜來登商務酒店、別墅、高層住宅、總部辦公大樓、醫院等。
這裡的教育配套比較豐富，小區內規劃有4所幼兒園、2所小學、1所中學、1所高中。其中清華萬博小學及幼兒園已經開學。規劃中的初中和高中也在穩步建設中。目前已經有超3萬人入住，居住氛圍濃厚，生活配套及商業氛圍成熟。
產品方面，項目在售約72-128㎡帶裝修三四房，售價約18000元/㎡左右。
而同屬永和板塊，但距離新塘更近的在售小區奧園譽峰，小區規模不大，配套也主要依賴周邊舊改未來的規劃，目前在售建面約94-118㎡三至四房洋房單位，帶裝修均價已達22000元/㎡。換句話，“1字頭”的永和板塊新房，真的且買且珍惜了。
▲永和板塊還有很多舊村、舊廠房
太平鎮板塊位於從化市的南部，是從化區的南大門，也是從化商品房較早開發的板塊之一。這裡的優勢是交通便利，環境優美，自駕車還是比較方便，週末還能一家大小享受地道的農家樂、四季新鮮水果採摘等。缺點就是配套主要依靠樓盤自身的規劃，所以置業的話，建議還是首選品牌開發商的全配套大盤，生活就比較便利。
在這裡先介紹一個背景知識，2010年珠江地產與從化市政府合作,在從化太平鎮開發建設的“珠江生命健康城及科技CBD”項目，根據資料，項目總佔地19000畝，總投資380億，由居住城、醫療城、商務城、教育城、健康城五大板塊組成。因此，在太平鎮置業，珠江地產開發的項目，在規模和配套商有較大的優勢。
▲珠江壹城配套示意圖
目前在售珠江壹城項目，正是擁有坐享大社區成熟配套的優勢。項目臨近14號線地鐵神崗站，在售洋房和別墅產品，當然，“1字頭”預算只能考慮洋房產品，主打103-200㎡三至四房電梯洋房，帶裝修均價約16800元/㎡，這個盤也是目前板塊內成交最爲火熱的項目之一。
另外，板塊內還有清尾貨的疊翠軒，臨近太平鎮政府，在售91平-111平兩至三房，毛坯價14000元/平。
石灘板塊PK江浦板塊
價格：16000-20000元/平
如果說錯過了新塘TOD，如今還有機會，石灘TOD新房“1字頭”還有機會！2018年12月，增城火車站（即石灘TOD）前期研究招標公告掛出，據悉，未來這裡將彙集4條國鐵+3條地鐵+1條城軌，串聯起汕頭、廈門，東莞、深圳等城市，還能快速直達新塘、廣州主城區，廣深兩大國際機場。這麼看，8大城際軌道分分鐘比7條軌道的新塘還要厲害啊！缺點就是目前距離廣州市區距離確實有點遠，交通也不大便利。
▲石灘TOD項目
板塊內成交人氣交旺的要數敏捷·綠湖首府，項目距離增城站綜合交通樞紐（增城火車站）約4公里，目前已經開發超過6年。項目規劃共分8期開發，目前已經開發至第5期。項目總佔地約71.3萬方，內部規劃有8萬方商業配套，配備肉菜市場，國際風情美食節等。
還有，教育配套方面也比較齊全，小區內擁有一所小學、兩所幼兒園的公辦學校；項目五公里範圍內，81個班石灘中學（初高中）、百年名校黃岡中學都已開學，在建的增城新城區實驗學校、和順教育集團省一級學校。
產品方面，項目在售五期“天悅”組團，涵蓋84-127㎡三至四房，報價16000元/平，帶精裝修交樓。
距離項目不到2公里處也有一在售項目傾城國際，在售102-130㎡的三至四房，帶裝修售價16500-17000元/㎡。
此外，今年下半年石灘板塊將有全新盤登場，方圓雲山詩意雲璽，位於增城石灘三江富民三街，即將推出93-103m咬合複式洋房，定位相對高端。目前具體售價未公佈。
▲敏捷·綠湖首府實景圖
相比之下，從化的江浦板塊有地鐵14號線的站點，交通較爲便捷。其次是與從化老城區街口板塊僅一河之隔，還能擁有流溪河的優質生態資源，適合出行對地鐵有要求的剛需買家。
江浦鎮板塊在售的樓盤主要有時代幸匯、珠光御景山水城、珠光山水誠品等。其中珠光御景山水城和珠光山水誠品臨近東風站，時代幸會臨近從化客運站，不過都有點距離，需要接駁。
珠光御景山水城主打90-104㎡N+1精裝三至四房，均價16500元/㎡；珠光山水誠品在售約94-142㎡三至四房，單價約13800元/㎡起，帶精裝修交付。時代幸匯價格較高，在售41㎡-98㎡一至三房洋房單位，帶裝修價格1.8萬-2萬元/㎡。
▲地鐵14號線快慢線
派潭板塊PK溫泉鎮板塊
價格：11000-15000元/平
這兩個板塊都是主打旅遊度假資源的板塊，但由於距離廣州市區較遠，近期也沒有比較亮眼的重點規劃，因此，更適合手有閒錢的投資型買家。
派潭板塊在增城北端，主打4A級白水寨風景區等旅遊資源，位置偏遠、日常配套缺乏、沒有快速交通軌道規劃，所以，買買君建議，可以先親身感受一下景區、住宿、服務等，如果真的很愛，有閒錢，就可以出手啦。
目前板塊內在售的項目不多，置業門檻最低的是碧桂園金葉子(商用性質)，小面積產品主打約37-68㎡平層單位和約39-48㎡複式單位，其中平層單位首付6萬起，總價50萬-110萬/套，均價13000-15000元/㎡；複式單位總價65萬-86萬/套，均價15000-17000元/㎡，此外還有別墅單位，均價要3萬元/平！還有萬科桃源裡主推69-93㎡全南向兩至三房，均價11000元/㎡，總價77萬起。
▲增城白水寨
說到旅遊資源，還是從化的“溫泉”品牌打得響，知名度也更高，政府也有意以此作爲從化的“名片”，因此，買買君覺得如果投資，還是偏向從化的溫泉鎮的產品。
早在數年前，從化就提出要建設“溫泉新城”，與溫泉鎮、流溪溫泉旅遊度假區共同打造“溫泉金三角”，朝着“世界溫泉之都”的目標發展。在溫泉鎮板塊中，住宅小洋房、度假公寓、高端別墅等產品琳琅滿目，投資價值較高。
板塊內在售的樓盤包括御泉灣、珠光山水御苑、保利桃花源等，以大戶型、別墅類產品爲主，由於單價較低，因此總價也不高，部分項目也有小戶型，總價真的低得吸引。御泉灣在售127-163㎡三四房，毛坯均價12500元/㎡，社區內部就擁有氡溫泉資源；珠光山水御苑在售75㎡兩房、102㎡三房、171㎡四房，均價約12500元/㎡；保利桃花源目前在售產品爲建面98-200㎡疊墅產品，均價15000元/平，項目還有37平和73平的小戶型洋房，均價約12500元/㎡，總價約48萬元/套起。
▲從化溫泉
買買君總結
最後，買買君來總結一下，上述新盤可以說是廣州最後的“1字頭”窪地盤了，如果看準了，還是抓緊時間上車吧。
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