房價調整第一城，取消限購了！

作者：餘飛

01

長沙全面解除限購

按照計劃，今天本來打算髮布杭州樓市分析文章，誰承想半路殺出個程咬金，長沙出大招了。預告一下，明天杭州篇，後天西安篇。

4月18日，長沙市住建局發佈《關於支持居民購買改善住房的通知》，提出：

一、“以舊換新”購買新房的，可按照“認房不認貸”政策，享受首套房首付比和按揭利率優惠。

二、購買新房申請住房公積金貸款的，在原有基礎上上調最高貸款額度。

三、不再審查購房者資格條件。

三條政策均爲支持房地產發展的措施。

第一條，是降利率。以舊換新，如果買的是新房，可以享受首套房的貸款政策。首付20%。

第二條，上調了公積金貸款額度。

根據長沙市公積金管理中心發佈的《長沙市住房公積金2023年年度報告》顯示，2023年長沙市個人公積金貸款最高額度爲70萬，這次決定上調，具體上調比例尚不清楚。

第三條，則是全面解除限購。

這意味着，長沙執行了7年之久的限購政策，取消了。曾經以此晉升爲“調控標兵”的頭銜，也不復存在。

去年以來，瀋陽、青島、濟南、南京、蘇州、合肥、武漢、鄭州等城市全面解除了限購。

長沙也進行了調整，但始終保留着一條底褲，沒有全部脫光。

2023年9月22日，長沙市對部分房地產限購進行優化，明確居民家庭在長沙購買首套房不再需要提供購房證明。同年11月24日，長沙明確居民家庭名下商品住房單套面積均不足144平方米的，可購買1套改善性住房（144平方米及以上）。

這次全面取消，意味着購房不需要任何證明，購房套數也沒有了任何限制。

02

從調控標兵，到調整第一城

長沙選擇全面解除限購，是因爲其樓市正承受着較大壓力。

從數據層面來看，克而瑞數據顯示，長沙今年3月新房成交25萬平方米，環比增長123%，同比下降71%；較2023年三季度、四季度均值，分別下降38%、49%。累計來看，長沙今年一季度新房成交60萬平方米，同比降68%。

四個字形容，拔涼拔涼。

房價方面，國家統計局公佈的數據顯示，3月份長沙新房環比下跌0.5%，同比上漲0.7%。

同比之所以顯示上漲，是因爲長沙的新房價格，去年11月份纔開始轉跌，之前在大多數中心城市下跌之際，長沙與成都、西安一樣，一直在逆勢上漲。

長沙之前上漲的邏輯在於三點：

第一，在鐵腕調控政策下，長沙的房價一直控制不錯，泡沫相對較小，其房價收入比是大中城市中倒數第一。

第二，長沙一直以來採取的是溫和式上漲法，和成都一樣。所以這兩座城市直到去年纔開始調整，率先調整的都是泡沫較大的城市。

第三，在強省會戰略下，長沙依靠正在虹吸整個湖南省的人口，致使其最近幾年的人口增量一直不錯。

2021年全國人口增量創歷史新低，這種背景下，過去幾年人口增量始終保持在五六十萬的深圳、廣州只增加了幾萬人，而同期的長沙增加了17.85萬人，增量位居全國前列。

2022年，全國人口正式開始負增長，減少了85萬人，這種背景下，很多中心城市的人口增量斷崖式下滑而長沙逆勢而上，增加了18.13萬人，增量位居全國第一。

然而，在長沙增量全國第一的同時，湖南省其他城市人口全部在減少。

湖南全省人口減少了18萬人，湖南除長沙外的其他城市，全部在減少。整個湖南省的常住人口，2022年減少了18萬。

製圖：城市財經；數據：各城市統計局

2023年，長沙尚未公佈人口數據。湖南省2023年常住人口減少了36萬人。

在宏觀大環境帶動下，長沙的新房價格最終也在去年年末低下了頭顱，進入了持續下調中。

有趣的是，去年以長沙、合肥、東莞、廣州等爲代表的城市，還製造了地王，試圖利用地王的氛圍，改變局勢。

當時本號就說過，理想很豐滿，現實很骨感。如今的環境下，不適可而止，還一味炒高地價，大概率會是竹籃打水。

那些曾經在樓市大牛期間誕生的地王，很多都在自吞苦果。

數據是最好的證明，這些城市的房價，並沒有因爲地王的出現而止跌。

相比於新房，更能反映市場走向的二手房率先進行了調整，而且長沙的二手房價格3月份環比跌幅領跑全國，成爲調整第一城。

曾經的調控標兵，何以成了領跌之城？

樓市的基石是人口與產業，從人口角度看，長沙沒有任何問題，但從產業角度看，就有大問題。

03

長沙產業之困

長沙號稱工程機械之都，這座城市的工業標籤是重工業，擁有三一集團、中聯重科、鐵建重工、山河智能這四個躋身全球機械製造商50強的王牌企業坐鎮。

在這些重工業加持之下，長沙過去十多年的經濟增速很不錯。

然而，隨着這兩年工程機械產業示弱，長沙的增長引擎，需要新的血液加入才行。

數據顯示，從宏觀形勢看，2022年工程機械行業處於下行調整期，疊加宏觀經濟增速放緩、疫情以及工程開工率不足等因素影響，國內工程機械整體營收從9000餘億元下降至8500億元。

這種背景下，2022年，三一重工、山河智能總營收分別爲808.22億元、73.02億元，分別下降24.37%、35.99%；淨利潤分別爲44.05億元、-11.38億元，分別下降64.26%、463%。

兩個頭部企業利潤與營收縮水，直接引發長沙工程機械產業產值跳水。

2022年，長沙的工程機械產業集羣規模企業總產值1990億元，而2021年這一數字已突破2800億元。

注意，上面說的是工程機械產業集羣。按照工信部劃分的41個工業大類來看，長沙只有一個千億產業，那就是菸草製造業。

根據長沙市統計局披露，2021年菸草製品業的營業收入1016.29億元，是長沙唯一一個千億產業。

長沙還有15個百億產業。通用設備製造業，計算機、通信和其他電子設備製造業。汽車製造業的產值都在900億以上，是三個準千億產業。

製圖：城市財經；數據：長沙市統計局

所以，長沙雖然號稱“工程機械之都”，但製造業整體實力在全國排名並不高。2022年工業增加值爲4086.54億元，位居全國第19位。

製圖：城市財經；數據：各城市統計局

相比於東部熱點城市，長沙的產業側重於機械重工，缺乏新興產業。這是中西部中心城市的共同特點。

面對新興產業的欠缺，長沙這兩年在不斷強調一個詞，科創。

去年長沙市發佈了《長沙市全力建設全球研發中心城市人才政策十條（試行）》，瞄準研發機構和研發人才、“高精尖”領軍人才、青年研發人才等，對於符合條件的提供相應的補貼與資助。

來源：長沙市政府官網

從文件的標題就可以看到，長沙的目標是建設成爲全球研發中心城市，到2035年要初步建成。

根據時代財經梳理髮現，這是目前國內唯一一個喊出如此目標定位的城市。

可見，長沙的目標有多宏大。同時，去年年底，湖南省政府正式啓動了承載長沙全球研發中心城市宏願的湘江科學城。

湘江科學城沿湘江南北展開，跨越長沙、湘潭兩市，環繞長株潭中央公園，北靠嶽麓山大學科技城，南融湘潭九華經開區。規劃範圍153.65平方公里，其中長沙95.5平方公里，湘潭58.15平方公里。

總用地面積2813畝，總投資227.9億元，預計2026年基本完成建設。

按照規劃，湘江科學城佈局“一軸、兩帶、六組團、八片區”空間結構，構建“三帶三心多廊道”的生態格局，建設數字化、信息化、智慧化城市公共設施及公共空間。

“一軸”爲依託科創大道(萬家麗路西延線)，打造東西向延展的科創主軸。

“兩帶”爲沿湘江、潭州大道、河西快線形成科教產融合創新帶，於長潭西高速以西、從智能網聯片區至湘潭大學城形成高精尖產業創新帶。

“六組團”爲智能製造產業創新區、科教融合示範區、前沿科學創新區、產研融合創新區、成果轉化區、戰略產業聚集區。

“八片區”爲智能網聯片、觀音港科技孵化中心、湘江實驗室(大科學裝置)、大學科創港、總部創新中心、興隆湖創新中心、國際人才小鎮、科技展示交流中心。

藍圖畫得很好，能否實現，就看長沙自己的了。