房貸利率觸底反彈？多城首套房貸利率重回“3字頭”
21世紀經濟報道記者葉麥穗 廣州報道迭創新低的房貸利率，突然調頭向上。
近日，又有城市被曝出調高首套房貸利率：杭州首套房貸利率再度上調，最低漲至3.1%。據瞭解，這已是杭州在11月第二次上調房貸利率。
據21世紀經濟報道記者不完全統計，10月底以來，至少已經有杭州、廣州、武漢、長沙、南京、佛山、蘇州、東莞等8個大中城市先後上調了房貸利率，首套房貸利率重回“3字頭”。不少分析認爲，在息差迭創歷史新低的背景下，房貸利率上調具有很明顯的指向性，各家銀行的利率下調或已結束。
多城上調首套房貸利率
11月底，一張“11月30日起，浙江省主要商業銀行新發放的首套房貸利率將不低於3.1%”的截圖在社交平臺流傳，此次調整已經得到多位地產中介的證實。
“進入11月，杭州的首套房貸利率一路微調，從2.9%上調至3.0%，又從3.0%上調至3.1%。”一名地產中介對記者表示。也就是說，杭州房貸利率在一個月的時間內經歷了兩次上調。
在杭州上調首套房貸利率的不久前，11月6日，廣州就已經將首套房貸利率上調至3%，這也是一線城市中首個上調房貸利率的城市。
廣州的房貸利率一直是一線城市中最“經濟實惠”的，甚至低於一些二三線城市。根據第三方中介房衛士的數據，此前廣州至少有13家銀行（包括國有大行）的首套房貸利率均爲2.85%，即LPR-75BP。但到目前，只有四家銀行的首套房貸利率低於3%，其中兩家是外資行，分別是渣打銀行和匯豐銀行，首套房貸利率分別爲2.85%和2.86%；另外兩家中資行是華潤銀行和華夏銀行，首套房貸利率分別爲2.85%和2.95%；工農中建交等國有大行的首套房貸利率則都在3%左右。
有貸款中介告訴記者，近期廣州房地產市場出現回暖，成交量明顯上升，廣州地區銀行的房貸利率調整得比較頻繁，多家銀行紛紛上調了加點部分。
“可能還是爲了調控市場。房地產市場遇冷，房貸利率則向下調整一點，市場回暖則向上調整，避免市場突然過冷或突然過熱。” 廣州大源按揭總經理、房衛士創始人鄭大源在接受記者採訪時表示。
而在此之前，隨着10月份LPR（貸款市場報價利率）下降25個基點，國內房貸利率普遍步入“2字頭”，甚至出現低至2.65%的超低利率，刷新多項紀錄。
除了上述兩個城市，10月底以來，包括武漢、長沙、南京、佛山、蘇州、東莞等在內的多地相繼上調房貸利率，首套房貸也都重回“3字頭”。整體來看，上調房貸利率的多是經濟發達的一二線城市。
而這些城市房地產量價雙回升，也給了銀行上調房貸利率的“勇氣”。如11月28日，廣州市房地產中介協會發布了11月二手房網籤數據。數據顯示，11月房地產政策刺激效應持續，廣州市二手住宅網籤量突破1.1萬宗，網籤宗數創下自2023年4月以來的新高。
11月杭州十區二手房網籤10429套，環比10月（9120套）上漲14.4%，同比去年11月（8801套）提升18.5%；11月網籤量創今年1月以來最高紀錄，這也是自2023年3月以來，連續20個月的最高紀錄。
10月，東莞市新房成交5582套（含松山湖、大朗“三限房”、人才房），環比大漲約72%；均價約24785元/平方米，環比微漲。
低息差已不支持大幅下調房貸利率
上調房貸利率或許是多方面綜合考慮的結果，在息差壓力不斷加大的當下，房貸利率大幅下調的空間受限。據國家金融監督管理總局發佈2024年三季度銀行業主要監管指標數據情況，今年三季度末，商業銀行淨息差爲1.53%，環比下降0.01個百分點，再創歷史新低。
具體來看，大型商業銀行、股份制商業銀行、城市商業銀行、民營銀行、農村商業銀行、外資銀行三季度淨息差分別爲1.45%、1.63%、1.43%、4.13%、1.72%、1.44%。
其中股份行、農商行截至三季度末的息差水平與上季度持平，但是國有大行、城商行、民營銀行、外資銀行的息差下降0.01個百分點至0.08個百分點不等。
東興證券分析師林瑾璐表示，得益於負債成本改善，三季度淨息差降幅收窄。多數銀行前三季度息差較上半年降幅在0bp~5bp，且降幅收窄。部分銀行實現了息差環比微降甚至提升；個別銀行或由於調整風險偏好、參與貸款重組化債、客羣基礎不牢固負債成本上升等原因，息差降幅相對偏大。往後看，受10月存量按揭貸款利率下調、今年LPR多次下調影響，預計銀行今年四季度和明年一季度貸款重定價壓力較大，後續政策或引導金融機構增強資產端和負債端利率調整的聯動性，貸款定價或趨於平穩，存款成本改善效果將進入加速兌現期；疊加逆週期調節政策逐步落地，經濟復甦和實體需求有望逐步修復，預計銀行淨息差趨於穩定，明年年內企穩概率加大。
房屋按揭，向來是各家銀行長期穩定的生息資產，也是銀行穩定息差的重要手段之一。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，11月份房貸利率的首次上調，主要是LPR下降幅度較大，導致公積金貸款利率和商業房貸利率之間產生了倒掛，同時也有銀行對於息差管理的考量。而月末再度上調，更多是體現出銀行對於提高生息資產收益率的急迫性。嚴躍進認爲，多城市上調房貸利率，已經有明確的指向性，房貸利率已經觸底，繼續大幅下滑的可能性降低。
鄭大源也認爲，經過前期不斷下調，各家銀行的利率下調或已結束。經此一役，銀行也發現當前的房貸利率過低，甚至低於銀行的成本價，如果繼續實施“沒有最低只有更低”的利率政策，一是會導致銀行經營壓力增加，二是也會致使行業出現系統性風險。在這個前提下，銀行適當地回調房貸利率，也是爲了行業能夠更好、更穩、更健康地發展。