“二房東”推動市場去化，滬上辦公樓持續以價換量

辦公樓市場走高的供應和疲軟的新增需求，催生了一股新生力量——第三方辦公。

據世邦魏理仕數據，今年第三季度，在上海辦公樓市場中，來自第三方辦公的租賃需求擴張速度加快，在各行業的新租需求中位列第五，佔比約9%。

戴德樑行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，IWG或其他民營聯合辦公品牌保持了蓬勃的擴張。第三方辦公租賃需求提升的原因主要包括兩點，其一是現在客戶更喜歡拎包入住的辦公空間，聯合辦公正好能滿足這個需求；其二是聯合辦公作爲補充業態，能很好的豐富樓宇產品類型，也能快速的去化租賃面積。

仲量聯行上海商業地產部資深董事朱熙東向記者表示，該類型需求多集中於非專業市場或相對較遠的區域。“二房東”可以較低的租金幫業主實現較大比例的去化，基本上接近50%以上的面積。

這一需求的提升並未改變辦公樓市場低迷的需求狀態，市場整體去化相對放緩。

世邦魏理仕數據顯示，第三季度辦公樓市場淨吸納量錄得7.1萬平方米，較上一季度下降40.3%，同比下降38.9%。這也推動空置率環比上升0.4個百分點，至21.5%。同時，租金也延續下降趨勢，總體租金報價環比下降1.7%，至每月每平方米259.2元。

租金走低的態勢下，市場持續利好租戶方，租戶搬遷意願、升級需求增強。

朱熙東表示，在中央商務區，內資企業如保險公司、律所和科技互聯網企業等，抓住當前有利的租賃條件進行較大面積的搬遷活動。同時，隨着部分乙級和甲級辦公樓之間的租金差距逐漸縮小，更多的乙級辦公樓內高品質租戶考慮搬遷升級至甲級辦公樓。

爲了吸引更多客戶，除租金讓利之外，部分業主願意爲優質客戶提供更多元的一次性投入方案，例如在在裝修、搬遷等方面，鼓動租戶加速決策週期，從而促成租賃成交。

朱熙東表示，當前市場供應量大、整體經濟環境不甚理想，市場氛圍相對來說更利於租客進行一些升級調整，但低租金已不足以吸引一家企業進行搬遷，因爲搬遷還涉及到上千萬的搬家費用。這就需要專業市場、專業業主提供相關方案，例如裝修好交房，或給客戶以現金補貼等，在一次性投入上配合企業。

業內預計，面對未來大量的新增供應，短期內，預計空置率較高的項目和板塊將持續面臨租金下行的壓力。

不過，市場已出現積極信號。世邦魏理仕中國區顧問及交易服務部辦公樓負責人張越表示，近期政府密集出臺的支持性政策有望拉動經濟恢復至新的良性增長軌道，從長期來看，這些政策將有效支撐辦公樓市場需求的恢復，預計明年租賃需求將有所改善。

儘管辦公市場不夠景氣，但辦公類資產在大宗交易中依舊爲主流投資類型。據戴德樑行統計，三季度上海大宗交易市場錄得15宗、共計114億元大宗交易，其中，辦公業態成交總額佔比約38%。

值得一提的是，大宗交易市場上，投資型買家佔比持續增加，在第三季度的佔比已達到總市場成交額的93%，入手項目以高品質、核心地段的辦公樓爲主。同時，個人投資者依舊活躍，偏好1億左右的辦公及商業。

雖然大宗交易金額在第三季度有所下降，但考慮到房地產交易市場的滯後性，以及國內外利好政策等多重因素，業內預計，四季度大宗交易成交將迎來新一波行情。

戴德樑行華東區資本市場部聯席主管、執行董事蔡峰表示，高層對房地產市場的積極定調，疊加A股迎來史詩級大漲，內外資機構重拾信心，預計四季度買家將積極儲備項目、頻繁出手；同時，美聯儲迎來第一次降息，未來外資有望迴歸佈局價格窪地資產。

仲量聯行華東區投資及資本市場負責人孫翎也認爲，隨着美聯儲的降息政策實施以及中國央行降息降準的落地，一系列舉措共同推進了市場的向好發展。房地產市場將再迎利好，預計未來將有更多大型機構投資者重返市場，共同推動上海市場成交量邁上新的臺階。