大陸房企不只是財務問題 恆隆地產董座：中國經濟面臨1困境

不過，他相信只要有恰當結構性改革，北京總能克服困難，回覆經濟增長，縱有許多短期之患，但長遠對中國經濟保持樂觀，惟因過渡需時，要爲現在寒冬採取預防措施。

陳啓宗解釋，除改善經濟體系外，科技發展會是中國經濟復甦另一主要動力，然而不同於過去軟體巨頭涌現，下階段發展將轉由硬體突破所推動，因美國限制對中國出口先進晶片及其他高科技產品，中國只能自主研發。

對於房地產危機，陳啓宗認爲問題癥結不在於商人貪婪，而是監管不周，這方面北京必須學習，亦正在學習；中國政府多年來不允許技術上無力償債的房地產公司破產，變相鼓勵房企肆意借貸，不當地爭相追求規模和速度，忽略盈利及質素，導致近數十年來任由問題擴大至全行業，再也無法受控，現在後果嚴重，如今已不單是財務問題，還是結構性問題。

他續稱，很可能在數年之後，當中國經濟最終復甦，其將與過去大有不同。例如以往地方政府以賣地來爲基礎設施和其他公共物資籌集資金，這種模式已不能持續，必須尋找更健全模式，因爲不能再墨守成規。中國政府總結經驗的一貫做法確實有用，惟其效用完全取決於對先前錯誤的理解是否正確，得出錯誤總結的可能性絕對存在。

地緣政治方面，他指出，當今國際事務中最大風險，是美國國內問題：政黨政治惡劣、貧富差距懸殊及種族分歧嚴重等。今年總統大選後，若前總統川普重返白宮，陳啓宗預計屆時必會出現3個現象：美國內部進一步分裂、世界進一步分化、美國國際地位進一步下降，這將加速美國退向孤立主義，對美國以至整個世界有害無益；可能有一天中美某些利益會趨同，迫使兩國合作解決一些世界安全問題。

至於香港物業市場，陳啓宗更爲悲觀，其中住宅土地供應長達10年的人爲短缺局面正逐漸被打破。由於供應預計充足，房價不會像過去數年那樣大升，長遠有利於香港競爭力，經濟不景亦可能令商業地產租賃收入下調；隨着愈來愈多人北上消費，本地銷售額自然下跌，帶動租金水平下調，引致資本價值下降，甚至資本化率擴大，長遠香港與大灣區的房價會某程度上趨同。

他以自身經驗爲例，提到疫情結束後，曾數次往深圳，可以證明與香港相比，無論中價餐館或米其林星級餐廳，皆物超所值，不論服務或產品，香港與大灣區的價格差異可以很大，且當地品質近年大爲提升。

受到整體經濟疲弱，加上西方地緣政治和經濟夾擊等因素，香港商舖及辦公樓租賃收入很難上漲，行業中相對健康的唯一細分市場應爲豪宅，但交易量不可能大。面對整體地產業格局改變，數十年來僅靠興建一般住宅的香港地產商，難再達到昔日盈利水平，一些未在香港或大陸建立「像樣」物業租賃組合的發展商會面臨生存挑戰。

陳啓宗又慨嘆「香港變了」，現時的關鍵難題不僅是如何解決當前經濟困境，還有如何建立國民身份認同，以及應由誰去主導。部分港人近年抱怨本地官員較北京的「左傾」，說法相當大程度屬實，但考慮到香港一個世紀以來缺乏國民認同，對祖國亦無感情，一些過度調整難以避免，「鐘擺總不會突然停在中間點」。