囤房稅害到無殼族？專家曝房市掀3鉅變：改買老又貴中古屋

囤房稅將上路。(本報系資料照片)

「囤房稅2.0」昨（19）日在立院完成三讀，囤房稅率將從1.5％至3.6％調整至2％至4.8％，並改採「全國歸戶、全數累進」，新制將於明年7月1日正式生效。馨傳不動產智庫執行長何世昌在「房產知識Buffet+」臉書發文表示，未來市場上將往以下三種情況發展，包括超貴的預售屋、預售屋工期又長又久以及中古屋變得又老又貴。

何世昌說，囤房稅應外界提高稅負、房市改革的呼聲三讀通過，外界關心房市會有拋售潮、囤房程度會改善、以及房價會跌嗎？他分析，從國外與國內實施經驗來看，以上三個情況恐怕都不會發生，房價不會因囤房稅而跌。

何世昌提到，全球各國中，實施「多屋稅」的國家非常有限，只有英國、韓國與臺灣等少數國家，雖然國情略有不同，但該稅制對於抑制囤房與房價幾乎毫無效果，各國皆同。至於臺灣多個縣市實施囤房稅1.0多年，成果如何大家都看見了，他直言，在欠缺成效與科學數據佐證、支持論述之下，強行通過過囤房稅2.0是選舉與政治議題，已脫離居住政策的軌道。

至於囤房稅有優點嗎？何世昌則說最大的優點是達到「量能課稅」，意即資產越多的人繳越多的稅。但囤房稅2.0針對建商成屋最高課徵4.8％稅率，真能刺激建商賤價拋售嗎？他則認爲不會，不盡如此，消費者也不會從中得利。

何世昌示警，囤房稅2.0將把全國建商往預售市場推，建商爲了迴避成屋被課重稅，絕大多數建商將會盡可能地推預售屋案、放棄成屋市場；而預售屋價位與風險均較成屋高，對消費者而言更爲不利，對建商與消費者而言是雙輸。他預期未來市場上將往以下三種情況發展：包括超貴的預售屋、預售屋工期又長又久以及又老又貴的中古屋。

何世昌強調，絕大多數建商不敢先建後售，因爲房子一完工就要被課2％囤房稅，阿呆纔去蓋成屋，當然從預售開始慢慢賣、房子慢慢蓋，賣得差不多了再完工就好，契約工期五年起跳應該會變基本值；成屋市場上則大多是屋齡10年以上的中古屋，主因在於建商不推新成屋案，屋齡一、二年的新成屋幾乎消失了。

此外，房地合一稅閉鎖期長達五年，而預售屋完工交屋後的房屋持有時間重新起算，屋主普遍延長房屋持有期至六年以上（達到400萬免稅額門檻），而持有滿六年後委售的屋主數量也沒那麼多，等到差不多要賣時屋齡多已屆十年以上，所以屋齡十年以下的二手物件數量極爲有限。

何世昌無奈表示，以後臺灣房地產很有趣，要嘛就買什麼都沒有但價格超貴的預售屋，要嘛就買又老又貴又漏水的中古屋，「居住正義，求仁得仁啊，我們綁在一起錯到底而回不了頭。」