房屋養老制度加速落地，解局存量房屋精細化維護

21世紀經濟報道記者凌晨 西安報道

隨着城市更新提速，存量房屋精細化管理與維護問題不斷涌現。國內多個重點城市在房屋養老金領域進已持續性開展了相關工作，比如西安。

今年8月，住房和城鄉建設部（以下簡稱 “住建部”）副部長董建國在國新辦新聞發佈會上表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度，構建全生命週期的房屋安全管理長效機制，上海、西安、成都等22個城市目前正在開展試點。

中央財經大學教授、法學院院長尹飛發文表示，房屋與普通商品相比，其生命週期較爲漫長。在這個過程中，爲了保障房屋安全與正常使用，必然會出現房屋及其附屬設施設備的保養、維護、維修乃至更換、重建的費用。這類費用，就可以稱作“房屋養老金”。

按照住房和城鄉建設部的提法，房屋養老金包括個人賬戶和公共賬戶兩部分，共同保障房屋全生命週期的安全。個人賬戶資金按照住宅專項維修資金管理規定，專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造；公共賬戶資金主要用於房屋體檢和房屋保險等支出。

尹飛認爲，目前制度設計中涉及的房屋養老金，僅限於城市規劃區內、以區分建築物形式存在的住房。

標準逐漸明晰

2008年初，《住宅專項維修資金管理辦法》正式施行。根據北上廣深及杭州、成都、西安等各地情況不同，而後多地陸續發佈了住宅專項維修資金相關具體實施辦法。

2018年，西安市住房保障和房屋管理局印發了《住宅專項維修資金管理辦法》（下稱《管理辦法》），提到房屋所有權轉讓時，維修資金隨房過戶。繳存標準方面，商品房（含經濟適用房、集資建房）爲每平方米60元—每平方米145元不等。房改房業主按照物業建築面積每平方米建築面積交存首期維修資金的數額爲當地房改成本價的2%；售房單位按照多層住宅不低於售房款的20%、高層住宅不低於售房款的30%，從售房款中一次性提取維修資金。拆遷安置房的維修資金交存標準爲每平方米60元—每平方米90元不等。

2020年，西安市住建局印發加強住宅專項維修資金續籌工作的通知。其中根據是否建立業主大會、小區公共收益等具體情況建立4種維修資金續籌方式。

就使用要求及標準方面，西安市房屋維修資金管理中心工作人員表示：“住宅專項維修資金一般用於住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造或所維修的共用部位、設施設備須保修期屆滿。業主交存的住宅專項維修資金實行專戶存儲，經過增值管理產生利息，利息包括活期利息和定期利息。”

上述工作人員進一步解讀道：“就西安市而言，住宅專項維修資金使用程序分爲正常使用程序和應急使用程序。正常使用程序是維修資金使用的基本程序，適用於所有維修項目，需要業主表決。應急使用程序適用於樓體外立面脫落、電梯故障等6種緊急情況的維修，無需業主表決。緊急維修項目優先適用於應急使用程序。”

21世紀經濟報道記者走訪西安市內多個開發商、住宅小區等了解到，目前業主們普遍已經繳納該筆資金，也就是“房屋養老金的個人賬戶部分”。而在實際使用過程中，關於資金籌集、存放、使用等諸多問題也在逐漸暴露。

實踐問題亟待完善

事實上，社會層面對於房屋養老金制度的主要關注點也在於資金的歸集、使用與籌續。

“我們小區使用大修基金，既沒有公示，也沒有經過業主表決，更沒有簽字。雖然從流程來看符合應急使用程序，但實際應用中，業主對於賬戶資金變動也應該有基本且合理的知情權。”西安市曲江新區一小區業主王豔對21世紀經濟報道表示。

坐落在西安市西南方向的高新區彙集了大量新舊住宅項目。“我們小區時間長了，物業維護不及時，頂層多戶漏水。業主們找了幾次物業，物業都以沒有三分之二業主同意爲由，拒絕維修。”家住昆明路的居民王霞對21世紀經濟報道表示。

從走訪情況來看，部分小區此前代收大修基金不入專戶、專項維修資金監管難、業主繳納情況不一、業主維修啓用難等問題屢屢出現。

伴隨着越來越多的問題暴露，西安市相關部門對於個人賬戶專項維修資金產生的相關問題也在逐步解決與完善。

在西安市紀委監委聯合市級相關部門等多方公開舉辦的專題欄目中，9個小區中不乏涉及專項維修資金歸集、使用等相關問題。隨後，市住建局迅速聯合區、縣住建部門進行調查覈實、約談、整改。

“對於個人賬戶而言，更爲關鍵的問題在於資金賬戶補建和續籌。”一位本地地產人士對21世紀經濟報道記者表示，“維修資金歸集政策實施後，很多老舊房屋、房改房等都未及時建立維修資金的賬戶和數據。另外維修資金賬戶的資金缺口比較大、續籌難、業主牴觸情緒大，這些問題是解決個人賬戶可持續性運營的關鍵。”

值得一提的是，房屋養老金制度推行另一關鍵則在於公共賬戶建立仍未落地。

住建部相關司局負責人在接受新華社記者採訪時表示，公共賬戶按照“取之於房、用之於房”“不增加個人負擔、不減損個人權益”的原則，由政府負責建立。

在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，公共賬戶資金來源於多渠道籌集，比如財政補貼、土地出讓金、公積金增值收益等。不同於個人賬戶的資金屬於個人，須由業主決定如何支配，用於業主共用的部分、共用設施。

上述本地地產人士認爲，建立公共賬戶應當以市一級賬戶的方式建立，首先需要更好發揮市一級的統籌作用，其次政府資金支持房屋安全管理也是行業的重要導向，爲後續的房屋體檢、房屋保險金認繳、房屋維修支出等先打基礎。

激活存量惠及產業

事實上，伴隨着城市發展從大規模增量建設轉入存量提質改造和增量結構調整並重的新階段，存量房使用與管理已被提上日程。

公開資料顯示，2019年以來，我國累計新開工改造城鎮的老舊小區25.88萬個，惠及了4434萬戶、約1.1億居民。而今年計劃完成好5萬個以上老舊小區改造任務。

中信證券研報指出，我國住宅專項維修資金不僅使用率不高，而且分佈嚴重不均。由於維修資金本身和房屋造價綁定，一些次新房的養老金賬戶殷實，但相當數量的老舊小區缺乏養護資金來源。

在房屋養老金制度的推行下，老舊房屋運營維護難題或將破解。

上海市房地產科學研究院發佈的一份報告顯示，目前，全國住宅專項維修資金結餘超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結餘超過百億元。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示，以目前市場上最爲關心的一個細分點爲例，房屋養老金制度的推進，首先就會惠及房屋的檢測業務。而且基於目前對於房屋狀況的理解，房屋檢測業務是最基礎的業務，其包括一般隱患、房屋主體結構、重大隱患等檢查。同時會涉及自建房、空置房、人口密集社區、違規搭建小區、燃氣管道陳舊小區、容易有地震災害小區、電動車車庫隱患多的小區等各種物業的檢測，應該說覆蓋面很廣。

上述西安房地產業內人士表示，“此前大多數業主爲了節省成本，對房屋維修普遍通過求助物業或網絡平臺找維修工人來解決。房屋養老金制度落地後，包括房屋體檢和檢測行業、設施設備和工程安裝行業、智能設備和數字化行業、房屋維修管理和服務行業等會組合成爲一個全新的產業鏈。”