房地產行業溫和回暖 穩定經濟作用正持續顯現

6月的市場數據，給上半年的樓市，劃上了美好的收尾。

中指研究院初步統計的數據顯示，6月份，重點100城市6月成交面積同比雖仍下降約27%。但環比已經增長約50%。

具體到房企，克而瑞數據中，百強房企6月單月業績規模的跌幅已經從同比61.2%收窄到43%，這也助推了百強房企上半年整體權益銷售總金額同比跌幅繼續收窄到50.3%。

尤其是規模房企二季度的積極推盤及營銷去化，爲市場邊際改善起了主力作用。其中，碧桂園6月權益銷售金額環比增加20.21%，加上5月環比增加26.8%，已經實現連續兩月增長。而整個上半年，碧桂園累計實現權益銷售規模1851億元，仍居行業首位，同比減少38.90%，表現也好於行業平均水平。

土地市場也同樣受到了規模房企的拉動，2022年6月，中指重點監測的50家代表房企拿地總額較上月有所收窄，尤其在北京、蘇州、杭州、寧波、合肥等熱點城市的第二批集中供地中，房企拿地熱情依然略有恢復，拿地投資力度小幅回升。

多位業內專家認爲，隨着銷售、投資等數據環比改善，當前房地產市場的積極變化更加明顯，回暖勢頭向好。後續穩定房地產市場的政策措施實施力度有望逐步加大，政策效果將更加明顯。

可以預期的是，房地產市場景氣度有望持續回升，同時，隨着房地產市場趨穩，下半年其對經濟穩定的作用將逐步顯現。

連續兩月銷售環比增長政策助推樓市回暖

政策催化是成交回溫的重要影響因素之一。一季度以來，從中央到地方政策暖風頻吹，爲市場回暖扎穩了陣腳。

在需求端，央行直接從購房成本上給予了誠意滿滿的“減負”支持——5月20日，央行公佈新一期LPR利率，5年期以上LPR下調15個基點至4.45%。5年期LPR與中長期貸款利率掛鉤，下調意味着購房者的貸款成本、月供均有下降。

以100萬元貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款爲例，此前，個人首套住房LPR爲4.6%，月供爲5126.44元，按照最新4.45%的LPR計算，此時月供額爲5037.19元。以此計算，月供額減少了約89.25元，30年將少還3.25萬元。

購房成本的下降，能夠重振居民置業信心，從而推動市場向好恢復。

但要持續穩定預期，還需豐富的政策工具箱助力。多地相繼出臺穩樓市政策，包括放鬆或取消“雙限”、提高公積金貸款額度、降低首付比例等穩樓市政策，更爲精準定向的“房票”制度也已在20多個城市開始實施。

另外，鬆綁政策範圍也在不斷擴大，由三四線城市傳導至武漢、杭州、南京、蘇州、成都、鄭州等強二線熱點城市，目前近80個城市都已經加入調控陣營。

據中原地產研究院統計，截止6月20日，年內房地產調控已經超過440次，而2021年上半年僅286次，繼續刷新調控的新紀錄。

業內人士指出，下半年，樓市預計仍將維持寬鬆的政策環境，隨着各地利好政策實施顯效，房地產市場有望於三季度企穩。

民營房企護盤信用 穩固行業信心與市場信任

市場的企穩是一個緩慢、溫和的過程，目前的同比數據還未回到同期水平，急切的國際評級機構，開始放大悲觀情緒，並波及到了國內房企的美元債行情，甚至一定程度上影響到了購房者對企業交付率的擔憂。

信心比黃金重要，爲了應對這些看空，穩定相關股票和債券的價格。同時提前避免公司再受到行業信用風險波及，提振投資者的信心，維護買房人信任，提升行業景氣度，不少房企開始選擇提前回購存續美元債。

6月15日，碧桂園發佈公告稱，對2022年7月到期的4.75%票據提呈要約回購。據統計，自2021年12月以來，碧桂園已經累計11次回購公司美元債，而本次償付完成後，碧桂園年內已無到期美元債，顯示了公司強大的資金實力。

此外，還有包括遠洋集團、旭輝控股、建業地產等近20家房企，也在主動回購債券、票據等，合計涉及美元債約30億美元，境內債共計約80億元。

一些房企高管也在選擇通過擇增持公司股票，彰顯對公司向好的信心——旭輝控股控股股東林中、林峰、林偉就在公開市場購買合併100萬股公司股份，總代價約爲403.94萬港元；萬科各級高管也悉數進場，以真金白銀增持公司股票。

從資本市場表現來看，一系列的積極作爲頗有成效——6月1日-20日期間，兩市共64家房企股價上漲，佔比接近四成。其中碧桂園的股價，更是自4月20日以來就已進入連漲通道。

匯豐、申萬宏源、浙商證券等多家券商機構均看好碧桂園。截至7月初，共有29家境內外券商機構給予公司“買入”評級。今年6月，匯豐上調碧桂園評級至“買入”，稱碧桂園是目前在償還到期債務方面仍有良好記錄的民營房企之一。“碧桂園的再融資需求較輕，加上進入債券市場的條件完好，將有助於舒緩投資者對其財務狀況的擔憂。”

優質民企融資開閘 帶動行業健康發展

經濟基礎決定上層建築，在政策持續加持、企業不躺平的同時，金融端的融資政策，也在逐步開閘，從流動性上支持房地產企業迴歸經營正軌，維穩民生基本線。

2021年11月以來，已有碧桂園、龍湖、旭輝等民營房企在銀行間市場合計註冊約410億元債務融資工具。而此前，在銀行間市場發債的房企，主要集中在國企、央企和A股上市的企業。

5月份，中國人民銀行、證監會、銀保監會等部門分別召開專題會議，在堅持“房住不炒”定位下，支持房地產企業合理融資。當月，“債券發行+信用保護工具”的模式首次在地產企業落地，首批名單中的碧桂園、龍湖集團、美的置業、旭輝、新城控股已發行5筆境內債券，規模合計34億元。

6月24日，深交所又發佈了《關於進一步支持企業發展服務實體經濟的通知》，支持優質房地產企業盤活存量資產，允許優質房地產企業進一步拓寬債券募集資金用途。

業內人士預計，下半年，包括碧桂園在內的經營穩健房企，融資環境將較上半年持續改善。它們也將發揮帶頭作用，拉動房地產開發投資，保障行業交付信心，促進房地產市場平穩健康發展，並有力促進地方經濟穩定增長。